Mua bán đất bằng giấy viết tay có được công nhận không?

Hiện nay, vẫn tồn tại không ít trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay cho tiện lợi thay vì lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, thắc mắc lớn nhất là khi có tranh chấp xảy ra, việc mua bán đất bằng giấy viết tay có được công nhận không? Dựa trên nhu cầu của thị trường, công ty Luật TNHH HTC Việt Nam cung cấp kiến thức về vấn đề mua bán đất bằng giấy viết tay có được công nhận không?

1. Thế nào là mua bán đất bằng giấy viết tay?

“Mua bán đất” là cách gọi phổ biến của người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể giải thích thế nào là mua bán đất bằng giấy viết tay. Có thể hiểu “mua bán đất bằng giấy viết tay” là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật đồng thời không đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hình thức này thường xuất hiện trong các trường hợp đất chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, giao dịch nội bộ trong gia đình hoặc giao dịch diễn ra trong thời gian pháp luật chưa được áp dụng nghiêm ngặt về hình thức.

2. Quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức. Trong đó hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp luật có quy định.

Theo Điều 136 và Điều 137 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt do luật quy định.

Như vậy, giấy tay không đáp ứng yêu cầu về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành.

3. Mua bán đất bằng giấy viết tay có được công nhận không?

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng không công chứng, chứng thực sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp giao dịch mua bán đất không có công chứng chứng thực (tức trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay) đều vô hiệu. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người dang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.

Như vậy, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014 thì khi thực hiện giá bồi thường đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều này nghĩa là cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, việc mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay không làm ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực của giao dịch này.

4. Giá trị pháp lý của giấy tay trong giải quyết tranh chấp đất đai

Giấy tay mua bán đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, nhưng trong nhiều trường hợp vẫn được xem là chứng cứ để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xem xét các yếu tố như: ý chí của các bên, quá trình giao nhận tiền, giao đất và thời điểm xác lập giao dịch.

Tuy nhiên, giấy tay không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất, mà chỉ có giá trị hỗ trợ trong việc chứng minh quan hệ dân sự.

5. Hậu quả khôn lường của việc mua bán đất bằng giấy viết tay

- Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

+ Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

+ Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

- Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

- Tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

- Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

- Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

- Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

6. Cách xử lý khi đã mua bán đất bằng giấy viết tay

6.1. Hợp thức hóa giao dịch

Trong trường hợp các bên vẫn còn thiện chí, giải pháp an toàn nhất là lập lại hợp đồng chuyển nhượng theo đúng hình thức pháp luật, thực hiện công chứng/chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo Luật Đất đai 2024.

6.2. Giải quyết tranh chấp

Khi phát sinh tranh chấp, theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án. Giấy viết tay mua bán đất sẽ được xem xét như một trong các chứng cứ của vụ việc.

So với quy định tại Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 tiếp cận theo hướng siết chặt trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, đồng thời gắn chặt điều kiện thực hiện quyền với việc đăng ký, nhằm hạn chế triệt để các giao dịch “ngầm” bằng giấy tay trong thực tế.

7. Vai trò của Luật sư tư vấn về những hậu quả có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay

- Luật sư am hiểu về pháp luật, có kinh nghiệm, được đào tạo bài bản về chuyên môn sẽ tư vấn cho khách hàng cụ thể về những rủi ro pháp lý có thể gặp phải khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.

- Luật sư có thể căn cứ vào tình hình cụ thể của khách hàng để đưa ra lời khuyên hợp lý hơn, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng.

__________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Mai Ninh; Ngày viết: 3/7/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, Tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn