Tách thửa / hợp thửa đất theo luật mới – Điều kiện & thủ tục 2025

1. Tách thửa, thửa hợp lệ là gì?

Tách thửa là thủ tục pháp lý chia một thửa đất đang được Nhà nước công nhận (đã được cấp bằng chứng nhận quyền sử dụng đất) thành hai hoặc nhiều thửa đất mới có ranh giới độc lập. Thủ tục này thường được thực hiện nhắm mục tiêu chuyển nhượng mục tiêu, tặng quà cho một phần đất hoặc phục vụ cho nhu cầu sử dụng riêng. Việc thử thách phải tăng cường kiểm soát các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu được phép phân tách do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (căn cứ theo Luật Đất đai và các hướng dẫn văn bản). Nếu không đáp ứng được quy định về kích thước tối thiểu, cơ quan nhà nước sẽ từ chối giải quyết.

Hợp thửa là thủ tục pháp lý thằn hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thuộc quyền sử dụng của cùng một người hoặc cùng một nhóm người sử dụng chung thành một thửa đất mới duy nhất. Mục đích của công việc hợp lý thường là để thuận tiện cho việc quản lý, khai thác sử dụng đất trên quy mô lớn hoặc để thực hiện các công trình xây dựng dự án. Sau khi thửa, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi Giấy chứng nhận cũ và cấp Giấy chứng nhận mới cho thửa đất đã hợp lý nhất (căn cứ theo Luật Đất đai và các đề nghị định hướng thi hành).

2. Điều kiện thửa đất

Điều kiện thửa được quy định tại khoản 1 điều 220, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện, nguyên tắc thửa:

- Có giấy chứng nhận hợp pháp: Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp: Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định rõ phần không tranh chấp thì phần này vẫn được thửa.
- Phải có đường đi, kết nối giao thông, cấp – thoát nước hợp lý: Nếu chủ đất dành một phần diện tích để làm đường đi thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phần đó.
- Tối thiểu các diện tích đảm bảo theo quy định của UBND Tỉnh: Nếu nhỏ hơn mức tối thiểu diện tích thì phải hợp lý với vùng đất liền kề.
- Khi chuyển mục tiêu sử dụng một phần thửa đất: Thửa đất mới phải đạt được diện tích tối thiểu theo loại đất sau chuyển đổi; Không bắt buộc phải thử dù không có nhu cầu.
- Trường hợp chia đất theo bản án của Tòa án: Nếu không đáp ứng điều kiện, diện tích, kích thước theo quy định thì không thể thử được.

3. Thủ tục hợp lý thửa/tách thửa đất

Tóm tắt thủ tục phân tích thửa đất theo Điều 7 Nghị định 101/2024/ND-CP:

Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị thửa (Mẫu 01/ĐK);
- Bản vẽ thửa (Mẫu 02/ĐK) làm cơ sở hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc hoặc bản sao chứng thực);
- Văn bản có thể hiển thị thửa phân tích nội dung (nếu có).
Bước 2 – Nop hồ sơ:
Người sử dụng đất bổ sung 01 bộ hồ sơ tại:

- Bộ phận Một cửa (UBND Tỉnh, huyện, xã); hoặc
- Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3 – Xử lý hồ sơ:

- Cơ quan tiếp nhận cấp giấy hẹn và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện thửa:

Không đủ điều kiện: trả hồ sơ, thông báo thực hiện trong 03 ngày.
Giấy chứng nhận thiếu sơ đồ hoặc sai thông tin: trả hồ sơ trong 03 ngày để người dân chỉnh sửa.
Đủ điều kiện: trong 05 ngày xác nhận đủ điều kiện thửa, ký xác thực nhận vào đơn và bản vẽ để hoàn tất thủ tục cấp chứng chỉ nhận dạng mới.

- Thông tin thửa đất mới chỉ được cập nhật vào bản đồ chính sau khi người dùng sử dụng biến đăng ký đất và được cấp bằng chứng nhận mới.
Bước 4 – Nhận kết quả:

- Nếu không thay đổi người sử dụng đất: cơ sở đăng ký sơ đồ điều chỉnh, cập nhật biến và chứng chỉ cấp giấy tờ mới.
- Nếu có người thay đổi người sử dụng đất: phải thực hiện thủ tục tiếp tục đăng ký biến theo quy định.
4. Lệ phí tách thửa

Mức phí có thể thay đổi theo từng địa phương nhưng thông thường bao gồm:

- Lệ phí cấp sổ đỏ mới: 100.000 – 400.000 đồng/thửa;
- Phí đo, hồ sơ xác định: 500.000 – 1.000.000 đồng;
- Phí trước liên (nếu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất): 0,5% giá trị thửa đất.

Từ năm 2025, Luật Đất đai mới mang đến nhiều điểm thay đổi quan trọng trong thủ tục phân tích thửa và thửa đất, thúc đẩy minh bạch hóa quản lý và hạn chế công việc chia nhỏ đất trái dự kiến. Người dân, hộ gia đình nên biết điều kiện pháp lý và quy định địa phương trước khi thực hiện để tránh bị từ chối hồ sơ.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo tiến độ đã đồng ý, đảm bảo đúng thủ thuật đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thị Khánh Linh; Ngày viết: 16/10/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Trang web: https://htcvn.vn ; https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: