Mua đất dự án “ma” giá trị lớn: Khi mất tiền có thể khởi tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

Trong thực tế, không ít người đã bỏ ra hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng để “đặt cọc giữ chỗ” hoặc ký hợp đồng mua bán tại các dự án không có thật hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý – thường được gọi là “dự án ma”. Khi phát hiện bị lừa, câu hỏi lớn nhất không chỉ là làm sao lấy lại tiền, mà còn là: hành vi này có thể bị xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay chỉ dừng lại ở tranh chấp dân sự?

1. “Dự án ma” là gì dưới góc độ pháp lý?

1.1. Không có khái niệm trong luật nhưng được nhận diện qua dấu hiệu

Pháp luật không định nghĩa chính thức “dự án ma”, nhưng trong thực tiễn, thuật ngữ này dùng để chỉ các dự án không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, không có quy hoạch hợp pháp, không đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng hoặc thậm chí không tồn tại trên thực tế. Những dự án này thường được quảng bá bằng thông tin sai lệch để thu hút người mua.

1.2. Vì sao người dân dễ “sập bẫy”?

Các đối tượng thường sử dụng nhiều thủ đoạn như lập bản vẽ phân lô, đặt tên dự án hấp dẫn, tổ chức sự kiện mở bán, tạo cảm giác hợp pháp hay đưa ra cam kết đầu tư sẽ đạt lợi nhuận cao, dự án đang hoàn thiện về mặt pháp lý. Tâm lý đầu tư sớm - giá rẻ là nguyên nhân khiến nhiều người chấp nhận rủi ro để đầu tư khi dự án chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý, chưa có thông tin đăng ký, mở bán công khai.

2. Hành vi bán “dự án ma” vi phạm quy định nào?

Theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc huy động vốn từ dự án phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ về pháp lý, bao gồm giấy tờ quyền sử dụng đất, quy hoạch, và điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc “bán” dự án không có thật hoặc chưa đủ điều kiện là hành vi vi phạm nghiêm trọng các uy định này.

Nếu chỉ đơn thuần vi phạm điều kiện kinh doanh, hành vi có thể bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên, nếu có yếu tố gian dối nhằm chiếm đoạt tiền, hành vi sẽ vượt qua ranh giới hành chính - dân sự mà chuyển sang truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Có thể khởi tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

3.1. Căn cứ pháp lý để xử lý hình sự

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được xác định khi người phạm tội sử dụng thủ đoạn gian dối để làm cho người khác tin tưởng và giao tài sản, sau đó chiếm đoạt.

3.2. Các dấu hiệu điển hình trong “dự án ma”

Trong các vụ việc liên quan đến dự án ma, dấu hiệu cấu thành tội phạm thường thể hiện qua: Trước hết, đối tượng đưa ra thông tin sai sự thật về dự án, như giả mạo giấy tờ, quảng cáo không có thật hoặc cố tình che giấu tình trạng pháp lý. Tiếp theo, người mua tin tưởng vào thông tin này và giao tiền dưới các hình thức như đặt cọc, góp vốn hoặc mua bán. Sau khi nhận tiền, đối tượng không thực hiện cam kết, không bàn giao đất và có dấu hiệu chiếm đoạt, như bỏ trốn, sử dụng tiền vào mục đích cá nhân hoặc không có khả năng hoàn trả. Khi hội đủ các yếu tố này, cơ quan điều tra có thể khởi tố vụ án hình sự.

4. Phân biệt với tranh chấp dân sự trong mua bán bất động sản

4.1. Khi nào chỉ là tranh chấp hợp đồng?

Nếu dự án có thật, có pháp lý nhưng phát sinh tranh chấp về tiến độ, chất lượng hoặc nghĩa vụ thanh toán, thì đây thường là quan hệ dân sự. Khi đó, hướng xử lý chủ yếu là khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng hoặc bồi thường.

4.2. Khi nào là hành vi lừa đảo?

Khác với tranh chấp dân sự, tội danh lừa đảo cần có yếu tố gian dối ngay từ đầu. Đó là khi người bán biết rõ dự án không có thật hoặc không thể thực hiện nhưng vẫn cố tình đưa ra thông tin sai để lừa dối khách hàng đầu tư nhằm chiếm đoạt tiền. Nếu không xác định được rằng bên bán có hành vi gian dối ban đầu, rất khó để đưa vụ việc ra xử lý hình sự.

5. Hậu quả pháp lý và khả năng thu hồi tiền

5.1. Hậu quả đối với người phạm tội

Người thực hiện hành vi lừa đảo có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với mức hình phạt phụ thuộc vào giá trị tài sản chiếm đoạt. Với các vụ việc “dự án ma” giá trị lớn, khung hình phạt có thể rất nghiêm trọng.

5.2. Người bị hại có lấy lại được tiền không?

Việc thu hồi tài sản phụ thuộc vào khả năng truy vết dòng tiền và tài sản của người phạm tội. Trong nhiều trường hợp, tài sản đã bị tẩu tán hoặc sử dụng, khiến việc thu hồi gặp khó khăn. Do đó, việc tố giác sớm và thu thập chứng cứ đầy đủ là yếu tố rất quan trọng.

6. Người dân cần làm gì khi phát hiện dấu hiệu “dự án ma”?

- Thu thập và bảo toàn chứng cứ: Cần lưu giữ toàn bộ tài liệu như hợp đồng, chứng từ chuyển tiền, tin nhắn, quảng cáo… Đây là cơ sở để chứng minh hành vi gian dối.

- Tố giác đến cơ quan có thẩm quyền: Người bị hại có thể gửi đơn tố giác tội phạm đến cơ quan điều tra để được xem xét khởi tố theo quy định của Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015.

- Vai trò của luật sư: Luật sư có thể hỗ trợ đánh giá vụ việc có đủ dấu hiệu hình sự hay không, định hướng thu thập chứng cứ và tham gia bảo vệ quyền lợi trong quá trình điều tra, truy tố và xét xử.

Kết luận

Mua đất tại “dự án ma” không chỉ là rủi ro đầu tư mà còn có thể là vụ việc hình sự nếu có yếu tố gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Trong trường hợp đủ dấu hiệu theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), người thực hiện hành vi có thể bị khởi tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tuy nhiên, việc phân biệt giữa tranh chấp dân sự và tội phạm hình sự là yếu tố then chốt, đòi hỏi đánh giá kỹ lưỡng về hành vi và ý chí của người vi phạm. Việc có sự hỗ trợ của luật sư ngay từ đầu sẽ giúp người bị hại lựa chọn đúng hướng xử lý và tăng khả năng bảo vệ quyền lợi.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về Mua đất dự án “ma” giá trị lớn: Khi mất tiền có thể khởi tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không? Mong rằng qua bài viết, công ty của chúng tôi đã có thể giúp bạn giải đáp được phần nào băn khoăn, thắc mắc và giúp bạn có thể nắm được những nội dung cơ bản về vấn đề này.

__________________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thị Hương Lan; Ngày viết: 07/04/2026)

__________________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn