Làm thế nào để phạt cọc khi trong hợp đồng đặt cọc không ghi điều khoản phạt cọc?

1. Cơ sở pháp lý về phạt cọc khi hợp đồng không có điều khoản phạt cọc

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật quy định rõ:

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng → mất tiền cọc.

Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng → phải trả lại tiền cọc + khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc.

Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

1. Cơ sở pháp lý về phạt cọc khi hợp đồng không có điều khoản phạt cọc

Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật quy định rõ:

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng → mất tiền cọc.

Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng → phải trả lại tiền cọc + khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc.

Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Khi nào được phạt cọc dù hợp đồng không ghi nhận?

Phạt cọc có thể áp dụng nếu đáp ứng 03 điều kiện sau:

(1) Có thỏa thuận đặt cọc hợp lệ

Hai bên phải có văn bản hoặc chứng cứ thể hiện:

có giao tiền, để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc không cần ghi từ “phạt cọc”, nhưng phải chứng minh được mục đích bảo đảm.

(2) Một bên từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng

Ví dụ:

Người mua đổi ý không muốn mua nữa → mất tiền cọc.

Người bán đổi ý không muốn bán nữa → phải trả lại cọc + thêm một khoản bằng đúng số cọc.
(3) Không có thỏa thuận loại trừ phạt cọc

Nếu các bên không thỏa thuận rằng “không áp dụng phạt cọc”, thì quy định của pháp luật sẽ được áp dụng mặc định.

3. Cách áp dụng phạt cọc trong trường hợp không có điều khoản phạt cọc

Dưới đây là các bước bạn có thể thực hiện:

Bước 1: Xác định rõ hành vi vi phạm

Cần chứng minh bên kia:

từ chối ký hợp đồng, hoặc từ chối thực hiện hợp đồng theo đúng cam kết.

Bước 2: Gửi văn bản thông báo xử lý đặt cọc

Trong văn bản cần: viện dẫn Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, xác định hành vi vi phạm, yêu cầu xử lý tiền cọc hoặc tiền phạt cọc theo quy định. Điều này giúp bạn củng cố chứng cứ nếu phải đưa nhau ra tòa.

Bước 3: Thu thập chứng cứ giao dịch

Bao gồm:

hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn, email trao đổi, giấy tờ chứng minh việc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bước 4: Thương lượng – Hòa giải

Đưa ra đề xuất xử lý tiền cọc theo đúng pháp luật.
Nhiều vụ tranh chấp có thể giải quyết bằng thương lượng, tiết kiệm thời gian và chi phí.

Bước 5: Khởi kiện tại Tòa án khi cần thiết

Nếu bên vi phạm không chấp nhận, bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án:

Buộc bên vi phạm chịu phạt cọc theo Điều 328 BLDS.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Thực tiễn xét xử hiện nay cho thấy:
Tòa án luôn áp dụng phạt cọc dù hợp đồng không ghi điều khoản phạt cọc, vì đây là quy định pháp luật mang tính bắt buộc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

4. Ví dụ minh họa thực tế về việc phạt cọc dù hợp đồng không ghi điều khoản phạt cọc

Ví dụ:
Anh A và chị B ký hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán một căn hộ chung cư trị giá 2 tỷ đồng. Trong hợp đồng đặt cọc, hai bên không thỏa thuận bất kỳ điều khoản nào về phạt cọc, chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc và thời hạn ký hợp đồng mua bán.

Sau khi nhận cọc, chị B đổi ý, không muốn bán căn hộ nữa vì cho rằng giá thị trường tăng và có người khác trả giá cao hơn. Anh A nhiều lần yêu cầu ký hợp đồng theo đúng cam kết nhưng chị B cố tình trì hoãn và cuối cùng từ chối bán.

Anh A yêu cầu chị B hoàn trả 200 triệu và bồi thường 200 triệu tiền phạt cọc, tương đương phạt cọc gấp đôi theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Ban đầu chị B cho rằng:
“Hợp đồng không ghi điều khoản phạt cọc nên tôi không phải chịu bất kỳ khoản phạt nào.”

Tuy nhiên, khi tranh chấp được đưa ra Tòa án, Tòa xác định:

Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là có thật và hợp pháp.

Việc chị B từ chối bán nhà là hành vi vi phạm nghĩa vụ, làm mất mục đích của việc đặt cọc.

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:
Bên nhận cọc mà từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và phạt cọc một khoản tiền tương đương giá trị cọc, dù hợp đồng không ghi điều khoản phạt cọc.

Kết quả:
Tòa buộc chị B phải:

Trả lại tiền đặt cọc: 200.000.000 đồng

Phạt cọc thêm: 200.000.000 đồng

→ Tổng cộng: 400.000.000 đồng

Tình huống trên cho thấy:
Ngay cả khi hợp đồng đặt cọc không quy định điều khoản phạt cọc, pháp luật vẫn tự động áp dụng chế tài phạt cọc nếu một bên vi phạm nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Do đó, người dân khi đặt cọc giao dịch dân sự vẫn có cơ sở pháp lý để đòi phạt cọc gấp đôi, miễn là chứng minh được bên kia có lỗi và không thực hiện thỏa thuận đã cam

5. Lời khuyên khi ký hợp đồng đặt cọc

Để tránh tranh chấp, bạn nên:

Ghi rõ điều khoản phạt cọc và mức phạt.

Ghi rõ thời hạn – điều kiện – nghĩa vụ các bên.

Ghi rõ trách nhiệm khi một bên không tiếp tục giao kết hợp đồng.

Thỏa thuận mức phạt hợp lý để tránh bị Tòa án đánh giá là vô lý hoặc nhằm trục lợi.

6. Kết luận

Ngay cả khi hợp đồng đặt cọc không ghi điều khoản phạt cọc, bạn vẫn có quyền áp dụng phạt cọc theo quy định của pháp luật.

Điều 328 BLDS 2015 đã quy định rõ trách nhiệm của các bên khi vi phạm, vì vậy việc xử lý cọc vẫn được đảm bảo đầy đủ quyền lợi mà không cần điều khoản riêng.

Nếu bạn đang gặp tranh chấp đặt cọc hoặc cần soạn một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, an toàn, hãy liên hệ luật sư để được hỗ trợ kịp thời.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 08/12/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan: