Xây nhà trên đất người khác đứng tên bị xử lý như thế nào theo quy định pháp luật?

Trong thực tế, không ít trường hợp cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở trên thửa đất do người khác đứng tên quyền sử dụng đất. Hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc bị cơ quan nhà nước kiểm tra, xử lý. Vậy xây nhà trên đất người khác đứng tên có hợp pháp không và sẽ bị xử lý như thế nào theo quy định pháp luật hiện hành?

1. Xây nhà trên đất người khác đứng tên có hợp pháp không?

Việc xây dựng nhà ở trên đất do người khác đứng tên quyền sử dụng đất được chia thành hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, người đứng tên quyền sử dụng đất cho phép bạn xây dựng. Khi đó, bạn có thể tiếp tục xây dựng và việc xây dựng được xem là hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về quy hoạch, giấy phép xây dựng và không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng.

Trường hợp thứ hai, người đứng tên quyền sử dụng đất không cho phép bạn xây dựng. Khi đó, hành vi xây dựng bị xác định là xây nhà trái phép trên đất của người khác và sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

2. Thế nào là hành vi xây nhà trái phép trên đất của người khác?

Xây nhà trái phép trên đất của người khác được hiểu là hành vi thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân khác mà không được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, hành vi cố ý xây dựng nhà trên đất lấn chiếm sẽ bị pháp luật xử lý nghiêm minh.

3. Trường hợp xây nhà trên đất của người khác không được sự đồng ý

Đây là trường hợp vi phạm phổ biến và sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật.

Bị xử phạt vi phạm hành chính

Người xây nhà trái phép có thể bị:

Phạt tiền do lấn chiếm đất;

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất;

Buộc tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trái phép.

Mức xử phạt cụ thể sẽ căn cứ vào loại đất, diện tích vi phạm và mức độ vi phạm.

4. Xử lý khi xây nhà trên đất của Nhà nước hoặc đất lấn chiếm

Nếu xây nhà trên đất của người khác là đất của Nhà nước (đất công) thì phần nhà và công trình xây dựng trên đất lấn chiếm sẽ bị xử lý theo Khoản 5 và Khoản 7 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Xử phạt đối với hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng

Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c cùng khoản.

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Xử phạt đối với hành vi xây dựng vi phạm quy hoạch, lấn chiếm

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;

Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng;

Xây dựng công trình sai cốt xây dựng;

Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Cố ý xây nhà trên đất của Nhà nước bị xử lý như thế nào?

Trường hợp cá nhân, tổ chức cố ý xây dựng nhà ở trên đất của Nhà nước thì cũng bị xử lý tương tự như hành vi xây dựng trái phép trên đất của người khác.

Theo khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi cố ý xây nhà trái phép từ lấn chiếm đất của Nhà nước mà đang thi công xây dựng thì bị xử lý như sau:

Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

Hết thời hạn nêu trên, nếu không xuất trình được giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm.

5. Biện pháp xử lý hành vi xây nhà trên đất người khác theo quy định pháp luật

Việc xử lý hành vi xây nhà trên đất người khác được quy định cụ thể tại Khoản 12 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/11/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng nhà, công sở.

Theo đó, trình tự xử lý bao gồm: lập biên bản vi phạm, yêu cầu dừng thi công, cho thời hạn khắc phục và buộc tháo dỡ công trình vi phạm nếu không đủ điều kiện hợp pháp hóa.

6. Các phương án bảo vệ quyền lợi khi bị xây nhà trái phép trên đất của mình

Khi bị cá nhân khác ngang nhiên xây dựng nhà ở trái phép trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, chủ đất có thể lựa chọn một trong hai phương án sau:

Tố cáo hành vi vi phạm

Theo Luật Tố cáo năm 2018, việc tố cáo có thể thực hiện bằng đơn hoặc trình bày trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền. Trình tự giải quyết tố cáo bao gồm các bước: tiếp nhận và xử lý thông tin tố cáo, xác minh nội dung tố cáo, kết luận nội dung tố cáo, xử lý hành vi vi phạm và công khai kết luận.

Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sau khi đã thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Kết luận

Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất của người khác khi chưa được sự cho phép là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình hoặc phát sinh tranh chấp dân sự tại Tòa án. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các bên cần nắm rõ quy định pháp luật và lựa chọn phương án xử lý phù hợp theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

______________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 06/01/2025)

_________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn