Quyền của người thuê nhà khi chủ nhà bất ngờ bán nhà cho người khác

Khi chủ nhà bất ngờ bán nhà cho người khác, nhiều người thuê lo lắng về việc có bị buộc phải chuyển đi hay không và hợp đồng thuê còn hiệu lực hay không. Trên thực tế, pháp luật hiện hành có quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà trong trường hợp nhà đang cho thuê được chuyển nhượng cho người khác. Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người thuê cần nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê nhà và quyền, nghĩa vụ của các bên. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam với kinh nghiệm trong lĩnh vực nhà ở và hợp đồng dân sự luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng tư vấn, rà soát hợp đồng và giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc thuê nhà và chuyển nhượng nhà ở.

1. Quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà

1.1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trên cơ sở đó, các bên có quyền tự do thỏa thuận về nội dung hợp đồng nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội.

Đối với hợp đồng thuê tài sản, Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng đây là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê có trách nhiệm thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận. Đồng thời, đối với hợp đồng thuê nhà ở hoặc thuê nhà nhằm phục vụ các mục đích khác, việc giao kết và thực hiện hợp đồng không chỉ tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự mà còn phải phù hợp với Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan.

Từ các quy định nêu trên có thể hiểu, hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng dân sự phổ biến được xác lập giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn đã thỏa thuận, còn bên thuê có trách nhiệm thanh toán tiền thuê đầy đủ theo nội dung hợp đồng cũng như theo quy định của pháp luật hiện hành.

1.2 Hình thức của hợp đồng thuê nhà

Căn cứ khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, pháp luật quy định các bên tham gia giao dịch nhà ở được quyền thỏa thuận để lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Nội dung của các hợp đồng này phải bảo đảm các yêu cầu được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Riêng đối với trường hợp tổ chức thực hiện việc tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương hoặc nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật.

Liên quan đến nội dung của hợp đồng về nhà ở, Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng do các bên tự thỏa thuận nhưng bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải bao gồm các nội dung cơ bản như: họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên tham gia giao dịch; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất gắn liền với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư, pháp luật còn yêu cầu các bên phải ghi nhận cụ thể các nội dung liên quan đến phần sở hữu chung, phần sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của các phần sở hữu chung, sử dụng chung theo đúng thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì cũng như thông tin tài khoản dùng để nộp kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định nêu trên có thể xác định rằng hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Do đó, khi các bên thực hiện giao kết hợp đồng thuê nhà thì bắt buộc phải lập thành văn bản nhằm bảo đảm giá trị pháp lý và làm căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

1.3 Hợp đồng thuê nhà có cần phải công chứng, chứng thực không?

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở, pháp luật quy định đối với các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn hoặc thế chấp nhà ở thì các bên bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với những giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định một số trường hợp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, bao gồm: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức như nhà ở xã hội, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc nhà ở phục vụ tái định cư; trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cũng như các giao dịch thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở. Tuy nhiên, trong các trường hợp này, nếu các bên có nhu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Đối với các giao dịch thuộc khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên tự thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết.

Ngoài ra, Điều 164 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định văn bản thừa kế nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, còn việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Từ các quy định nêu trên có thể thấy rằng pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà có nhu cầu bảo đảm giá trị pháp lý hoặc hạn chế tranh chấp phát sinh thì vẫn có thể lựa chọn thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2. Giải quyết như nào khi chủ nhà bất ngờ bán nhà cho người khác

Theo quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp chủ sở hữu đang cho thuê nhà ở mà có nhu cầu bán nhà thì chủ sở hữu có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán nhà cũng như các điều kiện bán nhà ở đó. Đây là nghĩa vụ bắt buộc nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê trong quá trình nhà ở đang được sử dụng theo hợp đồng thuê.

Cũng theo quy định của Điều 168 Luật Nhà ở 2023, bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nhà ở đang thuê nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê cho bên cho thuê tính đến thời điểm chủ sở hữu thông báo việc bán nhà. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho bên thuê có cơ hội tiếp tục ổn định chỗ ở và bảo vệ quyền lợi của mình khi nhà ở đang thuê được chuyển nhượng cho người khác.

Trong trường hợp sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo về việc bán nhà mà bên thuê không thực hiện việc mua nhà, chủ sở hữu nhà ở có quyền bán nhà cho người khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi bên cho thuê thực hiện việc bán nhà trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực thì bên thuê có quyền được biết về việc bán nhà thông qua thông báo bằng văn bản từ chủ sở hữu. Đồng thời, nếu bên thuê có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhà ở thì có thể trao đổi và thực hiện quyền ưu tiên mua theo quy định pháp luật.

3. Người thuê nhà có được tiếp tục thuê nhà khi chủ nhà bán nhà cho người khác không?

Căn cứ khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở, pháp luật quy định rằng trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đang cho thuê cho người khác nhưng thời hạn thuê nhà vẫn còn hiệu lực thì bên thuê vẫn được quyền tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

Đồng thời, khi quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho chủ sở hữu mới, người nhận chuyển quyền sở hữu có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê nhà đã được ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Điều 173 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định về một số trường hợp khác liên quan đến quyền tiếp tục thuê nhà ở. Cụ thể, nếu chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; người thừa kế của chủ sở hữu có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì việc giải quyết sẽ được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Bên cạnh đó, khi bên thuê nhà ở chết trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực thì người đang cùng sinh sống với bên thuê được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ, các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, việc chủ sở hữu bán hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác không làm chấm dứt quyền thuê nhà hợp pháp của bên thuê nếu thời hạn hợp đồng vẫn còn. Trong trường hợp này, chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã được xác lập trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

______________________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Đỗ Minh Nguyệt; Ngày viết: 24/04/2026)

______________________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn