Mua phải đất đang tranh chấp: Có đòi lại được tiền và hủy giao dịch không? Luật sư hướng dẫn cách xử lý

Trong thị trường bất động sản, việc mua phải đất đang tranh chấp là tình huống không hiếm gặp và thường khiến người mua rơi vào thế khó. Nhiều người sau khi giao dịch mới phát hiện đất vướng kiện tụng, tranh chấp ranh giới hoặc quyền sử dụng, dẫn đến hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu. Khi đó, câu hỏi lớn nhất là: có thể hủy giao dịch và đòi lại tiền hay không? Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu luật pháp và kinh nghiệm xử lý thực tiễn.

Nếu bạn đang không biết phải bắt đầu từ đâu, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật HTC Việt Nam. Chúng tôi có đội ngũ luật sư chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, sẵn sàng hỗ trợ bạn kiểm tra hồ sơ, đánh giá tình trạng pháp lý, Đưa ra giải pháp xử lý tranh chấp và bảo vệ quyền lợi tối đa. Với sự đồng hành của HTC Việt Nam, bạn sẽ có định hướng rõ ràng, tránh mất trắng tiền và yên tâm hơn trong mọi quyết định giao dịch.

1. Tranh chấp đất đai gồm những dạng nào?

Trước hết cần làm rõ “đất đang tranh chấp” là tranh chấp về vấn đề gì, bởi mỗi loại tranh chấp có cách xử lý khác nhau. Có thể chia thành một số dạng phổ biến:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Hai hoặc nhiều người cùng cho rằng mình có quyền sử dụng đối với cùng một thửa đất.

- Tranh chấp về ranh giới, mốc giới: Các bên không thống nhất về diện tích, vị trí hoặc ranh giới giữa các thửa đất liền kề.

- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến đất: Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, đặt cọc, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất…

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Những người thừa kế không thống nhất về quyền đối với đất do người chết để lại.

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: Ví dụ tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất.

2. Làm thế nào để biết đất đang có tranh chấp?

Đây là vấn đề người mua cần kiểm tra trước khi đặt cọc và thanh toán tiền, bởi người mua rất khó phát hiện tranh chấp nếu chỉ xem Giấy chứng nhận. Có thể kiểm tra theo các hướng sau:

Thứ nhất, kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền. Người mua nên tìm hiểu thông tin về thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để xác định tình trạng pháp lý của thửa đất.

Thứ hai, tìm hiểu thực tế tại địa phương. Có thể hỏi những người sinh sống xung quanh, tổ dân phố, chính quyền địa phương về tình trạng sử dụng và tranh chấp liên quan đến thửa đất.

Thứ ba, kiểm tra hồ sơ và giấy tờ của bên bán. Cần đối chiếu Giấy chứng nhận, giấy tờ nhân thân, tình trạng tài sản, nguồn gốc sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến quá trình chuyển nhượng.

Thứ tư, kiểm tra xem đất có đang bị cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hay không. Đây là bước đặc biệt quan trọng nếu bên bán đang có mâu thuẫn với người khác về quyền sử dụng đất.

Theo Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Do đó, nếu tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết thì đây là một dấu hiệu pháp lý đặc biệt quan trọng cần xem xét khi đánh giá giao dịch. Tuy nhiên, để yêu cầu hủy hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng, người mua vẫn phải xác định được căn cứ pháp luật phù hợp.

3. Người mua có đòi lại được tiền và hủy giao dịch không?

Người mua có thể yêu cầu hủy giao dịch, hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ pháp luật, nhưng việc đất đang tranh chấp không đồng nghĩa hợp đồng mua bán đương nhiên vô hiệu .

Theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất muốn chuyển nhượng phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định pháp luật. Vì vậy, nếu tại thời điểm chuyển nhượng đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết và giao dịch không đáp ứng điều kiện theo luật định, người mua có thể yêu cầu Tòa án xem xét hiệu lực của hợp đồng.

Đặc biệt, nếu người bán biết đất đang có tranh chấp nhưng cố tình che giấu hoặc cung cấp thông tin sai sự thật khiến người mua tin tưởng và giao kết hợp đồng thì có thể phát sinh căn cứ giao dịch được xác lập do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, người mua có thể yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đã thanh toán; trường hợp bên bán có lỗi gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường thiệt hại.

Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi, người mua cần chứng minh được tình trạng tranh chấp của đất, thời điểm phát sinh tranh chấp, hành vi của bên bán và quá trình giao dịch. Đây là những yếu tố quan trọng để xác định người mua có căn cứ yêu cầu tuyên vô hiệu, hoàn trả tiền hoặc bồi thường hay không.

4. Cách xử lý khi mua phải đất đang tranh chấp

4.1. Thương lượng trực tiếp với bên bán

Đây là bước nên ưu tiên, đặc biệt khi giao dịch chưa hoàn tất hoặc bên bán vẫn có thiện chí hợp tác. Người mua cần làm rõ tình trạng tranh chấp của thửa đất và yêu cầu bên bán đưa ra phương án giải quyết cụ thể.

Trường hợp không thể tiếp tục giao dịch, người mua có thể yêu cầu chấm dứt giao dịch, hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ. Nên lập văn bản làm việc hoặc yêu cầu bằng văn bản để ghi nhận rõ nội dung và thời hạn thực hiện.

4.2. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Nếu tranh chấp không thể giải quyết bằng thương lượng, các bên có thể thực hiện hòa giải

tại UBND cấp xã nơi có đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Việc hòa giải giúp làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, nội dung tranh chấp và quyền lợi của các bên. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản và có thể là tài liệu quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp sau này.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải mọi tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đều bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Việc có bắt buộc hòa giải hay không còn phụ thuộc vào loại tranh chấp cụ thể.

4.3. Khởi kiện tại Tòa án

Nếu thương lượng, hòa giải không thành hoặc bên bán không hợp tác, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tùy từng trường hợp, người mua có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, đồng thời yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, nếu có nguy cơ tài sản bị chuyển nhượng, thế chấp hoặc tẩu tán, người mua có thể đề nghị Tòa án xem xét áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Đây là phương án cần cân nhắc khi giá trị giao dịch lớn, tranh chấp phức tạp hoặc bên bán không còn thiện chí giải quyết.

_________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của Luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Vũ Quốc Khánh; Ngày viết: 07/09/2026)

___________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: P401, Tầng 4, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn