Đầu tư chung bất động sản: Làm sao để không mất trắng?

Đầu tư chung bất động sản là cách nhiều người lựa chọn để tận dụng cơ hội thị trường khi nguồn vốn cá nhân không đủ lớn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít trường hợp không thua lỗ vì đầu tư sai mà mất trắng vì cấu trúc pháp lý sai. Khi phát sinh tranh chấp, bên có lợi thế không phải là người góp nhiều tiền hơn, mà là người có căn cứ pháp lý rõ ràng hơn. Quan hệ này chủ yếu chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Nếu không thiết kế chặt chẽ ngay từ đầu, quyền lợi của các bên rất dễ bị “xóa mờ” khi có xung đột.

1. Quyền sở hữu không rõ ràng và hệ quả pháp lý

1.1. Góp tiền nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận

Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận. Người đứng tên trên Giấy chứng nhận là chủ thể có quyền định đoạt, trừ trường hợp có chứng cứ chứng minh đây là tài sản chung hoặc có thoả thuận khác.

Trong thực tế, nhiều giao dịch góp vốn chỉ dừng ở việc chuyển tiền mà không lập văn bản xác nhận mục đích góp vốn. Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh khoản tiền đó là “góp vốn mua đất” chứ không phải là “cho vay”, “nhờ đứng tên” hoặc “giao dịch dân sự khác” là cực kỳ khó khăn. Nếu không chứng minh được, người góp tiền có nguy cơ chỉ được xác định là chủ nợ, chứ không phải đồng sở hữu tài sản.

Đây là điểm mấu chốt khiến nhiều người dù bỏ tiền thật nhưng lại không có quyền thực tế đối với bất động sản.

1.2. Đồng sở hữu nhưng không xác định tỷ lệ – tranh chấp sẽ phát sinh khi giá trị tăng

Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản chung theo phần phải xác định rõ phần quyền của từng chủ sở hữu. Nếu không có thỏa thuận hoặc không chứng minh được tỷ lệ góp vốn, việc xác định phần quyền sẽ rất phức tạp khi xảy ra tranh chấp.

Trong bối cảnh giá đất biến động mạnh, giá trị tài sản tăng lên thường là “chất xúc tác” khiến mâu thuẫn bùng phát. Khi đó, việc thiếu căn cứ rõ ràng về tỷ lệ sở hữu khiến Tòa án phải dựa vào chứng cứ gián tiếp hoặc suy đoán, dẫn đến kết quả có thể không phản ánh đúng thực tế đóng góp của các bên.

2. Thỏa thuận góp vốn không đầy đủ và rủi ro pháp lý phát sinh

2.1. Hình thức giao dịch không phù hợp và giá trị pháp lý của thỏa thuận

Theo Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản hoặc quyền sử dụng đất thường cần được lập thành văn bản và trong nhiều trường hợp phải công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều thỏa thuận góp vốn chỉ được ghi nhận bằng giấy viết tay hoặc thậm chí chỉ là trao đổi qua tin nhắn. Những hình thức này có thể không đủ để chứng minh đầy đủ nội dung giao dịch, đặc biệt khi một bên phủ nhận hoặc đưa ra cách hiểu khác.

Không chỉ là vấn đề hình thức, việc không xác định rõ bản chất giao dịch (góp vốn, hợp tác đầu tư hay ủy quyền) cũng khiến hợp đồng có thể bị vô hiệu hoặc bị diễn giải theo hướng bất lợi.

2.2. Không quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên

Một thỏa thuận góp vốn hiệu quả không chỉ dừng ở việc ghi nhận số tiền, mà phải làm rõ:

- Mục đích đầu tư (để ở, cho thuê hay chuyển nhượng);

- Cách thức quản lý và khai thác tài sản;

- Quyền quyết định đối với các giao dịch quan trọng;

- Nghĩa vụ tài chính phát sinh (thuế, chi phí quản lý…).

Nếu thiếu các nội dung này, mỗi bên sẽ có cách hiểu khác nhau về quyền của mình. Khi phát sinh tình huống cụ thể như bán tài sản hoặc cho thuê, việc không có quy định rõ ràng sẽ dẫn đến bế tắc hoặc tranh chấp kéo dài.

3. Không kiểm soát quyền định đoạt – nguy cơ mất tài sản vào tay người thứ ba

3.1. Giao dịch với người thứ ba ngay tình

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, giao dịch với người thứ ba ngay tình trong nhiều trường hợp được bảo vệ. Điều này có nghĩa là nếu người đứng tên thực hiện chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba mà bên mua không biết và không thể biết về tranh chấp nội bộ, thì giao dịch có thể vẫn có hiệu lực.

Khi đó, dù có chứng minh được việc góp vốn ban đầu, người bị thiệt hại cũng rất khó đòi lại tài sản, mà chỉ có thể yêu cầu bồi thường. Đây là rủi ro cực kỳ lớn, bởi việc thu hồi tiền từ cá nhân vi phạm không phải lúc nào cũng khả thi.

3.2. Cơ chế kiểm soát việc định đoạt tài sản chung

Theo Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu, trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu không quy định cụ thể về cơ chế đồng ý (ví dụ: biểu quyết theo tỷ lệ, ủy quyền…), thì việc áp dụng trên thực tế rất dễ phát sinh tranh cãi.

Không ít trường hợp một bên cho rằng mình đã được “đồng ý”, trong khi bên còn lại phủ nhận. Khi không có cơ chế rõ ràng, việc xác định tính hợp pháp của giao dịch trở nên phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

4. Phương án rút vốn và xử lý khi chấm dứt hợp tác

4.1. Không quy định cách thức rút vốn

Theo nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự 2015, các bên hoàn toàn có thể quy định trước về việc rút vốn. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận này, khi một bên muốn rút, các bên còn lại có thể không đồng ý hoặc không đủ khả năng tài chính để mua lại phần vốn góp.

Khi đó, phần quyền của người muốn rút vốn gần như không thể chuyển nhượng một cách độc lập, dẫn đến tình trạng “kẹt vốn” kéo dài.

4.2. Không dự liệu cơ chế giải quyết tranh chấp – kéo dài thời gian, gia tăng thiệt hại

Khi tranh chấp xảy ra, nếu không có thỏa thuận rõ ràng, các bên thường phải đưa vụ việc ra Tòa án theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Quá trình này không chỉ kéo dài mà còn làm gián đoạn toàn bộ hoạt động khai thác tài sản.

Trong thời gian giải quyết, tài sản có thể bị hạn chế giao dịch, không tạo ra lợi nhuận và thậm chí giảm giá trị. Đây là lý do vì sao nhiều khoản đầu tư ban đầu có tiềm năng lại trở thành gánh nặng tài chính khi tranh chấp phát sinh.

____________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Ngọc Châm; Ngày viết: 10/04/2026)

____________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn