NHỮNG TRƯỜNG HỢP MUA BÁN NHÀ ĐẤT CÔNG CHỨNG XONG KHÔNG SANG TÊN ĐƯỢC

1. Điều kiện mua bán nhà đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện giao dịch khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân sự.

- Thửa đất vẫn trong thời hạn sử dụng.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng không sang tên được

Thứ nhất, nhà đất được xây dựng trái phép hoặc sai phép. Trường hợp phổ biến là người mua đất nông nghiệp nhưng trên đất có công trình xây dựng. Người bán đã xây nhà trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Khi đó, giao dịch chuyển nhượng có thể vẫn được công chứng, nhưng khi sang tên sẽ bị từ chối do vi phạm mục đích sử dụng đất. Người mua có thể bị buộc nộp phạt vi phạm hành chính, thậm chí phải tháo dỡ công trình nếu người bán không phối hợp khắc phục.

Ngoài ra, nếu người bán xây dựng nhà sai nội dung giấy phép (như vượt tầng, lấn chiếm diện tích...), người mua cũng có thể đối mặt với rủi ro pháp lý. Theo khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ, hành vi thi công sai giấy phép sẽ bị xử phạt như sau:

“6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.”

Thứ hai, nhà đất đang có tranh chấp.

Trên thực tế, có nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng nhưng trong quá trình làm thủ tục sang tên lại phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, chẳng hạn về thừa kế, ranh giới đất, hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi có tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng tiếp nhận hồ sơ cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.

Thứ ba, quyền sử dụng đất bị ngăn chặn chuyển dịch.

Đây là trường hợp thửa đất đang bị kê biên thi hành án, bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự, hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, dù hợp đồng đã được công chứng hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai vẫn sẽ từ chối sang tên. Người mua có thể rơi vào tình huống mất cả tiền và quyền sử dụng đất, buộc phải khởi kiện để đòi lại quyền lợi.

3. Kết luận

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là một trong các bước cần thiết để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch, nhưng không đồng nghĩa người mua đương nhiên được sang tên sổ đỏ. Thực tế cho thấy, rất nhiều trường hợp dù hợp đồng đã công chứng hợp lệ nhưng vẫn không thể hoàn tất thủ tục đăng ký biến động do vi phạm điều kiện pháp luật về đất đai, quy hoạch, tranh chấp hoặc hạn chế quyền chuyển nhượng.

Do đó, trước khi ký hợp đồng và thực hiện công chứng, người mua cần chủ động kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm: nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn, tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc bị ngăn chặn chuyển dịch. Bên cạnh đó, nên thực hiện giao dịch qua luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý uy tín để được hỗ trợ thẩm định hồ sơ, tránh rủi ro về sau.

Hiểu đúng và tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật không chỉ giúp người mua đảm bảo quyền lợi khi sang tên, mà còn tránh được những tranh chấp, thiệt hại đáng tiếc có thể phát sinh từ một giao dịch tưởng chừng đã “chắc chắn” sau khi công chứng.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 10/11/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan: