Thủ tục mua đất của doanh nghiệp phá sản: Những điểm cần lưu ý

Mua đất của doanh nghiệp phá sản thường được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi mức giá thấp hơn thị trường và hình thức bán công khai thông qua thủ tục thi hành án hoặc thanh lý tài sản. Tuy nhiên, đây cũng là loại giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao, bởi quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và các tranh chấp liên quan đến doanh nghiệp phá sản có thể ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nếu không nắm rõ quy định pháp luật.

Vì vậy, việc hiểu đúng cơ chế pháp lý của tài sản phá sản, trách nhiệm của các chủ thể liên quan và trình tự thanh lý tài sản theo Luật Phá sản 2014 là điều kiện tiên quyết để tránh thiệt hại khi mua đất của doanh nghiệp phá sản.

1. Đất đai của doanh nghiệp phá sản được xử lý như thế nào?

Khi doanh nghiệp bị Tòa án nhân dân tuyên bố phá sản, toàn bộ tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả quyền sử dụng đất, được đưa vào khối tài sản phá sản và do Quản tài viên hoặc doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản quản lý theo quy định của Luật Phá sản 2014.

Kể từ thời điểm có quyết định tuyên bố phá sản:

Doanh nghiệp mất quyền định đoạt tài sản; Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp không được tự ý ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất; Mọi giao dịch mua bán đất không thông qua thủ tục thanh lý hợp pháp đều vô hiệu và không được công nhận quyền sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa, nếu người mua không tham gia mua đất thông qua thanh lý tài sản phá sản đúng quy trình, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý.

2. Trình tự, thủ tục mua đất của doanh nghiệp phá sản

Bước 1: Tòa án tuyên bố doanh nghiệp phá sản

Sau khi có quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án:

Toàn bộ tài sản của doanh nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất, được xác định là tài sản phá sản; Doanh nghiệp mất quyền định đoạt đối với đất đai; Quản tài viên hoặc doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản được chỉ định để xử lý tài sản.

Bước 2: Ra quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên

Theo Điều 120 Luật Phá sản 2014, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định tuyên bố phá sản:

Cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định thi hành; Phân công Chấp hành viên giám sát việc thanh lý tài sản phá sản.
Chấp hành viên có nhiệm vụ:

Giám sát Quản tài viên; Cưỡng chế thu hồi tài sản; Giao tài sản cho người mua; Thực hiện phương án phân chia tài sản.

Bước 3: Xác định và thẩm định giá quyền sử dụng đất

Quản tài viên hoặc doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản tiến hành:

Rà soát hồ sơ pháp lý của thửa đất; Xác định tình trạng tranh chấp, thế chấp, quy hoạch; Thực hiện thẩm định giá quyền sử dụng đất theo quy định. Đây là cơ sở để xác định giá khởi điểm khi bán tài sản.

Bước 4: Lựa chọn hình thức bán đất

Căn cứ khoản 1 Điều 124 Luật Phá sản 2014, đất của doanh nghiệp phá sản được bán theo một trong hai hình thức:

Bán đấu giá quyền sử dụng đất

Áp dụng đối với bất động sản; Thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản; Quản tài viên ký hợp đồng với tổ chức đấu giá;

Trường hợp không thỏa thuận được, Chấp hành viên lựa chọn tổ chức đấu giá. Bán không qua đấu giá. Chỉ áp dụng với tài sản giá trị rất nhỏ hoặc có nguy cơ giảm giá nghiêm trọng;

Thực tế, đất đai hầu như bắt buộc phải bán đấu giá.

Bước 5: Công khai thông tin và tổ chức bán đấu giá

Tổ chức đấu giá tài sản thực hiện:

Niêm yết công khai tài sản đấu giá; Công bố hồ sơ pháp lý, giá khởi điểm, thời gian đấu giá; Tổ chức cho người mua đăng ký tham gia đấu giá.

Người mua cần:

Nộp hồ sơ đăng ký đấu giá; Nộp tiền đặt trước theo quy định; Tham gia phiên đấu giá theo đúng trình tự.

Bước 6: Người trúng đấu giá ký biên bản và thanh toán tiền mua đất

Sau khi trúng đấu giá:

Người mua ký biên bản trúng đấu giá; Thanh toán tiền mua đất theo thời hạn quy định; Số tiền thu được được nộp vào tài khoản của cơ quan thi hành án dân sự.
Việc thanh toán tiền mua đất không đồng nghĩa với việc gánh nợ của doanh nghiệp phá sản.

Bước 7: Bàn giao đất cho người mua

Chấp hành viên phối hợp với Quản tài viên:

Thực hiện cưỡng chế (nếu cần); Bàn giao đất cho người trúng đấu giá; Lập biên bản giao nhận tài sản.

Bước 8: Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người mua thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai, gồm:

Quyết định tuyên bố phá sản; Quyết định thi hành án; Biên bản trúng đấu giá; Hợp đồng mua bán/biên bản thanh lý; Biên bản bàn giao đất; Hồ sơ địa chính theo quy định.
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

3. Người mua đất của doanh nghiệp phá sản có phải gánh nợ không?

Một trong những băn khoăn lớn nhất của nhà đầu tư là liệu người mua có phải “gánh nợ” thay doanh nghiệp phá sản hay không. Câu trả lời là không.

Khi mua đất thông qua thanh lý tài sản phá sản hợp pháp, người mua chỉ có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh khi sang tên quyền sử dụng đất. Các khoản:

Nợ thuế của doanh nghiệp; Nợ ngân hàng; Nợ đối tác; Các tranh chấp phát sinh từ hoạt động của doanh nghiệp cũ không chuyển sang cho người mua.

Đây là nguyên tắc quan trọng nhằm bảo vệ người tham gia mua tài sản phá sản.

4. Những rủi ro thường gặp khi mua đất của doanh nghiệp phá sản

Trên thực tế, dù được bán công khai, việc mua đất của doanh nghiệp phá sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, bao gồm:

Đất đang bị kê biên hoặc đang có tranh chấp; Đất thuộc dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng; Đất nằm trong quy hoạch thu hồi; Tài sản có người đang sử dụng thực tế nhưng không hợp tác bàn giao; Hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất chưa được làm rõ. Những rủi ro này có thể khiến quá trình nhận đất kéo dài, phát sinh chi phí hoặc thậm chí không thể sử dụng đất như dự kiến.

____________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 25/12/2025)

_____________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn