Xây dựng chung cư mini: Điều kiện và thủ tục xin cấp phép mới nhất

1. Chung cư mini là gì?

Thuật ngữ “chung cư mini” từng được nhắc đến tại Phụ lục Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD và Điều 22 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. Tuy nhiên, các văn bản này hiện nay đã hết hiệu lực.

Sau khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành, khái niệm chung cư mini không còn được quy định riêng. Thay vào đó, tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, pháp luật ghi nhận trường hợp hộ gia đình, cá nhân được xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có từ hai căn hộ khép kín trở lên, đáp ứng tiêu chuẩn diện tích và có phần sở hữu riêng – sở hữu chung, thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ.

Theo đó, có thể hiểu chung cư mini là:

Nhà ở có từ 02 tầng trở lên; Được xây dựng trên diện tích đất tương đối nhỏ; Gồm nhiều căn hộ khép kín; Các căn hộ đáp ứng tiêu chuẩn của Luật Nhà ở hiện hành.

2. Chung cư mini được cấp sổ hồng từ 01/8/2024

Luật Nhà ở 2023 xác định nhà ở có từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để cho thuê, thuê mua hoặc bán, trong đó trường hợp nhà ở từ tầng 02 có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Theo quy định này, các căn hộ đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) và được phép bán, cho thuê, thuê mua theo Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024 – thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, chung cư mini đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng theo quy định pháp luật.

3. Điều kiện xây dựng chung cư mini

Căn cứ Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, được thiết kế, xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua, hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ.

3.1. Trường hợp quy mô từ 20 căn hộ trở lên

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để:

Cho thuê; Để bán; Hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua; Hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà ở, xây dựng và pháp luật có liên quan.

3.2. Trường hợp quy mô dưới 20 căn hộ

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn hộ và chỉ để cho thuê, thì:

Việc xây dựng được thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân;

Đồng thời phải đáp ứng yêu cầu về:

Thiết kế xây dựng; Thẩm tra thiết kế; Cấp Giấy phép xây dựng; Quản lý, giám sát thi công; Điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật.

4. Không được bàn giao chung cư mini khi chưa nghiệm thu công trình

Theo Khoản 4 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bàn giao căn hộ được quy định như sau:

4.1. Đối với trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 42

Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi:

Hoàn thành nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế được phê duyệt; Nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án. Trường hợp chủ đầu tư phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội theo chủ trương đầu tư thì phải hoàn thành và nghiệm thu các công trình này trước khi bàn giao nhà ở.

Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô, chủ đầu tư phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở. Khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà ở theo quy định của Chính phủ.

4.2. Đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 42

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết.

Như vậy, kể từ 01/8/2024, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao căn hộ chung cư mini sau khi đã nghiệm thu công trình theo đúng quy định.

5. Xây dựng chung cư mini có phải xin giấy phép xây dựng không?

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020, các công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo luật.

Chung cư mini không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, do đó:
Chủ đầu tư bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

6. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng chung cư mini

Căn cứ Điều 91 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), để được cấp giấy phép xây dựng, chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện:

Phù hợp với mục đích sử dụng đất; Phù hợp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc; Đảm bảo an toàn công trình, an toàn phòng cháy chữa cháy; Đảm bảo môi trường, hạ tầng kỹ thuật; Đảm bảo hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng, di tích; Thiết kế xây dựng đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật; Có hồ sơ đề nghị cấp phép đầy đủ, hợp lệ.

7. Điều kiện phòng cháy chữa cháy đối với chung cư mini

Căn cứ Phụ lục IV, Phụ lục V và Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP: Chung cư mini dưới 05 tầng phải đảm bảo điều kiện an toàn PCCC; Chung cư từ 07 tầng trở lên hoặc có khối tích lớn phải: Thẩm duyệt thiết kế PCCC; Nghiệm thu PCCC trước khi đưa vào sử dụng. Dù quy mô thế nào, chung cư mini đều phải đáp ứng đầy đủ điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy và duy trì trong suốt quá trình hoạt động.

___________________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 19/12/2025)

____________________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn