Tách thửa / hợp thửa đất theo luật mới – Điều kiện & thủ tục 2025

1. Tách thửa, hợp thửa là gì?

Tách thửa là thủ tục pháp lý chia một thửa đất đang được Nhà nước công nhận (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thành hai hoặc nhiều thửa đất mới có ranh giới độc lập. Thủ tục này thường được thực hiện nhằm mục đích chuyển nhượng, tặng cho một phần đất hoặc phục vụ cho nhu cầu sử dụng riêng. Việc tách thửa phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu được phép tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (căn cứ theo Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn). Nếu không đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu, cơ quan nhà nước sẽ từ chối giải quyết.

Hợp thửa là thủ tục pháp lý gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thuộc quyền sử dụng của cùng một người hoặc cùng một nhóm người sử dụng chung thành một thửa đất mới duy nhất. Mục đích của việc hợp thửa thường là để thuận tiện cho việc quản lý, khai thác sử dụng đất trên quy mô lớn hoặc để thực hiện các dự án xây dựng. Sau khi hợp thửa, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi Giấy chứng nhận cũ và cấp Giấy chứng nhận mới cho thửa đất đã hợp nhất (căn cứ theo Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành).

2. Điều kiện tách thửa đất

Điều kiện tách thửa được quy định tại khoản 1 điều 220, luật Đất đai 2024 quy điều điều kiện, nguyên tắc tách thửa:

- Có giấy chứng nhận hợp pháp: Thửa đất phải có một trong các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp: Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định rõ phần không tranh chấp thì phần này vẫn được tách thửa.
- Phải có lối đi, kết nối giao thông, cấp – thoát nước hợp lý: Nếu chủ đất dành một phần diện tích để làm lối đi thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phần đó.
- Đảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh: Nếu nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải hợp thửa với đất liền kề.
- Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: Thửa đất mới phải đạt diện tích tối thiểu theo loại đất sau chuyển đổi; Không bắt buộc tách thửa nếu không có nhu cầu.
- Trường hợp chia đất theo bản án của Tòa án: Nếu không đáp ứng điều kiện, diện tích, kích thước theo quy định thì không được tách thửa.

3. Thủ tục hợp thửa/tách thửa đất

Tóm tắt thủ tục tách thửa đất theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu 01/ĐK);
- Bản vẽ tách thửa (Mẫu 02/ĐK) do cơ quan hoặc đơn vị đo đạc có phép lập;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc hoặc bản sao chứng thực);
- Văn bản thể hiện nội dung tách thửa (nếu có).
Bước 2 – Nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại:

- Bộ phận Một cửa (UBND tỉnh, huyện, xã); hoặc
- Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3 – Xử lý hồ sơ:

- Cơ quan tiếp nhận cấp giấy hẹn và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện tách thửa:

Không đủ điều kiện: trả hồ sơ, thông báo lý do trong 03 ngày.
Giấy chứng nhận thiếu sơ đồ hoặc sai thông tin: trả hồ sơ trong 03 ngày để người dân chỉnh lý.
Đủ điều kiện: trong 05 ngày xác nhận đủ điều kiện tách thửa, ký xác nhận vào đơn và bản vẽ để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới.

- Thông tin thửa đất mới chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4 – Nhận kết quả:

- Nếu không thay đổi người sử dụng đất: cơ quan đăng ký chỉnh lý hồ sơ, cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mới.
- Nếu có thay đổi người sử dụng đất: phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
4. Lệ phí tách thửa

Mức lệ phí có thể thay đổi theo từng địa phương, nhưng thông thường bao gồm:

- Lệ phí cấp sổ đỏ mới: 100.000 – 400.000 đồng/thửa;
- Phí đo đạc, thẩm định hồ sơ: 500.000 – 1.000.000 đồng;
- Phí trước bạ (nếu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất): 0,5% giá trị thửa đất.

Từ năm 2025, Luật Đất đai mới mang đến nhiều điểm thay đổi quan trọng trong thủ tục tách thửa và hợp thửa đất, nhằm minh bạch hóa quản lý và hạn chế việc chia nhỏ đất trái quy hoạch. Người dân, hộ gia đình nên nắm rõ điều kiện pháp lý và quy định địa phương trước khi thực hiện để tránh bị từ chối hồ sơ.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thị Khánh Linh; Ngày viết: 16/10/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: