Chủ thuê đất bị thu hồi đất – hợp đồng cho thuê bất động sản bị phá giữa chừng, giải pháp pháp lý

1. Thu hồi đất tác động nào đến hợp đồng cho thuê có hiệu lực?

Khi Nhà nước quyết định thu hồi đất, quyền sử dụng đất của chủ đất sẽ bị chấm dứt theo quy định. Điều đó dẫn đến việc hợp đồng thuê cũng không thể tiếp tục thực hiện, vì cơ sở pháp lý của hợp đồng là quyền sử dụng đất của bên thuê. Như vậy, sự kiện thu hồi đất là sự kiện bất khả kháng hoặc trở thành khách quan làm cho hợp đồng không còn khả năng thực hiện.

Trong vấn đề này, lỗi không thuộc về bên thuê, cũng không phải là người tự ý vi phạm nên thường phải chấm dứt trước thời hạn. Tuy nhiên, việc chấm dứt không đồng nghĩa với việc tổn hại của người thiết kế sẽ được mặc định bồi đắp. Pháp luật vẫn đặt ra cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên thiết kế các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Quyền lợi của người thiết kế đất và trách nhiệm của người thiết kế

Thông thường, nếu người thiết kế đã có giải pháp đầu tiên về xây dựng công trình, lắp đặt máy móc, cải tạo mặt bằng… thì những tài sản này có thể được xem xét bồi thường tùy thuộc vào khả năng di chuyển hoặc giá trị còn lại. Nếu tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thuê và không thuộc sở hữu được giải quyết theo quy định, thì việc bồi thường phải đảm bảo hài hòa quyền lợi cho họ. Ngoài ra, bên cạnh đó còn có thể được hỗ trợ chi phí kinh doanh liên tục trong lĩnh vực sản xuất sản phẩm hợp nhất, dịch vụ phân tách làm thu hồi đất. Tuy nhiên, sự hỗ trợ cần thiết dựa trên chính sách của từng địa phương, trạng thái đất và loại hình kinh doanh của người thiết kế. Về phần tiền đã được tính toán nhưng chưa được sử dụng hết, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê hoàn thành phần giá trị tương ứng của thời gian còn lại, nếu hợp lý có điều khoản quy định hoặc luật không cấm. Việc xác định giá trị hoàn thành thường dựa trên thương mại hoặc quyết định của cơ quan có quyền thẩm định khi chấp nhận sinh tranh chấp.

Trong nhiều trường hợp, thu hồi đất là giải pháp quyết định hành động chính của Nhà nước, không có sai sót trong thiết kế nên bên thuê đất không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê, trừ khi họ cố gắng che giấu thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đường dẫn để bên thuê hiểu sai và đưa ra quyết định thiết kế. Nếu bên thuê biết rõ đất trong diện được thu hồi nhưng không có thông báo dẫn đến tổn hại cho bên thuê thì hành động đó có thể được xem xét như lỗi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin. Khi đó, họ phải bồi thường một phần hoặc toàn bộ thiệt hại mà bên chịu gánh chịu. Việc chứng minh yếu tố “biết nhưng không thông báo” là rất quan trọng trong tranh chấp loại này, và thường phải thông qua công việc thu thập chứng cứ pháp lý, hồ sơ quy hoạch, quyết định thu hồi đã bị cấm hành động trước thời điểm ký đồng.

3. Giải pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bên thuê đất

Để đảm bảo quyền lợi khi hợp đồng thiết bị chấm dứt thu hồi đất, bên thuê cần chủ động yêu cầu cơ quan thu hồi đất giải quyết yên bình theo quy định đúng. Hồ sơ chứng minh tài sản, chi phí đầu tư và hoạt động kinh doanh phải được chuẩn bị đầy đủ để làm cơ sở xác định tổn hại.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp với bên cho thuê về trách nhiệm hoàn trả tiền hoặc bồi thường, bên thuê có thể đề xuất thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa án. Việc có luật sư tham gia ngay từ đầu sẽ giúp đánh giá chính xác cơ bản pháp lý, xác định trách nhiệm từng bên và lựa chọn phương pháp tối ưu, tránh kéo dài thời gian xử lý.

Đồng thời, khi soạn thảo hợp đồng cho thuê đất bất động sản trong tương lai, doanh nghiệp cần đưa ra điều khoản dự phòng rủi ro thu hồi đất, quy định xác định trách nhiệm, phương thức bồi thường, hoàn trả tiền thuê và xử lý tài sản trên đất trong trường hợp hợp đồng được chấm dứt sớm. Đây là giải pháp phòng cần thiết để giảm thiểu rủi ro cho diễn đàn tái sinh.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo tiến độ đã đồng ý, đảm bảo đúng thủ thuật đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Ngọc Châm; Ngày viết: 03/11/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Trang web: https://htcvn.vn ; https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: