TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Giao dịch về mua bán nhà đất thường có giá trị rất lớn, có thể chỉ trong thời gian ngắn giá trị nhà đất có thể tăng lên hoặc giảm xuống bất thường, không ai dự liệu trước được. Vậy nên việc đặt cọc mua nhà đất để làm chữ tín là chuyện rất thường tình và không khó bắt gặp hiện nay. Pháp luật đã có những quy định về hợp đồng đặt cọc nhưng vẫn có tình trạng tranh chấp về loại hợp đồng này. Hãy cùng Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam đi tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây

I. Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật Dân sự 2015;

- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

II. Nội dung tư vấn:

1. Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng quy định. Như vậy, bên mua khi muốn mua mảnh đất sẽ phải tiến hành đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên bán sẽ không bán cho người khác.

Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp vì chưa tìm hiểu rõ thông tin, tình trạng của bất động sản mà đã tiến hành đặt cọc và sau đó đổi ý đòi lại nên dẫn đến tranh chấp phát sinh.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì khi bên mua không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn trong trường hợp bên nhận đặt cọc không thực hiện hợp đồng như cam kết thì tiền đặt cọc sẽ trả lại cho bên đặt cọc và phải bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).

Hợp đồng đặt cọc không quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên trước khi ký kết cần phải xem xét thật kỹ và thông tin, tình trạng của đất, giá trị giao dịch,….

2. Hậu quả của việc hủy hợp đồng

Trong một vài trường hợp, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại như:

- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

- Trường hợp khác do pháp luật quy định.

Khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (tiêu biểu như nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán khác ….) hay vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật. Khi đó hợp đồng không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015

3. Thẩm quyền giải quyết:

Các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc điển hình là tranh chấp yêu cầu đòi lại tiền cọc. Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bán cư trú.

4. Trình tự thủ tục khởi kiện

Thành phần hồ sơ:

+ Đơn khởi kiện;

+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);

+ Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;

+ Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;

+ Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).

Thủ tục khởi kiện

Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

(Phương)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Tài liệu tham khảo: