English 
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai thường gặp rất nhiều trường hợp khác nhau như không đạt thỏa thuận, mất tiền đặt cọc, hợp đồng thiếu ràng buộc bằng giấy viết tay…là dạng tranh chấp phổ biến. Dưới đây là bài viết mà Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam mong muốn cung cấp những thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên và hướng dẫn bạn đọc cách giải quyết khi gặp phải những trường hợp đó.
I. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Bộ Luật dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)
.jpg)
II. Nội dung tư vấn
1/ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điều 500 Bộ luật dân sự 2015, ta có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh bộ luật dân sự còn được điều chỉnh bằng các văn bản luật chuyên ngành như luật đất đai, luật nhà ở, luật thương mại…
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
2/ Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.
Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:
- Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
- Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Thời điểm phát sinh “hiệu lực của hợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính
3/ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển hượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền. Tuy nhiên cũng có trường hợp ảnh hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đằng và thoả thuận.
Những tranh chấp xung quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp như sau: Giấy chứng quyền sử dụng đất bị làm giả; giấy tờ không đầy đủ; chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất các đồng sở hữu; giao dịch bằng giấy tay không có công chứng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng không tiến hành giao đất theo thoả thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng lên,...
4/ Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng dất
Khi một vụ tranh chấp về đất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hoà giải để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã. Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà chỉ tranh chấp pháp luật quy định như sau thì mới bắt buộc hòa giải:
- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.
- Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì có hai hướng xử lý:
- Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án.
Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
5/ Thủ tục giải quyết
a/ Đối với yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền.
Bộ hồ sơ gồm:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
- Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;
- Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết:
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết)
- Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết
- Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
- Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
b/ Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:
Bước 1: Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện (đáp ứng quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;
Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho anh biết để anh đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
Bước 4: Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm
Xét xử phúc thẩm (nếu có).
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai không rõ nguồn gốc. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
(Đinh Thị Hằng)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm các bài viết liên quan:
Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia trong thừa kế
Đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật đất đai mới nhất
Tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới đất
