Mua đất dự án: dấu hiệu nhận biết dự án lừa đảo theo quy định pháp luật mới nhất

Trong những năm gần đây, tình trạng mua bán đất dự án, đất phân lô, đất nền diễn ra rất phổ biến, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển hoặc có thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, bên cạnh các dự án hợp pháp thì cũng xuất hiện nhiều trường hợp dự án ma, dự án không đủ điều kiện pháp lý hoặc dự án lừa đảo, khiến người mua bị mất tiền nhưng không được cấp sổ đỏ. Nhiều người chỉ khi phát sinh tranh chấp mới phát hiện dự án chưa được cấp phép hoặc không tồn tại trên thực tế.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phải đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Vì vậy, trước khi mua đất dự án, người dân cần nhận biết các dấu hiệu bất thường để tránh rủi ro. Dưới đây là những dấu hiệu phổ biến giúp nhận biết dự án có dấu hiệu lừa đảo.

1. Dự án chưa có sổ đỏ hoặc chưa được phép phân lô bán nền

Một trong những dấu hiệu phổ biến nhất của dự án lừa đảo là chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vẫn rao bán. Theo Luật Đất đai 2024, đất muốn chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận và phải đúng mục đích sử dụng. Nếu đất vẫn là đất nông nghiệp, đất trồng cây hoặc đất chưa được phê duyệt dự án thì không được phép bán nền cho người dân.

Ngoài ra, nhiều dự án chưa được cơ quan nhà nước cho phép phân lô nhưng đã tự ý vẽ sơ đồ, chia nền và ký hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này người mua rất dễ gặp rủi ro vì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra.

2. Chỉ ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng góp vốn, không ký hợp đồng chuyển nhượng

Nhiều dự án lừa đảo không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ yêu cầu người mua ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc phiếu giữ chỗ. Đây là cách thường dùng để tránh trách nhiệm pháp lý khi dự án không đủ điều kiện bán.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện pháp lý, có hồ sơ dự án, có giấy tờ về quyền sử dụng đất và phải được phép chuyển nhượng. Nếu chỉ ký giấy đặt cọc hoặc giấy tay mà không có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp thì người mua có nguy cơ không được công nhận quyền sử dụng đất.

3. Giá bán rẻ bất thường so với thị trường

Một dấu hiệu rất dễ nhận biết là giá đất dự án thấp hơn nhiều so với giá chung của khu vực. Các đối tượng lừa đảo thường dùng chiêu quảng cáo giá rẻ, cam kết lợi nhuận cao hoặc hứa hẹn sắp có quy hoạch lớn để thu hút người mua. Khi người mua tin tưởng và nộp tiền thì mới phát hiện dự án không có thật hoặc không thể sang tên.

Trong giao dịch bất động sản, giá thấp bất thường thường đi kèm với rủi ro pháp lý. Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, thông tin thửa đất và tình trạng pháp lý trước khi giao tiền.

4. Dự án không có thông tin trên cơ quan nhà nước

Dự án hợp pháp phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có thông tin tại cơ quan quản lý đất đai, cơ quan xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân địa phương. Nếu dự án chỉ được quảng cáo trên mạng, trên tờ rơi hoặc qua môi giới mà không có hồ sơ pháp lý rõ ràng thì cần đặc biệt cẩn trọng.

Người mua có thể kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên và môi trường hoặc Ủy ban nhân dân nơi có đất để xác định dự án có thật hay không. Nếu không có thông tin chính thức, khả năng cao đó là dự án không hợp pháp.

5. Chủ đầu tư không rõ ràng hoặc không có quyền sử dụng đất

Một số trường hợp người bán không phải là chủ đất nhưng vẫn đứng ra nhận tiền, hoặc công ty môi giới tự vẽ dự án trên đất của người khác. Khi xảy ra tranh chấp, người mua không thể làm thủ tục sang tên vì người bán không có quyền chuyển nhượng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, chỉ người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng. Nếu người bán không phải chủ sử dụng đất thì hợp đồng có thể bị vô hiệu và người mua rất khó đòi lại tiền. Không cho xem hồ sơ pháp lý hoặc né tránh cung cấp giấy tờ: Dự án có dấu hiệu lừa đảo thường không cung cấp đầy đủ hồ sơ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyết định phê duyệt dự án; Quy hoạch chi tiết; Giấy phép xây dựng (nếu có). Nếu người bán tìm cách trì hoãn, né tránh hoặc chỉ cho xem bản photo không rõ nguồn gốc thì người mua cần dừng giao dịch để kiểm tra lại. Đây là dấu hiệu rất thường gặp trong các vụ lừa bán đất nền.

6. Lưu ý quan trọng khi mua đất dự án để tránh bị lừa

Khi mua đất dự án, người mua nên kiểm tra sổ đỏ, kiểm tra quy hoạch, xác minh chủ sử dụng đất và chỉ ký hợp đồng khi đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Không nên giao toàn bộ tiền khi chưa làm thủ tục công chứng. Nếu dự án là đất nền thì cần kiểm tra có được phép phân lô bán nền hay không. Việc tìm hiểu kỹ ngay từ đầu sẽ giúp tránh được rủi ro mất tiền và tranh chấp kéo dài.

__________________________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Đức Vượng; Ngày viết: 17/3/2026)

__________________________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn