Những điều cần lưu ý để tránh mất tiền oan khi mua đất đã có quy hoạch

Những điều cần lưu ý để tránh mất tiền oan khi mua đất đã có quy hoạch

Bất động sản là một loại hình tài sản đặc biệt và có giá trị lớn hiện nay, đặt biệt khi đi mua đất, người mua đất cần nắm rõ vấn đề liên quan về đất để tránh mất tiền oan khi mua đất đã có quy hoạch

1. Bị hạn chế quyền khi mua đất thuộc diện quy hoạch?

Theo quy định tại Điều 66, Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất vẫn được sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng đất theo luật định nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Nếu cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thì người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất để được tiếp tục thực hiện quyền của người sử dụng đất, nhưng không được trồng cây lâu năm, xây nhà ở, công trình mới. Trong trường hợp người sử dụng đất muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình thì phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, người mua cần xem mảnh đất nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa. Nếu đã có rồi thì quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế.

2. Thời hạn thu hồi đất

Luật sư Hùng thuộc Công Ty Luật TNHH HTC Việt Nam cũng cho hay Luật Đất đai năm 2024, đối với phần đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phải thu hồi để làm dự án, nếu sau vẫn chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải hủy bỏ. điều chỉnh và công bố việc hủy bỏ, điều chỉnh đó.

Nếu cơ quan thẩm quyền không hủy bỏ, điều chỉnh hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất.

3. 3 lưu ý khi mua phải đất thuộc quy hoạch

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất (nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).

Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi (nhưng khả năng thu hồi rất lớn).

4. Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:

- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.

- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

5. Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:

- Khi hợp đồng có thỏa thuận.

- Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.

6. Bồi thường như thế nào khi bị thu hồi đất?

Khoản 1 Điều 91, Luật Đất đai năm 2024 quy định: "Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất".

Mức bồi thường hỗ trợ khi bị thu hồi đất được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

Tgt = G1 - G1/T x T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Tóm lại, vấn đề pháp lý đã được quy định rõ tại Luật Đất đai. Để tránh gặp phải rủi ro, người mua cần tìm hiểu thật kỹ về khu đất mà mình dự định mua.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Phạm Thị Thương; Ngày viết: 13/09/2024)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

_________________________________________________________