Tranh chấp lối đi chung: Cách giải quyết đúng luật và tránh xung đột kéo dài

Tranh chấp lối đi chung là một trong những dạng tranh chấp bất động sản xảy ra khá phổ biến, đặc biệt tại khu dân cư, khu vực có nhiều thửa đất liền kề hoặc đất được tách thửa qua nhiều lần chuyển nhượng. Mâu thuẫn thường phát sinh khi một bên tự ý rào chắn lối đi, xây dựng công trình lấn chiếm, hạn chế quyền đi lại hoặc cho rằng lối đi thuộc quyền sử dụng riêng của mình.

Những tranh chấp này nếu không được giải quyết kịp thời có thể kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, sinh hoạt của các hộ gia đình và làm phát sinh nhiều mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng. Vì vậy, việc hiểu đúng quy định của pháp luật và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp là rất cần thiết để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

1. Lối đi chung được pháp luật quy định như thế nào?

1.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó có quyền về lối đi qua. Theo đó, khi một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất liền kề.

Việc mở lối đi phải bảo đảm phù hợp với đặc điểm của địa hình, nhu cầu sử dụng thực tế, đồng thời gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền.

1.2. Không phải mọi lối đi đều là lối đi chung

Trong thực tế, nhiều người thường nhầm lẫn giữa lối đi chung và lối đi qua bất động sản liền kề.

Có những lối đi được hình thành do thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất, có những lối đi được ghi nhận trên giấy tờ, bản đồ địa chính hoặc hình thành ổn định trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên cũng có trường hợp chỉ là phần đất thuộc quyền sử dụng riêng của một chủ thể nhưng được cho đi nhờ trong một khoảng thời gian nhất định.

Do đó, muốn xác định một lối đi có phải là lối đi chung hay không cần căn cứ vào nguồn gốc hình thành, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thỏa thuận giữa các bên và các tài liệu, chứng cứ liên quan.

1.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Người có quyền sử dụng lối đi phải sử dụng đúng phạm vi, mục đích và không được tự ý mở rộng hoặc gây thiệt hại không cần thiết cho bất động sản chịu hưởng quyền.

Ngược lại, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng không được cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền về lối đi đã được xác lập theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

2. Những nguyên nhân thường dẫn đến tranh chấp lối đi chung

2.1. Thay đổi hiện trạng sử dụng đất

Sau khi nhận chuyển nhượng đất hoặc xây dựng công trình mới, nhiều chủ sử dụng đất tiến hành dựng hàng rào, xây tường hoặc lắp cổng trên khu vực vốn được sử dụng làm lối đi chung, dẫn đến việc các hộ liền kề không còn hoặc bị hạn chế lối đi.

Đây là nguyên nhân phổ biến làm phát sinh tranh chấp trong thực tế.

2.2. Không có thỏa thuận rõ ràng từ đầu

Nhiều giao dịch chuyển nhượng chỉ ghi nhận diện tích đất mà không xác định cụ thể quyền sử dụng lối đi hoặc không thể hiện rõ trên sơ đồ thửa đất.

Đến khi phát sinh nhu cầu sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người khác thì các bên có cách hiểu khác nhau về quyền đối với phần đất đang sử dụng làm lối đi.

2.3. Tranh chấp về phạm vi và cách sử dụng

Ngay cả khi các bên đều thống nhất có lối đi chung thì vẫn có thể phát sinh mâu thuẫn về chiều rộng lối đi, việc đỗ xe, đặt vật dụng, xây dựng mái che, lắp cổng hoặc các hoạt động khác ảnh hưởng đến việc đi lại của những người cùng sử dụng.

Trong những trường hợp này, việc xác định đúng quyền và nghĩa vụ của từng bên có ý nghĩa quan trọng để hạn chế xung đột kéo dài.

3. Cách giải quyết tranh chấp lối đi chung theo quy định pháp luật

3.1. Ưu tiên thương lượng và hòa giải

Do tranh chấp lối đi thường xảy ra giữa các hộ liền kề, việc ưu tiên thương lượng trên tinh thần thiện chí sẽ giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ gìn quan hệ láng giềng.

Nếu đạt được sự thống nhất, các bên nên lập văn bản ghi nhận nội dung thỏa thuận để làm căn cứ thực hiện và hạn chế tranh chấp về sau.

3.2. Thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ

Khi không thể tự giải quyết, các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận, hình ảnh hiện trạng và các tài liệu khác có liên quan.

Những tài liệu này là cơ sở quan trọng để xác định nguồn gốc lối đi, phạm vi quyền sử dụng và quá trình sử dụng thực tế.

3.3. Giải quyết theo trình tự pháp luật

Tùy từng nội dung tranh chấp, các bên có thể thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu xác định quyền sử dụng lối đi, buộc chấm dứt hành vi cản trở hoặc giải quyết các quyền, nghĩa vụ có liên quan.

Việc lựa chọn đúng trình tự giải quyết sẽ giúp vụ việc được xử lý đúng quy định và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

4. Những lưu ý để tránh tranh chấp kéo dài

4.1. Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý trước khi nhận chuyển nhượng

Khi mua đất, người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, hiện trạng sử dụng cũng như các thông tin liên quan đến lối đi.

Việc xác minh đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế nhiều rủi ro pháp lý về sau.

4.2. Ghi nhận rõ quyền sử dụng lối đi trong hợp đồng

Nếu giao dịch có liên quan đến lối đi chung hoặc quyền đi qua bất động sản liền kề thì nội dung này nên được thể hiện rõ trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc văn bản thỏa thuận.

Điều này giúp xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi phát sinh tranh chấp.

4.3. Không tự ý thực hiện các hành vi cản trở

Khi chưa có kết luận của cơ quan có thẩm quyền hoặc chưa có sự thống nhất giữa các bên, việc tự ý xây dựng công trình, dựng hàng rào, khóa cổng hoặc cản trở việc đi lại có thể khiến tranh chấp trở nên phức tạp hơn và làm phát sinh trách nhiệm pháp lý.

Do đó, các bên nên lựa chọn phương thức giải quyết đúng quy định của pháp luật thay vì tự mình xử lý.

5. Vai trò của luật sư trong giải quyết tranh chấp lối đi chung

Tranh chấp lối đi chung không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn chịu sự điều chỉnh của các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định của pháp luật đất đai. Trên thực tế, nhiều vụ việc kéo dài nhiều năm do các bên không xác định đúng bản chất tranh chấp, không thu thập đầy đủ chứng cứ hoặc lựa chọn không đúng trình tự giải quyết. Việc xác định lối đi có phải là lối đi chung hay chỉ là quyền đi qua bất động sản liền kề cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ pháp lý, nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng thực tế và toàn bộ tài liệu liên quan.

Luật sư sẽ hỗ trợ rà soát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận giữa các bên và các chứng cứ khác để đánh giá chính xác quyền, nghĩa vụ của từng chủ thể. Trên cơ sở đó, luật sư tư vấn phương án giải quyết phù hợp, bao gồm thương lượng, hòa giải, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án khi cần thiết.

Ngoài việc tư vấn pháp lý, luật sư còn hỗ trợ thu thập và đánh giá chứng cứ, soạn thảo đơn từ, tham gia đàm phán với các bên liên quan, đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình tố tụng. Sự tham gia của luật sư ngay từ giai đoạn đầu không chỉ giúp hạn chế những sai sót về thủ tục, tránh kéo dài tranh chấp mà còn góp phần bảo vệ hiệu quả quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản, đồng thời hướng tới giải pháp giải quyết ổn thỏa, hạn chế tối đa những xung đột kéo dài giữa các hộ liền kề.

_________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Đoàn Ngọc Khánh; Ngày viết: 20/7/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, Tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn