Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở – Có được không?

1. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có được không?

Trong thực tế, nhiều người dân lựa chọn mua đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở do giá thành thấp hơn đất ở và quỹ đất rộng, đồng thời kỳ vọng có thể chuyển mục đích sử dụng trong tương lai. Theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không bị cấm tuyệt đối, nhưng cũng không đương nhiên được chấp thuận trong mọi trường hợp. Việc có được phép chuyển hay không phụ thuộc chủ yếu vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xem xét, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Điều kiện để được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, trước hết thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt tại thời điểm nộp hồ sơ. Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời thửa đất phải không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng theo quy định. Bên cạnh đó, diện tích đất xin chuyển mục đích phải đảm bảo hạn mức đất ở do từng địa phương quy định; trường hợp vượt hạn mức có thể không được chấp thuận hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn theo quy định pháp luật.

3. Các trường hợp thường được và không được chuyển

Trong thực tiễn giải quyết hồ sơ, các loại đất nông nghiệp như đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm hoặc đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu dân cư thường có khả năng được cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch. Ngược lại, những thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch làm đất công cộng, đất giao thông, hành lang bảo vệ công trình, hoặc thuộc định hướng sử dụng vào mục đích khác sẽ không được phép chuyển. Người dân cần đặc biệt thận trọng khi mua đất nông nghiệp theo hình thức “hứa hẹn lên thổ cư”, bởi nếu thửa đất không đủ điều kiện pháp lý hoặc không phù hợp quy hoạch, việc chuyển mục đích sẽ không thực hiện được, tiềm ẩn rủi ro lớn về tài chính và pháp lý.

4. Thủ tục và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện thông qua việc người sử dụng đất lập và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai, trong đó các giấy tờ quan trọng nhất là đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chuyên môn về đất đai sẽ tiến hành thẩm tra căn cứ pháp lý của thửa đất, đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đồng thời xác minh hiện trạng sử dụng đất trên thực tế để làm cơ sở tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích. Thời hạn giải quyết hồ sơ được thực hiện theo luật định, tuy nhiên trên thực tế có thể kéo dài hơn nếu cần bổ sung hồ sơ hoặc xác minh thêm thông tin liên quan.

Trường hợp hồ sơ được chấp thuận, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đầy đủ Tư vấn các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó khoản chi phí đáng kể nhất là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, được xác định căn cứ vào loại đất trước khi chuyển, diện tích xin chuyển và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hoặc quyết định. Ngoài ra, người sử dụng đất còn phải nộp các khoản phí, lệ phí hành chính như lệ phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính, phí thẩm định hồ sơ và các chi phí khác theo quy định của từng địa phương; do đó, việc dự liệu trước tổng chi phí là yếu tố quan trọng giúp người dân chủ động và tránh phát sinh rủi ro trong quá trình xin chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Rủi ro pháp lý và vai trò của luật sư khi chuyển mục đích sử dụng đất

Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép và không được công nhận quyền sử dụng đất ở. Những vi phạm này không chỉ gây thiệt hại trực tiếp về tài chính mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý về sau, như khó khăn trong việc chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế hoặc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đã xây dựng.

Trên thực tế, khi tự thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người dân thường gặp vướng mắc trong việc kiểm tra, xác định quy hoạch, đánh giá điều kiện pháp lý của thửa đất và dự liệu chính xác các khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp, dẫn đến hồ sơ bị kéo dài thời gian giải quyết hoặc bị từ chối. Việc có luật sư tư vấn và đồng hành ngay từ đầu sẽ giúp đánh giá đúng khả năng chuyển mục đích, rà soát pháp lý thửa đất, tính toán chi phí dự kiến và làm việc hiệu quả với cơ quan có thẩm quyền, qua đó hạn chế tối đa rủi ro phát sinh; vì vậy, đối với những thửa đất có giá trị lớn hoặc pháp lý phức tạp, người sử dụng đất nên chủ động liên hệ luật sư để được tư vấn cụ thể và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Đức Vượng; Ngày viết: 19/12/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: