Khi bên vay dùng tài sản thế chấp không rõ chủ sở hữu: Rủi ro và cách bảo vệ quyền chủ nợ

1. Rủi ro trực diện khi chủ nợ nhận tài sản thế chấp thiếu minh bạch về chủ sở hữu

Trong các giao dịch vay có bảo đảm, tài sản thế chấp luôn là điểm tựa quan trọng giúp chủ nợ yên tâm “xuống tiền nhanh” trong hợp tác B2B. Nhưng thực tế cho thấy, không ít trường hợp bên vay đưa vào hợp đồng những tài sản không có giấy tờ rõ ràng, đứng tên người khác, nguồn gốc hình thành mơ hồ hoặc chưa từng đăng ký quyền sở hữu. Khi tranh chấp xảy ra, chính “điểm tựa” này lại trở thành rủi ro khiến hợp đồng thế chấp dễ bị tuyên vô hiệu, làm chủ nợ mất lợi thế ưu tiên thanh toán và rơi vào thế thu nợ như khoản nợ không bảo đảm.

Rủi ro không chỉ nằm ở việc không xử lý được tài sản bảo đảm, mà còn ở nguy cơ phải đối mặt với bên thứ ba vào đòi lại tài sản, bị khiếu kiện, thậm chí bị xem là bên ngay tình nhưng không được bảo vệ do không đủ bước xác minh thận trọng. Khi tài sản không rõ ràng, mọi điều khoản phạt, lãi chậm trả, quyền xử lý nhanh tài sản đều có thể “đổ theo” hợp đồng bảo đảm. Do đó, nhiều doanh nghiệp chủ nợ khi tìm kiếm dịch vụ pháp lý đều mang chung câu hỏi: làm thế nào để vừa thu hồi nợ có bảo đảm hiệu quả, vừa không tự đặt mình vào rủi ro chấp nhận tài sản thiếu căn cứ pháp lý?

Câu trả lời nằm ở việc chủ động xác minh tài sản trước – siết cơ sở pháp lý sau, vì khi khoản vay đã giải ngân nhưng hợp đồng thế chấp có lỗ hổng về chủ sở hữu, khả năng chuyển đổi quyền thu hồi nợ sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp, dù thiện chí đàm phán còn hay không.

2. Chiến lược thu hồi nợ trước khi đàm phán

Bảo vệ quyền chủ nợ hiện đại không bắt đầu khi ra tòa – nó bắt đầu từ lúc nhận tài sản bảo đảm. Một chiến lược thu hồi nợ có bảo đảm bài bản luôn dựa trên hồ sơ chứng cứ được chuẩn hoá và được “pháp lý hóa” để sẵn sàng sử dụng ngay ở bàn đàm phán.

Doanh nghiệp chủ nợ cần xác minh: tài sản có sổ đỏ/sổ hồng/đăng ký sở hữu hợp pháp hay không; có thuộc tranh chấp, kê biên hoặc bị hạn chế giao dịch không; nguồn gốc hình thành và người đang quản lý, sử dụng có đồng ý ký xác nhận bảo đảm hay phản đối; quyền định đoạt của bên vay đối với tài sản có được chứng minh bằng giấy tờ hoặc thỏa thuận của chủ sở hữu thực sự không. Những bước này giúp xác định tài sản có đủ “tư cách pháp lý” để xử lý nhanh nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán hay không.

Nếu tài sản hợp lệ, bước kế tiếp là đăng ký giao dịch bảo đảm để chốt quyền ưu tiên thanh toán và “định danh” tài sản vào hệ thống pháp lý, tránh rủi ro bị vô hiệu vì thiếu đăng ký đối kháng với bên thứ ba. Trong trường hợp tài sản thiếu rõ ràng, luật sư sẽ là người giúp chủ nợ xây dựng chứng cứ thay thế, khóa điều khoản bảo đảm theo hình thức khác như bảo lãnh, ký cam kết đối ứng, hoặc ràng buộc bằng thỏa thuận ba bên với chủ sở hữu thực sự.

Như vậy, “lá chắn kép” của chủ nợ không phải là một điều luật hay một hợp đồng mẫu, mà là một chuỗi hành động pháp lý có tính đối kháng và có khả năng cưỡng chế sau này, nhưng trên tinh thần tối ưu kết quả thương lượng thu tiền trước khi tranh chấp bùng nổ.

3. Chiến lược thu hồi nợ khi thương lượng không thành

Dù mục tiêu của chủ nợ luôn là thu tiền nhanh trước khi phải tiến vào tố tụng, nhưng một chiến lược thu hồi nợ B2B hiệu quả nhất hiện nay luôn phải có kịch bản bảo vệ kế tiếp nếu đàm phán thất bại. Ở giai đoạn này, luật sư tiếp tục đóng vai trò định hình và chốt quyền pháp lý, không phải để chiến thắng đối tác, mà để đảm bảo khoản quyền chủ nợ còn nguyên vẹn khi bước vào cơ chế giải quyết tranh chấp thương mại.

Ba chiến thuật pháp lý được vận dụng linh hoạt gồm:

- Tạo sức ép pháp lý hợp pháp trước tòa: làm rõ các khoản lãi, chế tài, nghĩa vụ và chi phí phát sinh nếu trì hoãn, buộc bên nợ phải phản hồi có cơ sở.

- Thiết kế lại phương án bảo đảm nghĩa vụ: gắn lộ trình trả nợ với tài sản bảo đảm, cơ chế bảo lãnh, hoặc tài sản đối ứng được xác nhận bởi chủ thật sự.

- Bảo toàn cơ hội kinh doanh trong đàm phán: khiến bên nợ nhận ra rằng hợp tác trả nợ sớm giúp họ nắm thêm cơ hội thương mại thay vì đánh mất hết nếu đối đầu.

Tinh thần xuyên suốt vẫn là: trong B2B, hợp tác trả nợ luôn là quyết định rẻ hơn và có lợi hơn so với kéo dài để khoản nợ leo thang theo rủi ro pháp lý. Nhưng nếu không có luật sư đồng hành điều phối, khoản nợ có nguy cơ rơi vào tranh chấp vô định, mất quyền ưu tiên hoặc mất cơ hội xử lý tài sản nhanh. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp chủ nợ lựa chọn đơn vị pháp lý chuyên sâu để tham gia đàm phán từ đầu, thay mặt điều phối, phát hành văn bản pháp lý, thiết kế thỏa thuận và kiểm soát thời hạn thương lượng.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Ngọc Châm; Ngày viết: 28/11/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: