Tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đồng sở hữu

Trong thực tiễn sử dụng đất tại Việt Nam, việc người dân sinh sống, canh tác, xây dựng nhà ở trên đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử ụng đất diễn ra khá phổ biến, đặc biệt đối với các thửa đất có nguồn gốc sử dụng lâu đời, đất khai hoang, đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc đất hình thành từ việc chia tách trong gia đình. Khi chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ, quyền và lợi ích của người sử dụng đất thường không được bảo đảm vững chắc, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp với cá nhân khác hoặc với Nhà nước. Trong bối cảnh đó, việc xác định khi nào người sử dụng đất chưa có giấy tờ được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp trở thành vấn đề then chốt trong quá trình giải quyết tranh chấp.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ý nghĩa trong giải quyết tranh chấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Khi có Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng, người sử dụng đất có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt theo quy định pháp luật, đồng thời có cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của mình khi phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai không đặt Giấy chứng nhận là điều kiện duy nhất để xác lập quyền sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, người đang sử dụng đất trên thực tế dù chưa được cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Do đó, trong các tranh chấp nhà đất chưa có giấy tờ, trọng tâm giải quyết không chỉ dừng lại ở việc ai có giấy tờ hợp lệ, mà quan trọng hơn là đánh giá toàn diện nguồn gốc, quá trình sử dụng và tính hợp pháp của việc sử dụng đất.

2. Khi nào được xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp đối với nhà đất chưa có giấy tờ?

Việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất chưa có Giấy chứng nhận là vấn đề phức tạp, đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền phải xem xét đồng thời nhiều yếu tố pháp lý và thực tiễn. Pháp luật đất đai chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện, nhằm tránh hợp thức hóa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Điều kiện đầu tiên và mang tính tiên quyết là thửa đất không có tranh chấp tại thời điểm xem xét công nhận quyền sử dụng đất. Tranh chấp ở đây được hiểu là có khiếu nại, khiếu kiện hoặc yêu cầu xác định quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau và chưa được giải quyết dứt điểm. Khi đất đang có tranh chấp, dù người sử dụng đất đã sinh sống ổn định trong thời gian dài, cơ quan nhà nước vẫn không có cơ sở để công nhận quyền sử dụng đất cho bất kỳ bên nào cho đến khi tranh chấp được giải quyết bằng hòa giải thành, quyết định hành chính hoặc bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Đây là nguyên tắc nhằm bảo đảm tính khách quan và tránh việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho bên không có quyền thực sự.

Tiếp theo, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất là yếu tố mang tính quyết định. Người sử dụng đất phải chứng minh được việc sử dụng đất là ổn định, liên tục, công khai và ngay tình trong một thời gian dài. Việc sử dụng ổn định được thể hiện qua quá trình quản lý, canh tác, xây dựng, cải tạo đất mà không bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hoặc bị bên khác tranh chấp trong thời gian dài. Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, thời điểm bắt đầu sử dụng đất là căn cứ quan trọng để xác định khả năng được công nhận quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tương ứng.

Một điều kiện đặc biệt quan trọng khác là đất không có nguồn gốc lấn, chiếm trái phép. Pháp luật đất đai không công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp lấn chiếm đất công, đất chưa được giao, cho thuê hoặc đất thuộc quyền quản lý hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân khác. Dù người sử dụng đất có sử dụng trong thời gian dài thì hành vi lấn chiếm vẫn bị xem là vi phạm pháp luật đất đai và không được hợp thức hóa. Trong nhiều tranh chấp, việc xác định phần diện tích nào là đất sử dụng hợp pháp, phần nào là đất lấn chiếm là nội dung tranh luận trọng tâm và ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả giải quyết vụ việc.

Bên cạnh đó, việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch cho mục đích khác và đã có quyết định thu hồi, việc công nhận quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc không được xem xét. Ngay cả khi người sử dụng đất đã sinh sống ổn định trong thời gian dài, yếu tố quy hoạch vẫn có thể làm thay đổi hoàn toàn khả năng được công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc sử dụng đất không được vi phạm pháp luật đất đai là điều kiện bắt buộc. Những hành vi như sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định đều là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền từ chối công nhận quyền sử dụng đất. Trong tranh chấp, bên nào chứng minh được việc sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật thường có lợi thế rõ rệt.

Cuối cùng, các chứng cứ gián tiếp như giấy tờ mua bán viết tay, giấy kê khai đăng ký đất đai qua các thời kỳ, biên lai nộp thuế, xác nhận của chính quyền địa phương về quá trình sử dụng đất có giá trị rất lớn trong việc chứng minh quyền sử dụng đất. Mặc dù không thay thế Giấy chứng nhận, nhưng đây là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp chưa có giấy tờ chính thức.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp nhà đất chưa có giấy tờ

Do đặc thù thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng, tranh chấp nhà đất chưa có giấy tờ thường được giải quyết theo trình tự chặt chẽ và kéo dài hơn so với các tranh chấp đất đã có Giấy chứng nhận. Pháp luật ưu tiên các phương thức giải quyết mang tính hòa giải, nhằm hạn chế khiếu kiện kéo dài và ổn định trật tự quản lý đất đai.

Trước hết, các bên tranh chấp được khuyến khích tự thương lượng để tìm ra phương án giải quyết phù hợp. Thương lượng giúp các bên chủ động thỏa thuận về ranh giới, diện tích, việc tiếp tục sử dụng hoặc phân chia quyền lợi trên cơ sở tôn trọng lẫn nhau. Trong nhiều trường hợp, thương lượng là phương án hiệu quả nhất, đặc biệt khi tranh chấp phát sinh giữa các thành viên trong gia đình hoặc người sử dụng đất liền kề.

Khi thương lượng không đạt kết quả, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là bước gần như bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Thông qua hòa giải, chính quyền địa phương sẽ xác minh nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, hiện trạng và ý kiến của những người có liên quan. Biên bản hòa giải, dù hòa giải thành hay không thành, đều là tài liệu quan trọng để làm căn cứ cho giai đoạn giải quyết tiếp theo.

Trong trường hợp hòa giải không thành, tranh chấp sẽ được đưa ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết cuối cùng. Trong quá trình xét xử, Tòa án sẽ đánh giá toàn diện các điều kiện pháp lý liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất, từ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, tình trạng tranh chấp, đến yếu tố lấn chiếm, vi phạm pháp luật và quy hoạch. Bản án hoặc quyết định của Tòa án không chỉ giải quyết tranh chấp mà còn là cơ sở pháp lý để người được công nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

4. Vai trò của luật sư trong quá trình giải quyết tranh chấp

Trong các tranh chấp nhà đất chưa có giấy tờ, luật sư đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đánh giá khả năng được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Luật sư giúp người sử dụng đất nhận diện đúng tình trạng pháp lý của thửa đất, xác định điểm mạnh, điểm yếu trong hồ sơ pháp lý và xây dựng chiến lược giải quyết tranh chấp phù hợp.

Ngoài ra, luật sư hỗ trợ thu thập, hệ thống hóa chứng cứ, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tham gia hòa giải và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong quá trình tố tụng. Sự tham gia của luật sư không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn góp phần bảo đảm việc giải quyết tranh chấp được thực hiện đúng pháp luật, khách quan và hiệu quả.

_____________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!
(Người viết: Trần Ngọc Mạnh – Ngày viết: 19/12/2025)

_____________________________________

Để được tư vấn chi tiết, xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 0989.386.729
Email: hotmail@htcvn.vn
Website: https://htcvn.vn ; https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

________________________________

Bài viết tham khảo

- Tư vấn pháp luật đất đai

- Luật sư tư vấn trong vụ án hành chính liên quan đến đất đai

- Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai

- Hướng dẫn thủ tục đăng kí đất lần đầu

- Tranh chấp đất đai là gì? Ai là người có thẩm quyền giải quyết