Tư vấn tính hợp pháp của hồ sơ thế chấp, đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi sử dụng tài sản đảm bảo.

Tư vấn tính hợp pháp của hồ sơ thế chấp, đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi sử dụng tài sản đảm bảo.

Khi tham gia vào các giao dịch tín dụng hoặc vay vốn, việc thế chấp tài sản là một phương thức phổ biến để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của khách hàng khi sử dụng tài sản làm thế chấp, các hồ sơ thế chấp cần phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý. Việc xác định tính hợp pháp của hồ sơ thế chấp, từ tài sản đến hợp đồng, là rất quan trọng để tránh rủi ro và tranh chấp pháp lý trong tương lai. Đồng thời, khách hàng cũng cần lưu ý đến các quyền lợi của mình khi sử dụng tài sản đảm bảo, đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng là công bằng và bảo vệ tài sản của họ trong mọi tình huống.

1. Quy định về hồ sơ thế chấp:

Thế nào là hồ sơ thế chấp hợp pháp:

Hồ sơ thế chấp hợp pháp là hồ sơ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về việc nộp hồ sơ để đăng ký tài sản bảo dảm. Hiện nay có 2 loại hồ sơ đăng ký thế chấp: Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Hồ sơ đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng tài sản là động sản khác

Về tính hợp pháp của sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm các giấy tờ sau theo quy định tại Điều 39 NĐ 102/2017/NĐ-CP như sau:

Điều 39. Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:

1. Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

2. Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

4. Đối với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì ngoài các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, người yêu cầu đăng ký phải nộp các giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực);

b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại Bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng của tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao không có chứng thực);

5. Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

6. Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:

a) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

b) Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định này.

⇒ Như vậy, 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải có:phiếu yêu cầu đăng ký bản chính, hợp đồng thế chấp có công chứng, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng đối với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai,văn bản thỏa thuận có công chứng, văn bản ủy quyền(nếu có).

Đối với hồ sơ đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng tài sản là động sản khác bao gồm các giấy tờ sau theo quy định tại Điều 50 NĐ 102/2017/NĐ-CP:

1. Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng tài sản là động sản khác sau đây:

a) Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);

b) Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp trong trường hợp phiếu yêu cầu đăng ký chỉ có chữ ký, con dấu của một trong các bên tham gia biện pháp bảo đảm (01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

c) Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu), trừ các trường hợp sau đây: Bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp bao gồm nhiều cá nhân, pháp nhân ủy quyền cho một cá nhân hoặc một pháp nhân trong số đó yêu cầu đăng ký; người yêu cầu đăng ký là người được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm;

d) Giấy tờ chứng minh đối với trường hợp không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 12 của Nghị định này, nếu có.

2. Trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm i khoản 1 Điều 21 của Nghị định này, thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sau đây:

a) Các giấy tờ nêu tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;

b) Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Vì vậy, 01 bộ hồ sơ được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định của pháp luật.

2. Tư vấn đảm bảo quyền lợi khách hàng khi sử dụng tài sản đảm bảo:

Khi sử dụng tài sản làm thế chấp trong các giao dịch vay vốn, khách hàng cần phải đặc biệt chú ý đến các yếu tố pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình. Dưới đây là một số tư vấn về cách bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi sử dụng tài sản đảm bảo:

1. Đảm bảo quyền sở hữu tài sản

Trước khi ký kết hợp đồng thế chấp, bạn cần đảm bảo rằng tài sản bạn sử dụng là tài sản hợp pháp, không có tranh chấp và bạn có quyền sở hữu đầy đủ. Các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản như sổ đỏ (đối với đất đai), giấy tờ xe (đối với phương tiện giao thông) cần phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ. Nếu tài sản đang có tranh chấp hoặc không có giấy tờ đầy đủ, bạn nên giải quyết xong các vấn đề pháp lý trước khi thực hiện thế chấp.

2. Thỏa thuận hợp đồng rõ ràng

Hợp đồng thế chấp phải nêu rõ các điều khoản quan trọng như loại tài sản, giá trị tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời gian vay, lãi suất và các điều kiện xử lý tài sản khi xảy ra tranh chấp. Đảm bảo rằng các điều khoản này công bằng và minh bạch để bảo vệ quyền lợi của bạn. Nếu có bất kỳ điều khoản nào mơ hồ hoặc không rõ ràng, bạn nên yêu cầu làm rõ trước khi ký kết hợp đồng.

3. Quyền sử dụng tài sản trong suốt thời gian thế chấp

Mặc dù tài sản đã được thế chấp, bạn vẫn có quyền sử dụng tài sản đó trong suốt thời gian vay, trừ khi có điều khoản khác trong hợp đồng. Ví dụ, nếu bạn thế chấp bất động sản, bạn có thể tiếp tục sử dụng hoặc cho thuê tài sản đó miễn là không vi phạm các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này giúp bạn duy trì khả năng khai thác tài sản trong khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Bảo vệ tài sản trong trường hợp tranh chấp

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, bạn cần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Điều này có thể bao gồm việc yêu cầu ngừng thu hồi tài sản cho đến khi có sự xác minh rõ ràng về tính hợp pháp của việc thu hồi. Nếu tài sản bị phát mại với giá thấp hơn giá trị thực tế, bạn có thể yêu cầu được đền bù chênh lệch giá trị.

5. Thực hiện đúng thủ tục đăng ký thế chấp

Đảm bảo rằng bạn đã thực hiện đúng thủ tục đăng ký tài sản thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là đối với bất động sản. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước giúp bảo vệ quyền lợi của bạn và đảm bảo rằng tài sản thế chấp sẽ không bị tranh chấp hoặc chuyển nhượng bất hợp pháp.

6. Giám định tài sản

Trước khi thực hiện thế chấp, bạn nên yêu cầu giám định giá trị tài sản để tránh trường hợp tài sản thế chấp bị đánh giá thấp hơn giá trị thực tế. Giám định chính xác sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc tài sản bị phát mại.

7. Quyền lợi khi không thể thanh toán nợ

Nếu bạn không thể thanh toán khoản vay đúng hạn, hợp đồng thế chấp cần quy định rõ các biện pháp xử lý, bao gồm quyền của bạn trong việc đàm phán gia hạn thời gian vay hoặc tái cấu trúc nợ. Đồng thời, bạn có thể yêu cầu các điều khoản giảm nhẹ hoặc điều chỉnh lãi suất để không bị lỗ nặng khi tài sản bị thu hồi.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Phan Thế Vinh Quang Ngày viết: 2/1/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

_______________________________________________________