Chuyển nhượng đất đai hợp pháp: Điều kiện, thủ tục và những lưu ý khi giao dịch

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong hầu hết các trường hợp, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ 05 điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 sau đây:

(1) - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp:

+Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;

+Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…. nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) - Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) - Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) - Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) - Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.

2.1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.

Hồ sơ cần chuẩn bị

- Phiếu yêu cầu công chứng.

- Dự thảo hợp đồng (nếu có)

- Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…

- Giấy xác nhận nơi cư trú.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).

- Giấy ủy quyền (nếu có)

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.

Nộp phí công chứng: theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.

2.2.Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.

Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

2.3.Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

2.4.Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.Các lưu ý quan trọng cần biết để tránh gặp rủi ro khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Thứ nhất, cần xác minh rõ ràng về quyền sử dụng thửa đất của bên chuyển nhượng:

- Cần xác minh để làm rõ việc thửa đất có là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản chung của nhiều người không. Trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng khi khi có sự đồng ý của vợ chồng hoặc tất cả những người có chung quyền sử dụng thửa đất.

- Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của 02 vợ chồng, cần xác định rõ được mối quan hệ vợ chồng thông qua các giấy tờ như “giấy đăng ký kết hôn, hoặc trích lục kết hôn”, trong trường hợp vợ chồng đã ly hôn, cần xin xác nhận tình trạng hôn nhân tại Phòng Tư pháp – Hộ tịch UBND cấp có thẩm quyền.

- Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, cần xác minh rõ tại thời điểm cấp quyền/giao quyền sử dụng đất đồng thời cấp GCN QSD đất thì trong thành viên hộ gia đình gồm những ai và toàn bộ các thành viên đó sẽ phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất để hoàn tất thủ tục.

* Thứ hai, cần xác minh xem đất đã có Giấy chứng nhận chưa:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 05 điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

*Thứ ba, cần xác minh đất có thuộc phạm vi bị quy hoạch không:

Trước khi quyết định mua bán bất động sản, việc xác minh đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không là vô cùng quan trọng.

Theo quy định hiện hành, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể, chủ sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền như chuyển nhượng, tặng cho.

Tuy nhiên, tình hình sẽ khác biệt khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện. Trong trường hợp này, mặc dù người sử dụng đất vẫn giữ nguyên các quyền cơ bản, nhưng sẽ bị hạn chế về việc xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu mua phải lô đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, người mua có thể đối mặt với nhiều rủi ro, thậm chí là thiệt hại về tài chính do không thể khai thác tối đa giá trị của đất.

*Thứ tư, lập hợp đồng đặt cọc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng:

Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng bất động sản, bên bán thường yêu cầu bên mua đặt cọc. Để bảo đảm quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và có thể được chứng thực hoặc công chứng. Việc này nhằm ngăn chặn trường hợp bên bán “đánh tháo đất”, nghĩa là từ chối thực hiện giao dịch sau khi đã nhận được tiền đặt cọc

*Thứ năm, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch quan trọng, có liên quan đến tài sản lớn. Để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên tham gia cần lập thành văn bản “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và tiến hành công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Việc không công chứng hợp đồng có thể dẫn đến hợp đồng bị coi là vô hiệu, gây ra nhiều khó khăn và rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch. Do đó, việc công chứng hợp đồng là một thủ tục bắt buộc và cần được thực hiện đầy đủ.

__________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Ngọc; Ngày viết: 22/05/2025)

______________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hoà, Thành phố Hà Nội.

Điện Thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn