Chuyển nhượng đất: Những vấn đề pháp lý cần kiểm tra để tránh tranh chấp

Những giải pháp vấn đề cần được biết rõ

Đất đai và nhà ở là những tài sản có giá trị lớn, vì thế các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng (hay còn gọi là mua bán) những tài sản này đều cần phải được xem xét, tìm hiểu kỹ thuật cân nhắc trước khi thực hiện để tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có cho người mua và người bán.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận;

- Đất không có tranh chấp ;

- Quyền sử dụng đất không được kê biên để đảm bảo dự án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong giao dịch liên quan trực tiếp đến chuyển quyền sử dụng đất, về mặt pháp lý, thường xuất hiện những rủi ro như sau:

Thứ nhất, nhận chuyển nhượng đất mà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chưa có bìa đỏ): If như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (hay còn gọi là đất chưa được cấp sổ đỏ) , về mặt pháp lý chúng ta chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua, bán để tránh giao dịch không hợp pháp và sẽ là Tòa án tuyên bố vô hiệu khi các xảy ra tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án.

Thứ hai, nhận chuyển nhượng đất đang có tranh chấp: Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng đất, bên mua cần phải tìm hiểu xem thửa đất mình chuẩn bị giao dịch ở trạng thái đang được tranh chấp hay không?

Vì vậy, người mua cần lưu ý, khi đất đang trong quá trình tranh chấp không được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán.

Thứ ba , Nhà đất được bán thuộc tính được chấp nhận tại ngân hàng

Dù nhà, đất đã được chấp nhận tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này

Thứ tư , đất đang được kê biên để bảo đảm hành động thi hành án mà vẫn nhận được chuyển nhượng: Khi chuẩn được nhận chuyển nhượng đất, được nhận chuyển nhượng cũng cần xác định rõ quyền sử dụng đất có biên kê để đảm bảo thi án hay không. Nếu quyền sử dụng đất được biên soạn để đảm bảo dự án này thì không nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Thứ năm, nhận chuyển nhượng đất không còn thời hạn sử dụng đất: Khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xem xét và tìm hiểu xem đất còn thời hạn sử dụng đất không. Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện nhượng quyền sử dụng đất, căn cơ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khen thưởng, xác định tính hợp pháp của việc thu phục đất…

Thứ sáu , khi mua bán đất chỉ lập giấy viết tay, hoặc đồng ý miệng: Theo quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Mua bán nhà bằng giấy viết tay đang là hình thức giao dịch diễn đàn khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay, một trong số đó là việc dân dân không nắm bắt được hết những rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay.

Thứ bảy, bên mua cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực và hoàn thành tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực dẫn đến các bên không thực hiện những nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để hoàn thành sang tên đất cho người mua: Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2024 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ điểm đăng ký vào sổ chính địa chỉ” . có thể có hiệu lực ngay tại thời điểm các bên lập xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng mà phải chờ đến việc hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho bên nhận chuyển nhượng Do vậy, trong giao dịch nhượng quyền sử dụng đất, bên mua phải đối mặt với bên bán các dịch vụ phải thực hiện cho tới khi nhà đất được đăng ký vào sổ địa chỉ chính và mang tên chính chủ của người mua để tránh những hệ thống phiền toái từ việc tranh chấp không xảy ra sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ tám, bên mua đất không đồng ý và ký kết hợp đồng với đúng chủ đầu tư hoặc chủ đất mà là một bên thứ ba: Giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận, bảo vệ nếu người mua không đồng ý và ký kết đồng với đúng chủ đầu tư hoặc chủ đất mà là bên thứ ba. Vì vậy, cần hết sức lưu ý trong quá trình giao kết hợp đồng nếu người lý do không phải là chủ đầu tư, chủ đất thì người mua đất nên ngay lập tức tìm hiểu xem người ký với mình có quyền được bán mảnh đất đó hay không.

Thứ chín, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điều khoản mà người mua thường không dành gian đề đọc hết hoặc thậm chí là không hiểu tất cả nội dung được đề cập, từ đó sẽ thành công bất lợi khi hợp đồng có hiệu lực: Nếu như trong trường hợp không chắc chắn về hợp đồng mua bán đất thì người mua đất nên tìm đến những nơi tư vấn về hợp đồng, hoặc điều tra thông tin về đất để chỉ ra tình huống thực tế của những dữ liệu được ghi hợp lý đồng.

Thứ mười, khai giá thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng: Trên thực tế, để tránh phải nộp thuế cao, không ít người mua, bán bất động sản đồng ý nhận giá do Nhà nước cấm hành động hoặc thấp hơn để ghi trong đồng chứng minh chứ không ghi giá chuyển nhượng thật. Điều này sẽ dẫn đến rủi ro khi mua khi bên bán chỉ trả tiền cho bên mua số tiền đã nhận được trong hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu dẫn đến những tranh chấp, tặng sự kiện kéo dài sau này.

Ngoài ra, vẫn có những rủi ro khác như mua đất thuộc tài sản chung của nhiều người; mua phải nhà đất có giấy tờ giả; đất nằm trong quy mô, giải tỏa...

Như vậy, nếu không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất chuẩn bị mua, hãy kiểm tra xem đất đã đủ điều kiện để được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên hay chưa thì người mua sẽ phải đối mặt với những rủi ro thường gặp như:

-Không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-Khó chuyển nhượng lại nhà, đất cho người khác;

- Các công việc xây dựng mới, cải tiến, sửa chữa rất khó khăn đối với trường hợp phải cấp Giấy phép xây dựng;

-Không được đền bù khi nhà nước thu hồi đất;

-Dễ xảy ra tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu.

Khi các bên có tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự sẽ yêu cầu Tòa án giải quyết. Trường hợp, Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người mua và người bán vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại trạng thái ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xem xét lỗi của các người làm cho việc chuyển nhượng vô hiệu để nhắc nhở việc thưởng thường xuyên giữa các bên.

Điều này tạo ra cho các bên, nhất là người mua phải trả giá về thời gian, tiền của để theo đuổi sự kiện.

______________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo tiến độ đã đồng ý, đảm bảo đúng thủ thuật đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Ngọc; Ngày viết: 23/05/2025)

_____________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện Thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Trang web: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn