Khai “hai giá” khi mua bán nhà đất: Lợi trước mắt, rủi ro pháp lý khôn lường

Trong giao dịch nhà đất, việc các bên thỏa thuận hai mức giá – một giá ghi trên hợp đồng công chứng và một giá thực tế thanh toán – vẫn diễn ra khá phổ biến. Mục tiêu thường là giảm thuế, phí khi sang tên. Tuy nhiên, cách làm này không chỉ là “linh hoạt”, mà về bản chất có thể làm sai lệch nghĩa vụ pháp lý của các bên. Dưới góc độ pháp luật hiện hành – bao gồm Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và quy định về quản lý thuế hiện hành – “khai hai giá” là lựa chọn tiềm ẩn nhiều rủi ro: lợi trước mắt nhưng hệ quả pháp lý về sau khó kiểm soát.

1. Bản chất pháp lý của “khai hai giá”: không còn là thỏa thuận riêng

1.1. Giá trong hợp đồng là “giá pháp lý”, không phải giá tham khảo

Nhiều người cho rằng giá trong hợp đồng là do các bên tự thỏa thuận nên có thể linh hoạt. Tuy nhiên, khi hợp đồng đã được công chứng và dùng để đăng ký sang tên, nội dung này trở thành căn cứ pháp lý chính thức để Nhà nước ghi nhận giao dịchGiá ghi trong hợp đồng sẽ được sử dụng xuyên suốt trong các hoạt động pháp lý như xác định nghĩa vụ thuế, đăng ký biến động quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp. Vì vậy, một khi đã ký và công chứng, giá này không còn là “thỏa thuận nội bộ” mà là giá có giá trị pháp lý ràng buộc.

1.2. Hệ quả của việc ghi giá không đúng thực tế

Việc ghi giá thấp hơn thực tế đồng nghĩa với việc thông tin trong hợp đồng không phản ánh đúng bản chất giao dịch. Điều này dẫn đến hai hệ quả quan trọng:

Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước bị xác định sai, làm phát sinh rủi ro về thuế.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ giữa các bên bị “cắt giảm” theo giá ghi nhận, khiến phần giá trị thực tế không được pháp luật bảo vệ.

Nói cách khác, phần “giá ngoài hợp đồng” về mặt pháp lý gần như không tồn tại nếu không có chứng cứ hợp lệ.

2. Vì sao “khai hai giá” vẫn tồn tại trong thực tế?

2.1. Lợi ích tài chính trước mắt

Lý do phổ biến nhất là giảm thuế và chi phí giao dịch. Khi giá hợp đồng thấp, thuế thu nhập cá nhân và các khoản phí liên quan cũng giảm theo.

Trong các giao dịch có giá trị lớn, số tiền chênh lệch có thể đáng kể, tạo cảm giác “tiết kiệm được ngay lập tức”. Đây là yếu tố khiến nhiều người chấp nhận rủi ro mà không cân nhắc đầy đủ hệ quả pháp lý.

2.2. Tâm lý “thông lệ thị trường”

Một yếu tố quan trọng khác là tâm lý đám đông. Khi việc khai hai giá diễn ra phổ biến, nhiều người mặc nhiên xem đây là cách làm bình thường và ít rủi ro.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rõ rằng: thông lệ thị trường không có giá trị pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp hoặc bị kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền chỉ căn cứ vào hồ sơ hợp pháp, không căn cứ vào “cách làm phổ biến”.

3. Rủi ro pháp lý: không chỉ là bị truy thu thuế

3.1. Nguy cơ bị ấn định thuế và xử phạt

Theo quy định của pháp luật về quản lý thuế hiện hành, nếu cơ quan thuế phát hiện việc kê khai không đúng thực tế, họ có quyền ấn định lại giá tính thuế dựa trên dữ liệu và cơ sở xác minh.

Khi đó, người nộp thuế có thể phải đối mặt với việc truy thu thuế, nộp tiền chậm nộp và bị xử phạt vi phạm hành chính. Trong trường hợp có dấu hiệu cố ý, mức xử lý có thể nghiêm khắc hơn.

Điều này khiến khoản “lợi” ban đầu không những bị triệt tiêu mà còn có thể phát sinh thêm chi phí đáng kể.

3.2. Rủi ro nghiêm trọng khi phát sinh tranh chấp

Đây là rủi ro lớn nhất nhưng thường bị xem nhẹ. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng công chứng – tức là giá đã được ghi nhận chính thức.

Nếu giá thực tế cao hơn nhưng không được ghi nhận hợp pháp, bên bị thiệt hại rất khó chứng minh quyền lợi của mình. Điều này đặc biệt bất lợi trong các tình huống:

- Đã thanh toán đủ theo giá thực tế nhưng không chứng minh được;

- Bên kia không thừa nhận phần tiền ngoài hợp đồng;

- Hợp đồng bị vô hiệu và phải hoàn trả theo giá ghi nhận.

Trong những trường hợp này, thiệt hại tài chính có thể lớn hơn rất nhiều so với khoản “tiết kiệm” ban đầu.

3.3. Khả năng bị xem xét trách nhiệm pháp lý ở mức cao hơn

Trong một số trường hợp, nếu hành vi kê khai không trung thực có tính chất cố ý và giá trị lớn, rủi ro không chỉ dừng ở xử phạt hành chính.

Dù không phải mọi trường hợp đều bị xử lý nghiêm, nhưng việc tồn tại khả năng này cho thấy đây không phải là một “thủ thuật an toàn”, mà là hành vi cần cân nhắc kỹ về mặt pháp lý.

4. Giải pháp: tối ưu chi phí nhưng vẫn đảm bảo an toàn pháp lý

4.1. Hiểu đúng nghĩa vụ tài chính trước khi giao dịch

Việc chủ động xác định các khoản thuế, phí ngay từ đầu giúp các bên có cái nhìn thực tế về chi phí và tránh tâm lý “né tránh” nghĩa vụ.

Trong nhiều trường hợp, số tiền thuế không lớn đến mức phải đánh đổi bằng rủi ro pháp lý kéo dài về sau.

4.2. Áp dụng đúng các cơ chế hợp pháp

Pháp luật hiện hành vẫn cho phép một số trường hợp được miễn hoặc giảm nghĩa vụ thuế nếu đáp ứng đủ điều kiện. Việc áp dụng đúng quy định này giúp tối ưu chi phí mà không phát sinh rủi ro.

Điểm quan trọng là phải hiểu đúng điều kiện và thực hiện đúng thủ tục, tránh nhầm lẫn giữa “tối ưu hợp pháp” và “lách luật”.

4.3. Chủ động kiểm soát rủi ro bằng tư vấn pháp lý

Trong giao dịch bất động sản, rủi ro thường không nằm ở những gì đã thấy, mà ở những gì chưa được nhận diện.

Việc có sự tư vấn pháp lý từ đầu giúp các bên đánh giá đầy đủ các kịch bản có thể xảy ra, từ đó lựa chọn phương án phù hợp. Khi đó, chi phí bỏ ra không chỉ là để làm hồ sơ, mà là để tránh những thiệt hại có thể lớn hơn nhiều lần.

____________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Ngọc Châm; Ngày viết: 21/04/2026)

____________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn