Tranh chấp ranh giới đất: Khi nào cần luật sư can thiệp?

Tranh chấp ranh giới đất thường phát sinh giữa những thửa đất liền kề do mốc giới thực tế không trùng với giấy tờ, một bên xây tường lấn sang phần đất của bên kia hoặc các bên có cách hiểu khác nhau về diện tích, ranh giới đã sử dụng từ trước. Nếu không xác định đúng căn cứ pháp lý và chứng cứ, tranh chấp có thể kéo dài, ảnh hưởng đến việc xây dựng, chuyển nhượng và sử dụng đất. Vậy tranh chấp ranh giới đất khi nào cần luật sư can thiệp và luật sư có thể hỗ trợ những gì trong quá trình giải quyết?

1. Tranh chấp ranh giới đất là gì?

1.1. Tranh chấp về vị trí, mốc giới giữa các thửa đất liền kề

Tranh chấp ranh giới đất thường xảy ra khi hai chủ sử dụng đất liền kề không thống nhất được đường ranh giữa các thửa đất. Một bên có thể cho rằng hàng rào, bờ tường, mốc cọc hoặc công trình đang được sử dụng làm ranh giới là đúng, trong khi bên còn lại cho rằng phần đất đó thuộc quyền sử dụng của mình.

Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong một số trường hợp, ranh giới còn có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Pháp luật cũng quy định không được lấn, chiếm hoặc tự ý thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản.

Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, không phải cứ căn cứ vào hàng rào, tường xây hoặc mốc giới đang tồn tại trên thực tế là có thể kết luận đó chính là ranh giới hợp pháp giữa hai thửa đất.

1.2. Ranh giới thực tế không phù hợp với giấy tờ về đất

Một trường hợp khá phổ biến là diện tích hoặc kích thước thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hoàn toàn trùng với hiện trạng sử dụng. Chẳng hạn, giấy chứng nhận thể hiện một thửa đất có chiều ngang 10m nhưng khi đo đạc thực tế lại chỉ còn 9,5m do phần đất đang được sử dụng làm sân, lối đi hoặc công trình của hộ liền kề.

Trong trường hợp này, việc xác định ai đang sử dụng đúng ranh giới không thể chỉ dựa vào cảm nhận hoặc quá trình sử dụng thực tế mà cần đối chiếu giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, quá trình biến động đất đai và các tài liệu liên quan.

Luật Đất đai 2024 xác định Giấy chứng nhận và một số giấy tờ về quyền sử dụng đất là những căn cứ quan trọng để xác định tình trạng pháp lý của thửa đất. Đồng thời, pháp luật đất đai cũng quy định Nhà nước có trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính, đo đạc, lập bản đồ địa chính và giải quyết tranh chấp đất đai theo thẩm quyền.

1.3. Một bên tự ý xây dựng, lấn chiếm qua ranh giới

Tranh chấp cũng thường phát sinh khi một bên xây nhà, dựng hàng rào, xây tường, làm móng, đổ đất hoặc sử dụng một phần diện tích vượt qua ranh giới giữa hai thửa đất.

Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về mốc giới chung.

Nếu có căn cứ cho thấy một bên đã lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên còn lại, tranh chấp không chỉ dừng ở việc xác định ranh giới mà còn có thể liên quan đến yêu cầu trả lại đất, chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất và khắc phục hậu quả do hành vi xâm phạm gây ra.

2. Khi nào tranh chấp ranh giới đất cần luật sư can thiệp?

2.1. Hai bên không thể tự thỏa thuận về ranh giới

Nếu diện tích tranh chấp nhỏ và các bên vẫn giữ được thiện chí, việc tự thỏa thuận hoặc hòa giải có thể giúp giải quyết nhanh chóng, hạn chế chi phí và tránh phát sinh mâu thuẫn kéo dài.

Tuy nhiên, khi hai bên đã nhiều lần trao đổi nhưng không thống nhất được ranh giới, đặc biệt khi mỗi bên đều cho rằng mình có căn cứ pháp lý, việc luật sư tham gia từ sớm có thể giúp xác định đúng bản chất tranh chấp và hướng xử lý phù hợp.

Luật sư có thể rà soát các giấy tờ hiện có, đánh giá nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, mốc giới thực tế và các tài liệu liên quan để xác định vấn đề cần chứng minh trước khi các bên tiến hành các bước pháp lý tiếp theo.

2.2. Có sự khác biệt giữa sổ đỏ, bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng

Đây là trường hợp đặc biệt cần thận trọng. Không ít tranh chấp ranh giới đất phát sinh do giấy tờ được lập ở những thời điểm khác nhau, bản đồ qua các thời kỳ có sự thay đổi hoặc diện tích thực tế đã thay đổi sau quá trình sử dụng.

Nếu chỉ nhìn vào một tài liệu riêng lẻ để kết luận ai đúng, ai sai thì có thể dẫn đến đánh giá không đầy đủ. Cần xem xét tổng thể giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, tài liệu đo đạc, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, các giấy tờ về nguồn gốc đất và chứng cứ về quá trình quản lý, sử dụng.

Trong trường hợp này, luật sư có thể hỗ trợ xác định những tài liệu cần thu thập, đánh giá giá trị chứng minh của từng tài liệu và xây dựng phương án chứng minh ranh giới có lợi nhất trên cơ sở pháp luật.

2.3. Tranh chấp đã chuyển sang hòa giải tại UBND cấp xã

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải và phải được lập thành biên bản.

Đây là giai đoạn rất quan trọng vì kết quả hòa giải có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hướng giải quyết tiếp theo. Nếu hòa giải không thành, các bên cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền hoặc lựa chọn khởi kiện tại Tòa án tùy thuộc vào loại tranh chấp và hồ sơ pháp lý của thửa đất.

Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đã được phân định lại theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền giải quyết một số tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã.

Do đó, khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất ở thời điểm hiện nay, cần kiểm tra đúng thẩm quyền theo quy định đang có hiệu lực, thay vì áp dụng máy móc quy định về thẩm quyền của UBND cấp huyện trước đây.

2.4. Có nguy cơ một bên tiếp tục xây dựng hoặc thay đổi hiện trạng đất

Nếu tranh chấp đang xảy ra nhưng một bên vẫn tiếp tục xây dựng công trình, thay đổi hiện trạng, di dời hàng rào hoặc san lấp phần đất đang tranh chấp thì việc thu thập chứng cứ về hiện trạng có thể trở nên khó khăn hơn.

Trong trường hợp này, việc luật sư tham gia sớm có ý nghĩa trong việc đánh giá tình trạng pháp lý, hướng dẫn lập và bảo quản chứng cứ, xác định các yêu cầu cần thiết và lựa chọn phương án pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

2.5. Tranh chấp có giá trị tài sản lớn hoặc liên quan đến nhiều người

Đối với đất ở, đất có giá trị cao hoặc tranh chấp liên quan đến nhiều thành viên trong gia đình, nhiều người đồng sử dụng đất, người thừa kế hoặc người nhận chuyển nhượng qua nhiều thời kỳ, việc xác định ranh giới thường phức tạp hơn.

Trong những trường hợp này, nếu chỉ giải quyết phần mốc giới mà không xem xét đầy đủ nguồn gốc và quá trình biến động quyền sử dụng đất thì có thể phát sinh tranh chấp mới sau khi vụ việc được giải quyết.

3. Giải quyết tranh chấp ranh giới đất như thế nào?

3.1. Ưu tiên thỏa thuận, hòa giải khi các bên còn thiện chí

Đối với tranh chấp ranh giới đất, thỏa thuận giữa các bên vẫn là phương án nên được ưu tiên nếu có thể thực hiện trên cơ sở tự nguyện và phù hợp pháp luật.

Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận. Trường hợp các bên thống nhất được ranh giới, việc xác lập và duy trì mốc giới cần được thực hiện rõ ràng để hạn chế tranh chấp về sau.

Tuy nhiên, nếu việc thỏa thuận làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì cần thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai. Luật Đất đai 2024 cũng quy định trường hợp hòa giải thành dẫn đến thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.

3.2. Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp

Nếu tranh chấp không thể tự hòa giải, các bên thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản. Trường hợp hòa giải không thành, biên bản này là một tài liệu quan trọng trong quá trình xác định bước giải quyết tiếp theo.

Đối với tranh chấp ranh giới đất, việc tham gia hòa giải không nên chỉ tập trung vào lời trình bày của các bên mà cần chú trọng đến giấy tờ, hồ sơ địa chính, hiện trạng sử dụng đất và các chứng cứ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.

3.3. Khởi kiện tại Tòa án khi có căn cứ phù hợp

Theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà một hoặc các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này, cũng như tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Đối với trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ theo Điều 137, pháp luật cho phép lựa chọn giải quyết tại cơ quan hành chính có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Thẩm quyền hành chính cụ thể hiện nay cần được xác định theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 và các quy định phân định thẩm quyền tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

4. Khi nào cần luật sư tham gia tranh chấp ranh giới đất?

4.1. Khi hồ sơ đất đai có nhiều điểm mâu thuẫn

Nếu giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, giấy tờ mua bán hoặc hiện trạng sử dụng đất không thống nhất, việc xác định ranh giới có thể trở nên phức tạp.

Luật sư có thể giúp hệ thống hóa toàn bộ hồ sơ, xác định điểm mâu thuẫn, đánh giá căn cứ pháp lý của từng bên và đưa ra phương án thu thập thêm tài liệu cần thiết trước khi tranh chấp được đưa đến cơ quan có thẩm quyền.

4.2. Khi bên kia phủ nhận mốc giới đã sử dụng trong thời gian dài

Có những trường hợp hai gia đình đã sử dụng ranh giới ổn định trong thời gian dài nhưng sau đó một bên cho rằng mốc giới đó không đúng với quyền sử dụng đất của mình.

Đây là trường hợp cần xem xét kỹ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, bởi pháp luật không chỉ quy định về thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền mà còn đề cập đến tập quán và ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Luật sư sẽ giúp xác định những chứng cứ có thể chứng minh quá trình sử dụng ranh giới, chẳng hạn tài liệu địa chính, hình ảnh, giấy tờ qua các thời kỳ hoặc lời khai của những người biết rõ quá trình sử dụng đất.

4.3. Khi vụ việc có nguy cơ phải khởi kiện

Nếu hòa giải không thành và tranh chấp có khả năng được đưa ra Tòa án, việc chuẩn bị hồ sơ từ sớm có thể giúp hạn chế tình trạng phải bổ sung chứng cứ nhiều lần hoặc xác định sai yêu cầu khởi kiện.

Đối với tranh chấp ranh giới đất, việc xác định đúng đối tượng tranh chấp, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, phần diện tích tranh chấp, yêu cầu cần Tòa án giải quyết và chứng cứ chứng minh là những vấn đề đặc biệt quan trọng.

4.4. Không nên tự ý phá hàng rào, di dời mốc giới để “giải quyết” tranh chấp

Khi xảy ra tranh chấp, một số người lựa chọn tự phá tường, tháo hàng rào hoặc di chuyển mốc giới với lý do cho rằng phần đất đó thuộc quyền sử dụng của mình.

Tuy nhiên, Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không được lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản liền kề. Vì vậy, khi chưa xác định rõ ranh giới hợp pháp, việc tự ý thay đổi hiện trạng có thể làm phát sinh thêm tranh chấp và gây khó khăn cho quá trình chứng minh sau này.

4.5. Vai trò của luật sư trong giải quyết tranh chấp ranh giới đất

Luật sư không chỉ tham gia khi tranh chấp đã được đưa ra Tòa án mà còn có thể hỗ trợ ngay từ giai đoạn các bên bắt đầu phát sinh mâu thuẫn. Trước hết, luật sư có thể tiếp nhận thông tin, kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, bản đồ, tài liệu đo đạc và các chứng cứ liên quan để đánh giá cơ sở pháp lý của từng bên.

Trên cơ sở đó, luật sư giúp xác định tranh chấp thực chất là tranh chấp về ranh giới, tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất hay có đồng thời nhiều quan hệ pháp luật khác. Việc xác định đúng bản chất vụ việc có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền và xây dựng yêu cầu giải quyết phù hợp.

Trong quá trình hòa giải, luật sư có thể hỗ trợ chuẩn bị nội dung trình bày, tài liệu chứng minh và phương án thương lượng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng nhưng vẫn hạn chế việc tranh chấp kéo dài. Nếu hòa giải không thành, luật sư có thể tiếp tục hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện hoặc hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền, đồng thời theo dõi quá trình giải quyết và đưa ra ý kiến pháp lý khi phát sinh vấn đề mới.

Đặc biệt, đối với tranh chấp ranh giới đất có sự khác biệt giữa giấy chứng nhận và hiện trạng, luật sư có thể giúp khách hàng xác định những chứng cứ cần tập trung làm rõ, phối hợp với các đơn vị chuyên môn phù hợp trong việc xác định hiện trạng, đo đạc và đối chiếu hồ sơ khi cần thiết. Việc chuẩn bị chứng cứ ngay từ đầu có thể giúp hạn chế rủi ro khi cơ quan có thẩm quyền xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng và ranh giới của thửa đất.

Trong trường hợp vụ việc được giải quyết tại Tòa án, luật sư còn có thể tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, giúp xây dựng lập luận, trình bày yêu cầu, cung cấp chứng cứ và bảo vệ quan điểm của khách hàng trong suốt quá trình tố tụng. Mục tiêu không chỉ là xác định được ranh giới mà còn bảo đảm việc giải quyết tranh chấp phù hợp với hồ sơ pháp lý và quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Kết luận:

Tranh chấp ranh giới đất càng kéo dài thì việc chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng đất càng có thể trở nên phức tạp. Vì vậy, khi hai bên không thể tự thỏa thuận, hồ sơ có mâu thuẫn hoặc tranh chấp có nguy cơ phải khởi kiện, việc tham vấn luật sư từ sớm sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý và hạn chế những sai sót không đáng có.

_________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Đoàn Ngọc Khánh; Ngày viết: 06/8/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, Tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn