Tư vấn pháp luật về cách xử lý khi chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng

Tư vấn pháp luật về cách xử lý khi chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng cam kết, gây bức xúc cho người mua. Các vấn đề thường gặp bao gồm chất lượng xây dựng kém, diện tích nhỏ hơn hợp đồng, và bàn giao chậm. Người mua thường phải khiếu nại hoặc nhờ cơ quan chức năng can thiệp để bảo vệ quyền lợi. Vậy khi chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng thì phải xử lý như thế nào?

1. Chủ đầu tư giao nhà không đúng chất lượng thì phải xử lý như thế nào?

Theo quy định tại Điều 12 của Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh được quy định như sau:

- Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và các quy định khác có liên quan.

- Dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo được thi công đúng tiến độ và đúng chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Theo những yêu cầu này, dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo chất lượng đúng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, nếu trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng như xây nhà không đúng với thiết kế ban đầu đã thỏa thuận, diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích đã ký, các chi tiết trong căn hộ không đúng như thiết kế ban đầu và vật liệu xây dựng không đúng loại đã cam kết,… thì cần xem xét lại hợp đồng mua bán chung cư mà chủ đầu tư đã ký kết để xác định liệu chủ đầu tư có vi phạm hợp đồng về chất lượng chung cư đã thỏa thuận hay không. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận cụ thể về chất lượng của căn nhà chung cư và chủ đầu tư khi bàn giao nhà đã không đảm bảo chất lượng như đã thỏa thuận, thì có thể xem xét để xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư do vi phạm hợp đồng, hoặc xác định việc phạt vi phạm hợp đồng (nếu trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng) đối với chủ đầu tư trong trường hợp này.

Trên cơ sở hợp đồng đã ký kết thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ của mình theo đúng hợp đồng thỏa thuận và theo đúng quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư không thực hiện, bạn có thể khởi kiện dân sự đối với hành vi của chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của mình.

Bên cạnh đó, tại Điều 22 và Điều 23 của Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản, quy định rõ về nghĩa vụ của bên bán và quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng. Cụ thể, nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng được nêu tại Điều 22 như sau:

- Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

- Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

- Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản - khác gắn liền với đất và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Và Điều 23 quy định về quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng như sau:

- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

- Các quyền khác theo hợp đồng.

Vậy, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư có hiệu lực, hai bên phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng và quy định của pháp luật. Nếu khi tiến hành bàn giao nhà, bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng vì bàn giao nhà không đúng chất lượng như đã thỏa thuận, bạn sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại theo khoản 4, Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản. Bạn cũng có quyền làm đơn kiện và yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để bàn giao nhà được quy định như thế nào?

Theo khoản 3 Điều 13 của Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản, nhà và công trình xây dựng chỉ được phép bàn giao cho khách hàng khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Đã hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

- Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực

- Trong trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó

- Trong trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà.

Đồng thời, theo Điều 123 của Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Xây dựng, quy định rằng hạng mục công trình và công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.

Như vậy, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép theo các điều kiện nêu trên. Điều này đảm bảo rằng bên mua sẽ nhận được bất động sản đảm bảo đúng với chất lượng và tiêu chuẩn đã cam kết.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tuân thủ nghiêm ngặt các quy định này để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và duy trì uy tín của mình trong ngành bất động sản. Việc bàn giao nhà không đúng với các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng và an toàn có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý, tranh chấp phức tạp và gây mất lòng tin từ khách hàng, làm ảnh hưởng đến danh tiếng và hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư. Vì vậy, việc nắm vững và thực hiện đúng các quy định này là rất quan trọng đối với mọi chủ đầu tư bất động sản.

3. Có thể tố cáo khi chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng không?

Trong trường hợp này, hành vi của chủ đầu tư là vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có quyền tố cáo hành vi này mà không cần phải thực hiện khiếu nại. Việc tố cáo sẽ giúp bạn đảm bảo rằng các cơ quan chức năng sẽ xem xét và xử lý nghiêm minh các vi phạm này theo đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ vào điểm i khoản 2 Điều 77 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản, quy định trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản như sau: Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.

Theo quy định nêu trên, khi bạn có đầy đủ căn cứ chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư, bạn có thể tiến hành tố cáo hành vi này với Sở Xây dựng để bảo vệ quyền lợi của mình. Việc tố cáo sẽ giúp cơ quan chức năng xác minh và xử lý vi phạm một cách nghiêm minh, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Khi thực hiện tố cáo, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các bằng chứng liên quan đến hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Các bằng chứng này có thể bao gồm hợp đồng mua bán, biên bản nghiệm thu, hình ảnh, video ghi lại tình trạng thực tế của công trình, và các tài liệu khác có liên quan. Việc cung cấp bằng chứng rõ ràng và chi tiết sẽ giúp cơ quan chức năng dễ dàng xác minh và xử lý vụ việc.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Bùi Phạm Hồng Ngọc; Ngày viết: 10/08/2024)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

_________________________________________________________________