Cách kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua: Hướng dẫn chi tiết cho người mua lần đầu

1. Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất

1.1. Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận

Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà không cần Giấy chứng nhận theo quy định.

Sau khi nhận được Giấy chứng nhận có thể tự mình kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải ai cũng phát hiện được Giấy chứng nhận thật, giả.

Như vậy, việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.

1.2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất

Căn cứ khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:

- Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cụ thể:

+Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi: Ngày tháng năm hết hạn sử dụng.

+Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài".

- Các trường hợp còn lại ghi thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, cụ thể:

+Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài ghi: “Lâu dài”.

+Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất, trừ trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì ghi các thông tin: “... năm (ghi thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật) kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận”.

- Thửa đất có nhiều loại đất với thời hạn sử dụng khác nhau thì lần lượt thể hiện từng loại đất và thời hạn sử dụng.

- Đất khi đăng ký đất đai mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì ghi: “Chưa xác định”.

- Đất được Nhà nước giao để quản lý thì thể hiện thời hạn theo văn bản giao đất để quản lý; trường hợp không có văn bản giao đất để quản lý/văn bản giao đất để quản lý không xác định thời hạn thì ghi: “Chưa xác định”.

Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.

1.3. Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp

Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:

- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?

- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.

- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là cách chắc chắn nhất), cụ thể:

Căn cứ Điều 59 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các hình thức khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai gồm:

- Khai thác trực tuyến trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, qua dịch vụ tin nhắn SMS, qua dịch vụ web service và API; khai thác qua các tiện ích, ứng dụng tạo ra sản phẩm, giá trị gia tăng từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

- Khai thác trực tuyến tại trụ sở cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.

- Khai thác qua các hình thức khác theo quy định.

Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.

Để khai thác thông tin đất đai, kiểm tra đất thuộc quy hoạch thế chấp, tranh chấp không thì người yêu cầu phải tải phiếu yêu cầu theo Mẫu số 13/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Tại danh mục và nội dung dữ liệu cần cung cấp trên phiếu yêu cầu thì tích vào ô thông tin cần biết theo nhu cầu, nếu cần tổng hợp thông tin thì tích vào ô “tất cả thông tin trên”.

Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau (Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Người yêu cầu nộp đến cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo một trong các phương thức là:

Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

Nộp trực tiếp hoặc gửi bằng đường công văn, điện tích, dịch vụ bưu chính;

Nộp qua các phương tiện điện tử khác.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

Cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thực hiện các công việc:

- Tiếp nhận, xử lý và thông báo phí, giá sản phẩm, dịch vụ cung cấp thông tin cho tổ chức/cá nhân.

- Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do và trả lời trong 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu.

Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:

- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.

- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.

- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.

- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Trả kết quả

Sau khi tổ chức/cá nhân thực hiện nộp phí, cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Thời gian thực hiện:

Căn cứ khoản 5 Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:

- Đối với thông tin, dữ liệu có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Cung cấp ngay trong ngày làm việc. Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

- Đối với thông tin, dữ liệu không có sẵn trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Chậm nhất là 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu hợp lệ phải cung cấp thông tin hoặc gửi thông báo về việc gia hạn thời gian cung cấp thông tin.

Trường hợp cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai cần thêm thời gian để xem xét, tìm kiếm, tập hợp, tổng hợp, phân tích hoặc lấy ý kiến của các cơ quan, đơn vị liên quan thì có thể gia hạn nhưng tối đa không được quá 15 ngày làm việc.

Ngoài những cách phổ biến trên thì nên đưa vào hợp đồng chuyển nhượng điều khoản với nội dung “cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm sẽ bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại”.

2. Hướng dẫn chi tiết cho người mua lần đầu

Bước 1: Xác định ngân sách và các chi phí phát sinh khi mua nhà đất

Bạn không thể mua một tài sản lớn mà chưa dự trù ngân sách. Do đó, cần tính toán lại xem bạn đang có bao nhiêu tiền, khả năng huy động từ người thân quen ra sao… thì mới xác định được ngôi nhà hay mảnh đất bạn nhắm tới ở phân khúc nào, giá bao nhiêu, có phù hợp với mong muốn và mục tiêu của bạn không. Ngoài ra là các khoản thuế phí phải nộp khi mua nhà đất, lãi vay ngân hàng nếu bạn sử dụng đòn bẩy tài chính… Ở bước này bạn cũng cần xác định nhà đất mình mua là để ở hay đầu tư, vì mỗi loại sẽ có các tiêu chí lựa chọn khác nhau.

Bước 2: Tìm hiểu về thế chấp tài sản và vay mua nhà

Bất động sản thường có giá trị lớn, từ vài trăm triệu đến chục tỷ, thậm chí trăm tỷ đồng. Với người mua nhà lần đầu, đa số sẽ chưa đủ tiền để trả một lần, nhất là những người trẻ, quá trình tích lũy chưa đủ dài. Thực tế, hầu hết người mua nhà lần đầu sẽ phải vay mượn thêm từ bạn bè, người thân, và không ít người sử dụng vốn vay ngân hàng. Do đó, việc tìm hiểu về thế chấp tài sản, thủ tục, chính sách vay mua nhà là bước cần thiết nếu bạn chưa đủ tiền tích lũy.

Bước 3: Khoanh vùng vị trí và khu vực mua nhà đất

Sau khi đã xác định được ngân sách và chọn phương án tự mua nhà hay vay ngân hàng bạn đã biết được ngôi nhà phù hợp nằm ở khoảng giá nào, tiếp theo bạn cần khoanh vùng vị trí và khu vực dự định mua nhà theo nhu cầu và mong muốn của bản thân, gia đình. Ở bước này, ngoài những thông tin đã biết từ trước, bạn hãy tham khảo thêm người quen, đồng nghiệp, hàng xóm về những khu vực có nhà đất, môi trường sống phù hợp với nhu cầu của bạn. Ngoài ra, bạn có thể lên Batdongsan.com.vn tìm kiếm nhà đất theo khoảng giá, khu vực, điền thông tin càng chi tiết thì kết quả hiển thị càng gần hơn với mong muốn của bạn.

Bước 4: Lựa chọn và trực tiếp kiểm tra tình trạng nhà đất

Sau khi đã lựa chọn được khu vực, địa bàn định mua nhà, bước tiếp theo bạn sẽ lọc ra những bất động sản phù hợp với tài chính và mong muốn của bản thân nhất. Nên vạch rõ các tiêu chí như diện tích ngôi nhà, số phòng ngủ, nhà vệ sinh, loại hình nhà đất hay chung cư, yêu cầu về hạ tầng, điều kiện sống xung quanh, thiết kế nội thất… và cuối cùng là khoảng giá mà bạn đáp ứng được. Nên tìm ra ít nhất 3 bất động sản ưng ý nhất và liên hệ với chủ nhà hoặc môi giới, sắp xếp các thời điểm khác nhau để đến xem nhà.

Bước 5: Tìm hiểu quy hoạch quanh khu vực định mua nhà đất

Dù đã rất ưng ý với ngôi nhà hoặc mảnh đất đã đến xem, bạn cũng chưa nên vội đặt cọc hoặc tỏ ra quá hài lòng để có thể thương lượng được mức giá tốt nhất. Hãy tìm hiểu thêm quy hoạch xung quanh khu vực định mua trước khi thương lượng giá. Khi bạn hiểu rõ nơi bạn định mua sẽ không lo bị ép giá hoặc "mua hớ". Thực tế, không ít nhà đất vướng quy hoạch hoặc tranh chấp có thể khiến bạn gặp rắc rối sau khi mua, thậm chí mất trắng tài sản chỉ vì không tìm hiểu rõ thông tin.

Bước 6: Tìm hiểu quy trình pháp lý

Với nhà đất trả một lần, bạn chỉ cần cùng chủ nhà đến văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhưng nếu bạn dùng đòn bẩy tài chính thì sẽ có thêm các thủ tục khác với ngân hàng. Ngoài ra, tìm hiểu bước này cũng giúp bạn chuẩn bị sẵn các giấy tờ cần thiết để việc mua bán diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, đỡ mất thời gian và công sức của bạn.

Bước 7: Tìm hiểu thị trường bất động sản ở khu vực định mua nhà đất

Nếu không chỉ mua để ở dài hạn mà có thể dùng làm tài sản đầu tư hoặc dự định đổi căn nhà có diện tích lớn hơn hay gần trung tâm hơn trong tương lai thì bạn cần tìm hiểu thêm về thị trường nhà đất nơi có bất động sản định mua để biết mặt bằng giá, nhu cầu, khả năng tăng giá tài sản của bạn trong tương lai… Việc tìm hiểu thông tin ở bước này giúp bạn có thêm cơ hội đầu tư hoặc dễ dàng sang nhượng lại tài sản khi cần.

Bước 8: Tham vấn chuyên gia

Nếu chưa thực sự tự tin với lần mua nhà đất đầu tiên, bạn nên nhờ môi giới hoặc chuyên gia bất động sản tư vấn, thậm chí cả luật sư hỗ trợ. Phí môi giới, phí cho văn phòng luật thực tế không nhiều so với rủi ro tài sản mà bạn có thể phải trả giá khi chưa có kinh nghiệm, kiến thức.

___________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Ngọc; Ngày viết: 23/05/2025)

______________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hoà, Thành phố Hà Nội.

Điện Thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn; https://luatsuchoban.vn