Xây nhà trên đất thuê: Rủi ro pháp lý và giải pháp

Xây nhà trên đất thuê: Rủi ro pháp lý và giải pháp

Hiện nay, xây nhà trên đất thuê ngày càng phổ biến khi giá bất động sản tăng cao, đặc biệt ở các khu vực thành thị, dẫn đến nhiều tiềm ẩn rủi ro về pháp lý như tranh chấp hợp đồng, thời hạn sử dụng đất không đảm bảo, hoặc quyền sở hữu đất không rõ ràng. Thực trạng này dẫn đến không ít trường hợp người dân mất trắng tài sản hoặc phải đối mặt với những vụ kiện tụng kéo dài. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu phân tích những rủi ro phổ biến khi xây nhà trên đất thuê, từ khía cạnh hợp đồng pháp lý đến các vấn đề về giấy tờ. Đồng thời, bài viết cũng đưa ra những giải pháp thiết thực, như cách kiểm tra pháp lý đất đai, lập hợp đồng rõ ràng, và bảo vệ quyền lợi thông qua pháp luật, giúp người đọc hạn chế tối đa rủi ro khi chọn giải pháp này.

1. Một số quy định pháp lý liên quan đến xây nhà trên đất thuê

- Luật Đất đai 2024:

+ Theo khoản 1 Điều 27, người sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất nếu đất đó không vi phạm pháp luật hoặc đang bị kê biên.

+ Theo điểm b khoản 3 Điều 27, việc thuê đất phải được lập thành hợp đồng và công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên.

- Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020)

+ Theo Điều 89, mọi công trình xây dựng (bao gồm nhà ở) đều phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn.

+ Công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất.

+ Có quyền sử dụng đất hợp pháp và được xác minh bằng hợp đồng thuê hoặc giấy tờ liên quan.

- Bộ luật Dân sự 2015

+ Theo Điều 500 đến 502, hợp đồng thuê đất là giao dịch dân sự, phải có thoả thuận rõ ràng về thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Theo Điều 472, người thuê có quyền sử dụng đất theo đúng thoả thuận và không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng nếu không có sự đồng ý của chủ đất.

- Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất và sử dụng đất phù hợp với kế hoạch.

- Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm hành vi xây dựng trái phép trên đất không phải đất ở.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính, bao gồm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc xin giấy phép xây dựng.

- Quy định của địa phương: mỗi tỉnh, thành phố có các quy định cụ thể về quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng và cấp phép xây dựng. Ví dụ: tại thành phố Hồ Chí Minh, việc xây dựng nhà trên đất thuê phải tuân theo Quyết định 26/2017/QĐ-UBND về quản lý sử dụng đất.

…

2. Một số rủi ro pháp lý phổ biến về xây nhà trên đất thuê

- Không được cấp phép xây dựng:

+ Theo quy định pháp luật Việt Nam, đất phải có mục đích sử dụng là đất ở (ODT) mới được cấp phép xây dựng nhà. Nếu xây nhà trên đất thuê mà không thuộc loại đất ở (như đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ), cơ quan chức năng sẽ không cấp phép. Công trình xây dựng trong trường hợp này bị coi là trái phép.

+ Ví dụ: Anh A thuê 500m² đất nông nghiệp để xây nhà ở. Do đất không chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, khi nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng từ chối cấp phép. Anh A tự ý xây dựng và sau đó bị xử phạt hành chính, công trình bị cưỡng chế tháo dỡ.

- Hợp đồng thuê đất không hợp lệ:

+ Hợp đồng thuê đất không được công chứng, chứng thực theo quy định sẽ không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp có tranh chấp hoặc cần xác nhận quyền sử dụng đất thuê, bạn sẽ không được bảo vệ.

+ Ví dụ: Chị B ký hợp đồng thuê 10 năm một mảnh đất, nhưng chỉ lập hợp đồng bằng giấy tay. Sau khi xây nhà, chủ đất đột ngột hủy hợp đồng và yêu cầu chị B rời đi mà không bồi thường. Do hợp đồng không công chứng, chị B không thể kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi.

- Tranh chấp với chủ đất:

+ Khi hết hạn hợp đồng thuê hoặc trong quá trình thuê, chủ đất có thể đưa ra yêu cầu bất hợp lý hoặc không tuân thủ thỏa thuận ban đầu. Người thuê đất khó có cơ sở pháp lý để giữ lại công trình đã xây dựng trên đất thuê.

+ Ví dụ: Anh C thuê đất của ông D để xây nhà trong 5 năm. Đến năm thứ 3, ông D lấy lý do cần sử dụng đất để đơn phương hủy hợp đồng và yêu cầu anh C tháo dỡ nhà. Vì hợp đồng không quy định rõ quyền sở hữu công trình, anh C buộc phải chấp nhận mà không được bồi thường.

- Không được bồi thường khi thu hồi đất:

+ Theo quy định, chỉ chủ sở hữu hợp pháp của đất mới được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu xây nhà trên đất thuê, quyền lợi của người thuê không được bảo vệ trong trường hợp này.

+ Ví dụ: Chị E thuê đất của ông F để mở quán cà phê và xây dựng nhà trên đất này. Một năm sau, Nhà nước thu hồi đất để làm đường. Chỉ ông F được bồi thường phần giá trị đất, còn chị E không được nhận khoản bồi thường nào dù đã đầu tư vào xây dựng.

- Vi phạm quy hoạch đất:

+ Nếu khu đất thuê nằm trong khu vực quy hoạch (như quy hoạch làm khu công nghiệp, khu công cộng), mọi công trình xây dựng sẽ bị coi là trái phép. Dù có giấy phép xây dựng, khi Nhà nước triển khai dự án quy hoạch, công trình có thể bị phá dỡ mà không bồi thường.

+ Ví dụ: Anh G thuê một lô đất tại khu vực ngoại thành để xây nhà ở. Sau khi xây dựng, cơ quan chức năng phát hiện khu đất thuộc quy hoạch xây dựng công viên. Công trình của anh G bị buộc phải tháo dỡ mà không được bồi thường.

3. Những giải pháp cho vấn đề trên

Để giảm thiểu các rủi ro trên, các bên liên quan cần áp dụng các giải pháp sau:

- Trước khi xây dựng

+ Xác minh mục đích sử dụng đất: bên thuê cần kiểm tra giấy tờ pháp lý của đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - "sổ đỏ") và đảm bảo đất thuộc loại đất ở hoặc có thể chuyển đổi mục đích sử dụng.

+ Lập hợp đồng thuê đất chặt chẽ:

Ký hợp đồng thuê đất có thời hạn rõ ràng, nắm rõ quy định quyền và nghĩa vụ của các bên.

Hợp đồng cần công chứng/chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Thỏa thuận rõ quyền sở hữu công trình và các trường hợp bồi thường.

- Trong quá trình xây dựng

+ Đảm bảo tuân thủ quy định xây dựng: các bên liên quan cần thực hiện xây dựng đúng giấy phép, không vi phạm ranh giới đất hoặc quy hoạch chung.

+ Ghi nhận chi phí đầu tư: các bên cần lưu giữ hồ sơ, hoá đơn liên quan đến xây dựng để làm căn cứ pháp lý trong trường hợp cần bồi thường.

- Sau khi xây dựng

+ Thoả thuận về chuyển nhượng quyền sở hữu công trình: nếu có ý định bạn hoặc sang nhượng nhà, cần có sự đồng ý từ chủ sở hữu đất.

+ Gia hạn hợp đồng thuê đất: nếu hợp đồng thuê đất gần hết hạn, các bên nên đàm phán gia hạn để đảm bảo quyền lợi lâu dài.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Phan Thảo Chi; Ngày viết: 08/01/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

________________________________________________________