English 
Đất do ông bà để lại nhưng chỉ một người đi kê khai: Các đồng thừa kế có mất quyền không?
1. Đất do ông bà để lại được hiểu thế nào về mặt pháp lý?
Về bản chất, đất do ông bà để lại mà chưa chia thừa kế được xác định là di sản thừa kế. Căn cứ theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015:
“Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung.”
- Căn cứ theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:
“Quy định hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha, mẹ, con của người chết.”
Như vậy, khi ông/bà mất mà không để lại di chúc, thì các con (và có thể là cháu trong trường hợp thừa kế thế vị) đều là đồng thừa kế hợp pháp.
2. Chỉ một người đi kê khai, đứng tên sổ đỏ: Có làm mất quyền của người khác không?
Nếu chỉ một người đi kê khai, đứng tên sổ đỏ. các đồng thừa kế KHÔNG mất quyền.
Việc một người:
- Tự ý đi kê khai đất
- Đứng tên sổ đỏ
- Quản lý, sử dụng đất
Không làm mất quyền thừa kế hợp pháp của các đồng thừa kế khác nếu không có văn bản từ chối nhận di sản, không có thỏa thuận phân chia hợp pháp.
3. Người đứng tên sổ đỏ có trở thành chủ sở hữu duy nhất không?
Người đứng tên sổ đỏ không trở thành chủ sở hữu duy nhất , nếu đất là di sản chung chưa chia căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015: việc định đoạt tài sản chung phải được các đồng sở hữu đồng ý
Dù Giấy chứng nhận đứng tên một người, nhưng:
- Nếu đất có nguồn gốc là di sản của ông bà để lại
- Chưa có văn bản phân chia di sản
- Các đồng thừa kế chưa từ chối nhận di sản
Thì người đứng tên sổ chỉ là người đại diện quản lý, không có quyền chiếm hữu toàn bộ.
4. Trường hợp nào các đồng thừa kế có thể bị mất quyền?
Các đồng thừa kế chỉ có thể mất quyền trong các trường hợp:
Có văn bản từ chối nhận di sản
- Theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015
- Phải lập thành văn bản, đúng thời hạn
Có thỏa thuận phân chia di sản hợp pháp
- Có văn bản phân chia di sản có công chứng/chứng thực
- Trong đó giao toàn bộ đất cho một người
Đã hết thời hiệu khởi kiện chia thừa kế
- Căn cứ theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015:
“Thời hiệu khởi kiện chia di sản là 30 năm đối với bất động sản”
Hết 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế mà không ai yêu cầu chia → có thể mất quyền khởi kiện, nhưng không mặc nhiên hợp pháp hóa hành vi chiếm đoạt.
5. Kê khai một mình có bị coi là kê khai gian dối không?
Nếu người đi kê khai:
- Biết rõ có đồng thừa kế khác
- Nhưng cố tình không khai, không thông báo, không có ủy quyền
Có thể bị xác định là kê khai không đúng nguồn gốc, đối tượng sử dụng đất.
Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024: Thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu cấp sai đối tượng, sai nguồn gốc, sai quyền sử dụng đất.
Trường hợp này, sổ đỏ có thể bị thu hồi, hủy.
Tóm lại, đất do ông bà để lại mà chỉ một người đi kê khai, đứng tên sổ đỏ thì các đồng thừa kế KHÔNG bị mất quyền. Trừ khi có văn bản từ chối nhận di sản, thỏa thuận phân chia hợp pháp hoặc hết thời hiệu khởi kiện, còn lại mọi đồng thừa kế đều có quyền yêu cầu chia và bảo vệ phần của mình. Việc chủ động xử lý sớm là cách tốt nhất để tránh tranh chấp kéo dài và mất quyền lợi.
______________________________
Cam kết chất lượng dịch vụ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:
- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.
- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.
- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.
Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.
Trân trọng!
(Người viết: Nguyễn Thị Khánh Linh – Ngày viết: 13/01/2026)
_________________________________
Để được tư vấn chi tiết, xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 0989.386.729
Email: hotmail@htcvn.vn
Website: https://htcvn.vn ; https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn
_____________________________
Các bài viết liên quan:
- Thừa kế quyền sử dụng đất nhưng mảnh đất đang bị người khác …
- Phân chia di sản thừa kế đất đai khi có nhiều người đồng thừa kế
- GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
- Các loại tranh chấp thừa kế đất đai thường gặp và cách giải quyết.
