Điều kiện tách thửa đất theo Điều 220: Những quy định cần biết?

Điều kiện tách thửa đất theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 là nội dung được nhiều cá nhân, hộ gia đình và nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Không phải mọi thửa đất đều được phép tách thửa, bởi pháp luật hiện hành đã quy định rõ các điều kiện về giấy chứng nhận, tình trạng pháp lý của thửa đất, diện tích tối thiểu sau khi tách và các yêu cầu về hạ tầng, lối đi. Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ phân tích chi tiết các điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. Đồng thời làm rõ những lưu ý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý.

1. Tách thửa đất là gì?

“Tách thửa” là thủ tục pháp lý chia một thửa đất đang được Nhà nước công nhận (đã được cấp bằng chứng nhận quyền sử dụng đất) thành hai hoặc nhiều thửa đất mới có ranh giới độc lập. Thủ tục này thường được thực hiện nhằm mục tiêu chuyển nhượng, tặng cho một phần đất hoặc phục vụ cho nhu cầu sử dụng riêng.

Việc tách thửa đất phải đi kèm với các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu được phép phân tách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (căn cứ theo Luật Đất đai và các hướng dẫn văn bản). Nếu không đáp ứng được quy định về kích thước tối thiểu, cơ quan nhà nước sẽ từ chối giải quyết.

2. Các nguyên tắc, điều kiện chung về việc tách thửa đất, hợp thửa đất

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

3. Các nguyên tắc, điều kiện riêng về việc tách thửa đất

Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

4. Hồ sơ và thủ tục hợp thửa đất/tách thửa đất

4.1. Hồ sơ tách thửa đất

Căn cứ tài khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân niềm vui 01 bộ hồ đề đề nghị chia thửa như sau:

- Đơn đề nghị thửa theo Mẫu 11/ĐK.

- Bản gốc được cấp bằng chứng nhận.

4.2. Thủ tục tách thửa đất

Bước 1: Soạn hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân có thể trút tại:

- Hộ gia đình, cá nhân hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

- Đối với nơi đã thiết lập bộ phận một cửa để tiếp tục nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì hãy tưởng tượng tại bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, không hợp lệ thì trong tối đa 03 ngày, cơ sở tiếp nhận, hồ sơ xử lý phải được thông báo và bổ sung sơ đồ hướng dẫn cụ thể.

- Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người phụ hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 3: Quyết định yêu cầu

Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng quà cho một phần thửa đất hoặc giải quyết tranh chấp, thoải mái, tiền tố, đấu giá đất hoặc chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Đo địa chính để chia thửa đất và chuyển bản trích đo thử thửa đất mới phân tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới.

- Thực hiện thủ tục đăng ký biến đối với quyền chuyển giao diện; đồng xác nhận thay đổi bằng chứng nhận đã được cấp bằng hoặc trình cơ sở có bằng chứng được cấp bằng chứng đã được xác nhận đối với phần tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.

- Chỉnh sửa, cập nhật biến thể vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trả kết quả

Kết quả phải trả lời cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

5. Lệ phí tách thửa

Mức phí có thể thay đổi theo từng địa phương nhưng thông thường bao gồm:

- Lệ phí cấp sổ đỏ mới: 100.000 – 400.000 đồng/thửa;
- Phí đo, hồ sơ xác định: 500.000 – 1.000.000 đồng;
- Phí trước liên (nếu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất): 0,5% giá trị thửa đất.

6. Thời gian giải quyết tách thửa đất

Theo tài khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền cao, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp theo hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, giám đốc thời gian biểu.

7. Những rủi ro phổ biến và câu hỏi thường gặp

Trong thực tiễn, quá trình tách thửa đất thường phát sinh nhiều rủi ro nếu hồ sơ không được chuẩn bị đầy đủ hoặc không đáp ứng điều kiện pháp lý, dẫn đến tình trạng chậm trễ giải quyết, hồ sơ bị từ chối, thậm chí phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan. Sai lầm phổ biến nhất của người dân là không kiểm tra quy hoạch trước khi nộp hồ sơ, không đối chiếu diện tích tối thiểu theo quy định địa phương, hoặc không tuân thủ các yêu cầu về hạ tầng và kích thước thửa đất. Những vướng mắc này có thể được giảm thiểu nếu người sử dụng đất tiến hành kiểm tra thông tin quy hoạch trước, tham khảo quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa, và tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý khi cần thiết. Một số câu hỏi thường gặp bao gồm: đất trong hẻm nhỏ có được tách thửa hay không (tùy điều kiện hạ tầng và chiều rộng đường theo quy định địa phương), việc tách thửa có phát sinh nghĩa vụ thuế hay không (tùy loại giao dịch như tặng, cho, chuyển nhượng), và thời gian giải quyết hồ sơ kéo dài bao lâu (thông thường từ 15 đến 30 ngày làm việc tùy từng địa phương và tính chất hồ sơ). Việc nắm bắt trước những yếu tố này giúp quá trình tách thửa diễn ra minh bạch, đúng luật và hiệu quả hơn.

__________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Mai Ninh; Ngày viết: 4/7/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, Tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn