Tặng cho nhà đất thì có đòi lại được không?

1. Tặng cho nhà đất là gì? Quy định pháp luật về tặng cho bất động sản

Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu pháp luật yêu cầu đăng ký.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; trường hợp không phải đăng ký quyền sở hữu thì có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, tặng cho nhà đất là giao dịch bắt buộc phải lập văn bản và công chứng/chứng thực, sau đó đăng ký sang tên theo quy định.

2. Tặng cho nhà đất rồi có đòi lại được không? (Giải thích chi tiết)

2.1. Nguyên tắc chung: Không thể đòi lại nhà đất đã tặng cho

Khi hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực, quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho bên nhận tặng cho. Bên tặng cho không còn quyền đòi lại tài sản, vì giao dịch được xác lập hợp pháp, tự nguyện.

Điều này xuất phát từ bản chất của hợp đồng tặng cho: không yêu cầu đền bù, không ràng buộc nghĩa vụ nếu không có thỏa thuận điều kiện.

Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép đòi lại nhà đất trong một số trường hợp đặc biệt.

2.2. Trường hợp được đòi lại nhà đất đã tặng cho

(1) Tặng cho nhà đất có điều kiện

Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015:

Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.

Điều kiện không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nếu nghĩa vụ phải thực hiện sau khi tặng cho, mà bên nhận tặng cho không thực hiện, thì: Bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Ví dụ thường gặp:
Cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất với điều kiện sau này phụng dưỡng, chăm sóc cha mẹ. Nếu con không thực hiện, cha mẹ có thể khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng tặng cho và đòi lại tài sản.

(2) Hợp đồng tặng cho nhà đất vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên được khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Hợp đồng tặng cho vô hiệu khi:

Không tuân thủ hình thức bắt buộc: không lập văn bản, không công chứng/chứng thực.
Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Nội dung vi phạm điều cấm.

Chủ thể không có năng lực hành vi dân sự phù hợp.
Trong thực tế, nhiều trường hợp tặng cho nhà đất chỉ bằng giấy tay hoặc thỏa thuận miệng, đều là giao dịch không hợp lệ, do đó có thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu và đòi lại đất.

3. Hợp đồng tặng cho nhà đất có hiệu lực khi nào?

Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;

Hoàn toàn tự nguyện;

Nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội;

Đúng hình thức theo quy định pháp luật.

Đối với bất động sản, hợp đồng tặng cho chỉ có hiệu lực khi đã công chứng/chứng thực và đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

4. Điều kiện và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

4.1. Điều kiện tặng cho nhà đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được tặng cho quyền sử dụng đất khi:

Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ);

Đất không có tranh chấp;

Không bị kê biên thi hành án;

Còn thời hạn sử dụng đất.

4.2. Hình thức hợp đồng tặng cho đất

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

4.3. Đăng ký sang tên

Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013:

Việc tặng cho phải được đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, thủ tục tặng cho được xem là hoàn tất khi bên nhận tặng cho đã sang tên.

5. Thủ tục tặng cho nhà đất (chuẩn mới nhất)

- Hồ sơ gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng;

Dự thảo hợp đồng tặng cho (nếu có);

CMND/CCCD/Hộ chiếu của các bên;

Giấy đăng ký kết hôn (nếu có);

Giấy tờ chứng minh quan hệ để miễn thuế (nếu thuộc diện miễn);

Sổ đỏ bản chính.

- Cơ quan thực hiện:

Tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã (đối với chứng thực).

- Thời gian:

Không quá 02 ngày theo Điều 43 Luật Công chứng. Tình tiết phức tạp: tối đa 10 ngày.

- Chi phí:

Phí công chứng tính theo giá trị tài sản; thù lao do các bên thỏa thuận trong mức trần của HĐND cấp tỉnh.

6. Kết luận: Khi nào đòi lại được nhà đất đã tặng cho?

- Bạn không thể đòi lại nếu:

Hợp đồng tặng cho hợp pháp;

Đã công chứng/chứng thực;

Đã đăng ký sang tên;

Không có điều kiện ràng buộc.

- Bạn được quyền đòi lại khi:

Tặng cho có điều kiện và bên nhận không thực hiện nghĩa vụ;

Hợp đồng tặng cho bị vô hiệu (sai hình thức, bị lừa dối, cưỡng ép…).

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh; Ngày viết: 08/12/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan: