Những điểm mới về bồi thường, thu hồi, hỗ trợ tái định cư từ năm 2026

1. Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, phạm vi các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được mở rộng với ba nhóm trường hợp đáng chú ý.

Thứ nhất, Nhà nước được thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế. Đây là nhóm dự án có tính chất đặc thù, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế.

Thứ hai, đối với dự án thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, trường hợp nhà đầu tư đã đạt được thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi phần diện tích đất còn lại. Quy định này nhằm tháo gỡ tình trạng “xôi đỗ”, giúp dự án được triển khai đồng bộ khi đã có sự đồng thuận cao từ người dân.

Thứ ba, Nhà nước được thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) và cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với tổ chức đang sử dụng đất nhưng phải di dời.

Việc bổ sung các trường hợp này tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các dự án thương mại và hạ tầng quy mô lớn. Tuy nhiên, đi kèm với đó là yêu cầu tăng cường minh bạch, kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh nguy cơ lạm dụng thu hồi đất.

2. Bổ sung các trường hợp ngoại lệ được thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường

Theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc chung là chỉ được thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung một số trường hợp ngoại lệ.

Cụ thể, đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp không phải bố trí tái định cư, hoặc dự án có trên 75% người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường.

Ngoài ra, đối với dự án đầu tư công khẩn cấp và dự án tái định cư tại chỗ theo tuyến công trình, UBND cấp tỉnh được giao quy định việc bố trí tạm cư và thời gian tạm cư trong trường hợp thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư.

Quy định này góp phần rút ngắn đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng trong các trường hợp cấp bách, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất thông qua các chính sách tạm cư phù hợp.

3. Thay đổi cách tính giá đất bồi thường và giá đất tái định cư

Một trong những điểm thay đổi có tác động trực tiếp đến quyền lợi của người bị thu hồi đất là cách xác định giá đất bồi thường và giá đất tái định cư.

Theo Luật Đất đai 2024, giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể, trong khi giá đất tái định cư được tính theo bảng giá đất và không áp dụng hệ số K. Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 3 và khoản 3 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15, giá đất trong các trường hợp này sẽ được xác định bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Việc thay đổi phương pháp tính giá có thể dẫn đến mức bồi thường thấp hơn so với trước đây trong một số trường hợp, trong khi giá đất tái định cư có thể tăng do áp dụng hệ số K. Điều này đặt ra yêu cầu cần có các chính sách hỗ trợ bổ sung để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất, hạn chế phát sinh khiếu nại, tranh chấp.

4. Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thu hồi đất

Theo khoản 9 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, nhiều mốc thời gian trong trình tự, thủ tục thu hồi đất đã được rút ngắn đáng kể.

Cụ thể, thời hạn thông báo thu hồi đất đối với đất phi nông nghiệp được giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày, đối với đất nông nghiệp giảm từ 90 ngày xuống còn 60 ngày. Bên cạnh đó, thời gian niêm yết phương án bồi thường được rút ngắn từ 30 ngày xuống 10 ngày, và thời hạn tổ chức đối thoại khi người dân không đồng ý phương án bồi thường tối đa là 30 ngày, thay vì 60 ngày như trước đây.

Những điều chỉnh này giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho dự án sớm triển khai, đồng thời vẫn bảo đảm quyền được tham gia, đối thoại của người sử dụng đất.

5. Mở rộng thẩm quyền của Chính phủ trong việc quy định các trường hợp không được bồi thường về đất

Thay vì quy định cứng trong Luật Đất đai, khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã giao Chính phủ quy định thêm các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Cách tiếp cận này cho phép xử lý linh hoạt hơn các tình huống phát sinh trong thực tiễn, chẳng hạn như đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, đất đang có tranh chấp, hoặc chưa xác định rõ nguồn gốc. Tuy nhiên, việc mở rộng thẩm quyền cũng đòi hỏi các quy định dưới luật phải được ban hành minh bạch, thống nhất và có cơ chế kiểm soát hiệu quả.

6. Quy định mới về các biện pháp hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

Theo khoản 12 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15, UBND cấp tỉnh được giao ban hành các biện pháp và mức hỗ trợ khác nhằm bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất. Trên cơ sở đó, UBND cấp xã sẽ quyết định mức hỗ trợ cụ thể theo từng dự án.

Đây được xem là công cụ quan trọng để bù đắp những hạn chế khi mức bồi thường xác định theo bảng giá đất có thể thấp hơn giá thị trường hoặc giá đất cụ thể trước đây. Việc áp dụng linh hoạt các biện pháp hỗ trợ sẽ góp phần giảm thiểu khiếu nại, bảo đảm an sinh xã hội và tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất.

Kết luận

Những điểm mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ năm 2026 theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 thể hiện rõ định hướng hoàn thiện khung pháp lý đất đai theo hướng linh hoạt, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Việc mở rộng các trường hợp thu hồi đất, rút ngắn thủ tục, thay đổi cách tính giá đất và bổ sung cơ chế hỗ trợ là những bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, tạo nền tảng cho phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong giai đoạn tới.

_______________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 25/01/2026)

_________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn