Tranh chấp đất với hàng xóm: làm sai bước này sẽ thua kiện

Tranh chấp đất với hàng xóm là loại tranh chấp xảy ra khá phổ biến trong thực tế. Khi mâu thuẫn phát sinh, nhiều người thường cho rằng chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có chứng cứ về việc sử dụng đất lâu dài là có thể khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định trình tự giải quyết tranh chấp khá chặt chẽ. Nếu người dân thực hiện sai hoặc bỏ qua một bước quan trọng, Tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án, khiến vụ việc kéo dài và gây bất lợi cho chính người khởi kiện. Dưới đây là những sai lầm thủ tục phổ biến trong tranh chấp đất với hàng xóm mà nhiều người không biết.

1. Không thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Sai lầm phổ biến nhất trong các tranh chấp đất với hàng xóm là khởi kiện trực tiếp ra Tòa án mà không thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai giữa các cá nhân, hộ gia đình phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo. Đây là thủ tục bắt buộc trong nhiều loại tranh chấp đất đai.

Trình tự thông thường bao gồm:

- Một trong các bên nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã/phường.

- UBND cấp xã tiến hành xác minh nguồn gốc đất, thu thập tài liệu và tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp.

- Kết quả hòa giải được lập thành biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Biên bản hòa giải này có ý nghĩa rất quan trọng. Nếu hòa giải thành và các bên thống nhất được ranh giới hoặc quyền sử dụng đất, tranh chấp có thể được giải quyết ngay mà không cần khởi kiện. Ngược lại, nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải sẽ là căn cứ để Tòa án thụ lý vụ án.

Trong thực tế, không ít trường hợp người dân nộp đơn khởi kiện nhưng chưa có biên bản hòa giải tại UBND xã, dẫn đến việc Tòa án trả lại đơn do chưa đủ điều kiện khởi kiện. Điều này không chỉ khiến người dân mất thời gian mà còn có thể làm chậm quá trình bảo vệ quyền lợi của mình.

2. Không chuẩn bị đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất

Một sai lầm khác thường gặp là chỉ dựa vào lời trình bày hoặc giấy tờ đơn giản mà không chuẩn bị đầy đủ chứng cứ pháp lý.

Trong tranh chấp đất với hàng xóm, vấn đề quan trọng nhất thường là xác định ranh giới đất và quyền sử dụng đất hợp pháp của mỗi bên. Việc này đòi hỏi phải có các tài liệu chứng minh rõ ràng, chẳng hạn như:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc thửa đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;

- Giấy tờ kê khai đăng ký đất đai qua các thời kỳ;

- Tài liệu chứng minh quá trình quản lý và sử dụng đất ổn định.

Nhiều người cho rằng chỉ cần có “sổ đỏ” là đủ để thắng kiện. Tuy nhiên trên thực tế, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng thể hiện chính xác ranh giới sử dụng thực tế, đặc biệt trong các trường hợp:

- Bản đồ địa chính cũ có sai lệch;

- Đất đã được chuyển nhượng nhiều lần;

- Ranh giới sử dụng thực tế khác với ranh giới trên bản đồ.

Trong các vụ tranh chấp ranh giới đất, cơ quan giải quyết thường phải đối chiếu hồ sơ địa chính, đo đạc lại thửa đất và xem xét quá trình sử dụng đất của các bên. Nếu một bên không chuẩn bị được chứng cứ đầy đủ, việc bảo vệ quyền lợi của mình sẽ gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, ngay từ giai đoạn hòa giải tại UBND xã, việc thu thập và cung cấp đầy đủ tài liệu liên quan đến thửa đất là yếu tố rất quan trọng, bởi nhiều tài liệu được lập trong giai đoạn này sau đó sẽ trở thành chứng cứ quan trọng khi vụ việc được giải quyết tại Tòa án.

3. Xác định sai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, nhiều người tiếp tục mắc sai lầm khi nộp đơn đến sai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân hoặc UBND có thẩm quyền, tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất và yêu cầu của các bên.

Thông thường nếu các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp pháp về đất, tranh chấp thường được giải quyết tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, người dân có thể lựa chọn: yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, hoặc khởi kiện trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định sai cơ quan giải quyết có thể dẫn đến nhiều hệ quả bất lợi. Hồ sơ có thể bị trả lại hoặc phải chuyển sang cơ quan khác, khiến quá trình giải quyết kéo dài. Trong một số trường hợp, việc lựa chọn không đúng cơ quan còn khiến người khởi kiện mất nhiều thời gian thực hiện lại các thủ tục pháp lý từ đầu.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định đúng trình tự thủ tục, cơ quan có thẩm quyền và chứng cứ cần thiết ngay từ đầu là yếu tố quan trọng giúp rút ngắn thời gian giải quyết và hạn chế rủi ro pháp lý cho các bên.

____________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Ngọc Châm; Ngày viết: 14/03/2026)

____________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn