Mua đất có quy hoạch: hậu quả nhiều người không lường trước

Trong quá trình giao dịch bất động sản, không ít người mua đất chỉ quan tâm đến vị trí, giá cả hoặc khả năng sinh lời mà bỏ qua yếu tố quy hoạch. Nhiều trường hợp sau khi mua mới phát hiện thửa đất nằm trong diện quy hoạch làm đường, công trình công cộng hoặc thuộc khu vực có khả năng bị thu hồi. Thực tế cho thấy, việc mua phải đất nằm trong quy hoạch có thể dẫn đến hạn chế quyền sử dụng, không thể xây dựng, khó chuyển nhượng hoặc không đạt được giá trị khai thác như kỳ vọng. Phần lớn những rủi ro này hoàn toàn có thể nhận diện từ trước nếu người mua hiểu đúng quy định pháp luật và kiểm tra thông tin đầy đủ.

1. Đất có quy hoạch vẫn có thể giao dịch, nhưng không phải lúc nào cũng “an toàn”

Nhiều người cho rằng đất đã có quy hoạch thì không được mua bán. Trên thực tế, theo quy định của Luật Đất đai 2024, không phải mọi trường hợp đất nằm trong quy hoạch đều bị cấm giao dịch.

Pháp luật phân biệt rõ giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Nếu thửa đất chỉ nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất về nguyên tắc vẫn được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp.

Tuy nhiên, khi quy hoạch đã được cụ thể hóa bằng kế hoạch sử dụng đất hằng năm, đặc biệt trong trường hợp đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế theo phạm vi quy hoạch đã được phê duyệt. Khi đó, việc mua đất dù hợp pháp về mặt hình thức nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn về khả năng khai thác và giá trị thực tế.

Vấn đề quan trọng không nằm ở việc “có được mua hay không”, mà là mua trong điều kiện pháp lý nào và mức độ rủi ro đi kèm ra sao.

2. Hạn chế quyền sử dụng đất và rủi ro không thể khai thác như dự kiến

Một trong những hậu quả lớn nhất khi mua đất có quy hoạch là bị hạn chế quyền sử dụng đất, đặc biệt là quyền xây dựng và khai thác tài sản.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người sử dụng đất có thể bị:

- Hạn chế việc xây dựng mới công trình;

- Việc sửa chữa, cải tạo công trình hiện có bị giới hạn và phải tuân thủ điều kiện nhất định, đặc biệt là không làm thay đổi hiện trạng hoặc không ảnh hưởng đến quy hoạch;

- Gặp khó khăn hoặc bị từ chối trong việc xin cấp phép xây dựng.

Hệ quả là nhiều người mua đất với mục đích xây nhà hoặc đầu tư nhưng sau đó không thể triển khai theo kế hoạch ban đầu, khiến tài sản bị “đóng băng” trong thời gian dài. Ngoài ra, cần lưu ý thực tế tồn tại tình trạng “quy hoạch treo”. Trong trường hợp đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhưng không được triển khai trong thời gian luật định, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch. Khi đó, người sử dụng đất có thể được khôi phục lại đầy đủ quyền theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong thời gian chờ xử lý, quyền sử dụng đất vẫn có thể bị hạn chế, gây ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản.

3. Nguy cơ bị thu hồi đất và bài toán bồi thường không như kỳ vọng

Một rủi ro lớn khác khi mua đất có quy hoạch là khả năng bị Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng việc bồi thường không dựa trên thỏa thuận tự do giữa các bên mà được xác định theo nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định, thường căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Vì vậy, mức bồi thường không phải lúc nào cũng tương ứng với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Trong nhiều trường hợp, người mua đất với kỳ vọng đầu tư sinh lời nhưng khi bị thu hồi lại không đạt được lợi ích kinh tế như mong muốn, thậm chí phát sinh tranh chấp liên quan đến giá trị bồi thường hoặc quyền được hỗ trợ tái định cư.

4. Vai trò của luật sư trong việc kiểm soát rủi ro trước khi giao dịch

Phần lớn rủi ro khi mua đất có quy hoạch đều xuất phát từ việc không kiểm tra đầy đủ thông tin pháp lý trước khi giao dịch.

Trong thực tiễn, luật sư không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra thông tin mà còn đóng vai trò chủ động trong việc kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người mua ngay từ đầu. Cụ thể, luật sư có thể hỗ trợ:

- Kiểm tra tình trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền;

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của quy hoạch đến khả năng sử dụng và giá trị tài sản;

- Rà soát và điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng để hạn chế rủi ro pháp lý;

- Tư vấn phương án đàm phán, thiết lập điều kiện thanh toán gắn với tình trạng pháp lý của thửa đất.
Đối với các giao dịch có giá trị lớn, việc có luật sư tham gia từ đầu không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn giúp người mua đưa ra quyết định đầu tư phù hợp với thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng.

____________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Ngọc Châm; Ngày viết: 18/03/2026)

____________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn