Tranh chấp đất không có giấy tờ: Làm sao để chứng minh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.

Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, tranh chấp đất không có giấy tờ là một trong những dạng tranh chấp phức tạp và phổ biến nhất. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ lịch sử sử dụng đất kéo dài qua nhiều giai đoạn, khi pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện đồng bộ. Nhiều thửa đất được hình thành từ việc khai hoang, cho tặng bằng lời nói, chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc được sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ nhưng chưa từng được đăng ký quyền sử dụng đất. Khi phát sinh tranh chấp, người đang sử dụng đất thường gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền lợi của mình do không có giấy tờ pháp lý chính thức. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành không tuyệt đối hóa giá trị của Giấy chứng nhận mà vẫn thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp dựa trên các căn cứ pháp luật và thực tiễn sử dụng đất.

1. Đất không có giấy tờ có được pháp luật công nhận và bảo vệ không?

1.1. Nguyên tắc Nhà nước bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp

Một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai là bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Luật Đất đai năm 2024 quy định: Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Quy định này thể hiện quan điểm xuyên suốt của pháp luật đất đai: quyền sử dụng đất hợp pháp không chỉ được xác lập thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn dựa trên nguồn gốc hình thành, quá trình quản lý và sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Do đó, trong tranh chấp đất không có giấy tờ, việc xem xét tính hợp pháp của quyền sử dụng đất phải được đánh giá toàn diện trên nhiều yếu tố, không chỉ dựa vào việc có hay không có sổ đỏ.

1.2. Phân biệt đất “không có giấy tờ” và đất “sử dụng trái pháp luật”

Trên thực tế, không phải mọi trường hợp không có giấy tờ đều được pháp luật bảo vệ. Pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng việc sử dụng đất là ổn định, ngay tình và không vi phạm pháp luật đất đai. Việc lấn chiếm đất công, sử dụng đất không được phép hoặc sử dụng đất trái với quy hoạch không được coi là sử dụng đất hợp pháp. Đây là ranh giới quan trọng mà cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ xem xét khi đánh giá quyền lợi của các bên.

1.3. Căn cứ pháp lý công nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ

Luật Đất đai 2024 đã có quy định trực tiếp về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ. Cụ thể: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp lấn chiếm hay giao đất không đúng thẩm quyền được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được công nhận diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở của địa phương. Quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ người sử dụng đất không có giấy tờ trong các vụ tranh chấp đất đai.

2. Các căn cứ pháp lý và thực tiễn để chứng minh quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ

2.1. Chứng minh việc sử dụng đất ổn định, liên tục

Việc chứng minh sử dụng đất ổn định là nội dung trọng tâm trong tranh chấp đất không có giấy tờ. Khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.

Trên thực tế, việc sử dụng đất ổn định thường được chứng minh thông qua thời điểm bắt đầu sử dụng đất, sự liên tục trong quá trình sử dụng, việc không có tranh chấp kéo dài và không bị xử lý vi phạm hành chính về đất đai. Cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ xem xét toàn bộ quá trình sử dụng đất để đánh giá tính ổn định và hợp pháp.

2.2. Xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã

Trong tranh chấp đất không có giấy tờ, xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Điều 101 Luật Đất đai yêu cầu đất phải được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. UBND cấp xã là cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp tại địa phương, nắm rõ lịch sử sử dụng đất, nguồn gốc đất và tình trạng tranh chấp. Do đó, văn bản xác nhận của UBND cấp xã thường được xem là chứng cứ có giá trị cao khi giải quyết tranh chấp.

2.3. Chứng cứ về việc quản lý, khai thác và đầu tư trên đất

Bên cạnh xác nhận của chính quyền địa phương, các chứng cứ thể hiện việc trực tiếp quản lý và đầu tư trên đất có ý nghĩa quan trọng trong việc chứng minh quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nhà ở, công trình phụ trợ, trồng cây lâu năm, cải tạo đất hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất là những yếu tố phản ánh mối quan hệ thực tế giữa người sử dụng đất và thửa đất đang tranh chấp.

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định chính đương sự phải là người có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Do đó, người đang sử dụng đất phải chủ động cung cấp các chứng cứ chứng minh quá trình quản lý và sử dụng đất của mình là thực tế, liên tục và hợp pháp.

2.4. Yếu tố ngay tình trong quá trình sử dụng đất

Trong nhiều vụ tranh chấp đất không có giấy tờ, yếu tố ngay tình được xem xét như một căn cứ quan trọng để bảo vệ người sử dụng đất. Việc sử dụng đất ngay tình, không lấn chiếm, không vi phạm quy hoạch và không bị xử phạt hành chính trong thời gian dài là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, các hành vi lấn chiếm đất công hoặc sử dụng đất trái phép có thể làm mất đi cơ hội được pháp luật bảo vệ.

2.5. Lời khai người làm chứng và cộng đồng dân cư

Trong trường hợp không có giấy tờ, lời khai của người làm chứng là người sinh sống lâu năm tại địa phương hoặc các hộ liền kề có thể được xem xét như một nguồn chứng cứ bổ trợ. Những lời khai này giúp làm rõ nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng và quá trình quản lý đất của người đang tranh chấp. Tuy nhiên, lời khai người làm chứng phải phù hợp với các chứng cứ khác và được đánh giá một cách khách quan, toàn diện.

3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ theo pháp luật

3.1. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi tranh chấp được giải quyết bằng con đường hành chính hoặc tư pháp. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Thông qua hòa giải, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và quan điểm của các bên được làm rõ, tạo cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp ở các bước tiếp theo.

3.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ

Sau khi hòa giải không thành, thẩm quyền giải quyết tranh chấp được xác định theo khoản 2, khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Theo đó, các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh (tùy tính chất vụ việc);

- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Quy định này có ý nghĩa then chốt trong thực tiễn, bởi nó xác định rõ con đường pháp lý mà người tranh chấp phải thực hiện khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trong các tranh chấp đất không có giấy tờ, việc chuẩn bị chứng cứ đầy đủ và logic ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định đến kết quả giải quyết vụ việc. Các chứng cứ cần thống nhất về nội dung, thời gian và nguồn gốc, tránh mâu thuẫn hoặc thiếu nhất quán trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Kết luận

Tranh chấp đất không có giấy tờ không đồng nghĩa với việc người đang sử dụng đất mất hoàn toàn quyền lợi pháp lý. Pháp luật đất đai hiện hành vẫn công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất dựa trên quá trình sử dụng ổn định, ngay tình, không vi phạm pháp luật và được chính quyền địa phương xác nhận. Việc nắm vững các quy định của Luật Đất đai 2024, chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và lựa chọn đúng trình tự, thẩm quyền giải quyết tranh chấp là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về Tranh chấp đất không có giấy tờ theo quy định Luật Đất đai 2024. Mong rằng qua bài viết, công ty của chúng tôi đã có thể giúp bạn giải đáp được phần nào băn khoăn, thắc mắc và giúp bạn có thể nắm được những nội dung cơ bản về vấn đề này.

_______________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thị Hương Lan; Ngày viết: 19/12/2025)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn