Đồng sở hữu nhà đất phải xử lý thế nào khi một người tự ý xây dựng hoặc chuyển nhượng?

Đồng sở hữu nhà đất là tình trạng rất phổ biến trong thực tế, đặc biệt giữa anh chị em trong gia đình, vợ chồng, người thừa kế hoặc những người cùng góp tiền mua bất động sản. Tuy nhiên, khi quyền sở hữu không được quản lý rõ ràng, tranh chấp thường phát sinh rất nhanh, nhất là trong các trường hợp một người tự ý xây dựng, sửa chữa nhà, cho thuê, cầm cố hoặc chuyển nhượng phần đất mà không có sự đồng ý của những người còn lại. Nhiều người cho rằng mình đang đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc đang trực tiếp quản lý nhà đất thì có toàn quyền quyết định đối với tài sản. Thực tế, pháp luật về sở hữu chung không cho phép xử lý đơn giản như vậy.

1. Đồng sở hữu nhà đất được pháp luật hiểu như thế nào?

1.1. Không phải cứ nhiều người cùng ở là đồng sở hữu

Theo Bộ luật Dân sự 2015, đồng sở hữu là trường hợp nhiều người cùng có quyền sở hữu đối với một tài sản. Đối với nhà đất, quyền đồng sở hữu có thể phát sinh từ việc cùng nhận thừa kế, cùng góp tiền mua tài sản, cùng được tặng cho hoặc hình thành trong thời kỳ hôn nhân. Trong thực tế, nhiều người nhầm giữa việc “đang sinh sống chung” với việc “có quyền sở hữu chung”, dẫn đến hiểu sai về quyền định đoạt tài sản.

1.2. Có những dạng đồng sở hữu nào thường gặp?

Thông thường, nhà đất đồng sở hữu có thể tồn tại dưới dạng sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất. Ví dụ, anh chị em được thừa kế chung một mảnh đất nhưng chưa phân chia phần cụ thể thường dễ phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng và xây dựng. Trong khi đó, tài sản chung của vợ chồng lại thường liên quan đến cơ chế sở hữu chung hợp nhất theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.

2. Một người tự ý xây dựng trên đất đồng sở hữu có hợp pháp không?

2.1. Không phải đồng sở hữu là được toàn quyền xây dựng

Theo Bộ luật Dân sự 2015, việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung phải tuân theo nguyên tắc thỏa thuận giữa các đồng chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là nếu nhà đất chưa được phân chia rõ ràng thì một người thường không thể tự ý xây dựng công trình lớn, thay đổi hiện trạng hoặc chiếm phần sử dụng riêng mà bỏ qua ý kiến của những người còn lại.

Trong thực tế, nhiều trường hợp một người đang trực tiếp quản lý nhà đất nên cho rằng mình có quyền xây dựng trước rồi “tính sau”. Có trường hợp xây nhà kiên cố, cho thuê hoặc mở cơ sở kinh doanh trên phần đất chưa phân chia rõ quyền sở hữu, khiến tranh chấp giữa các đồng sở hữu trở nên rất căng thẳng.

2.2. Công trình xây dựng trái thỏa thuận có thể bị xử lý thế nào?

Nếu việc xây dựng làm ảnh hưởng quyền lợi của đồng sở hữu khác, các bên có thể yêu cầu ngừng thi công hoặc khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng tài sản chung. Trong nhiều trường hợp, tranh chấp không chỉ liên quan đến quyền sở hữu mà còn kéo theo vấn đề cấp phép xây dựng, lối đi chung hoặc quyền khai thác tài sản. Khi nhà đất đồng sở hữu chưa được xử lý rõ ràng, việc hoàn công, chuyển nhượng hoặc thế chấp công trình xây dựng thường phát sinh nhiều vướng mắc.

3. Một người tự ý chuyển nhượng phần nhà đất đồng sở hữu có được không?

3.1. Không phải lúc nào cũng được tự ý bán toàn bộ tài sản

Theo Bộ luật Dân sự 2015, mỗi đồng sở hữu chỉ có quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu hợp pháp của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu một người tự ý bán toàn bộ nhà đất đồng sở hữu mà không có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu còn lại thì giao dịch có nguy cơ bị tranh chấp hoặc bị yêu cầu tuyên vô hiệu.

Nhiều người mua chỉ kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không rà soát kỹ tình trạng đồng sở hữu hoặc tranh chấp nội bộ giữa các chủ sở hữu. Khi phát sinh tranh chấp, bên mua có thể bị ảnh hưởng rất lớn dù đã thanh toán tiền và nhận chuyển nhượng trên thực tế.

3.2. Đồng sở hữu theo phần và quyền ưu tiên mua

Trong một số trường hợp đồng sở hữu theo phần, khi một người muốn chuyển nhượng phần quyền của mình thì các đồng sở hữu còn lại có thể có quyền ưu tiên mua theo quy định pháp luật. Nếu bỏ qua quyền ưu tiên này, giao dịch có thể phát sinh tranh chấp. Nhiều người muốn bán phần đất của mình nhưng chưa tách thửa được hoặc chưa xác định rõ ranh giới sử dụng nên bên mua e ngại rủi ro pháp lý.

4. Khi phát sinh tranh chấp đồng sở hữu nhà đất cần làm gì?

4.1. Ưu tiên xác định rõ phần quyền của từng người

Nhiều tranh chấp kéo dài chỉ vì các bên không xác định rõ ai sở hữu phần nào và phạm vi sử dụng cụ thể ra sao. Nếu có thể thỏa thuận phân chia hoặc xác lập văn bản rõ ràng về quyền sử dụng thì việc quản lý tài sản sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.

Trong thực tế, nhiều gia đình để các bên tự sử dụng đất theo thói quen nhiều năm mà không có thỏa thuận pháp lý rõ ràng. Khi giá đất tăng mạnh hoặc phát sinh nhu cầu bán tài sản, mâu thuẫn thường bùng phát rất nhanh.

4.2. Cần thu thập đầy đủ hồ sơ và chứng cứ liên quan

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ thừa kế, hợp đồng góp tiền mua tài sản, hồ sơ xây dựng hoặc tài liệu thể hiện quá trình quản lý sử dụng đất đều là chứng cứ rất quan trọng. Nhiều người vì chủ quan không lưu giữ hồ sơ nên gặp bất lợi lớn khi tranh chấp phát sinh.

4.3. Có thể khởi kiện yêu cầu phân chia hoặc bảo vệ quyền sở hữu

Khi không thể tự thỏa thuận, các đồng sở hữu có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng, quyền xây dựng hoặc phân chia tài sản chung theo quy định pháp luật. Trong nhiều trường hợp, xử lý pháp lý sớm giúp tránh việc tài sản tiếp tục bị chuyển nhượng hoặc thay đổi hiện trạng trái ý chí của các bên còn lại.

5. Vai trò của luật sư trong tranh chấp đồng sở hữu nhà đất

Các tranh chấp đồng sở hữu thường rất phức tạp vì liên quan đồng thời đến quyền sở hữu, thừa kế, giao dịch dân sự và quá trình quản lý sử dụng thực tế của tài sản. Luật sư có vai trò rà soát hồ sơ pháp lý nhà đất, xác định quyền sở hữu của từng bên, đánh giá hiệu lực giao dịch và xây dựng phương án xử lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi khách hàng. Trong nhiều trường hợp, việc xử lý chậm hoặc sai hướng có thể khiến tài sản tiếp tục bị chuyển nhượng, xây dựng trái phép hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm.

Kết luận

Đối với nhà đất đồng sở hữu, việc một người tự ý xây dựng hoặc chuyển nhượng tài sản không phải lúc nào cũng hợp pháp. Trong thực tế, đây là dạng tranh chấp rất phổ biến và thường có giá trị tài sản lớn. Vì vậy, việc xác định rõ quyền sở hữu, rà soát hồ sơ pháp lý và có luật sư hỗ trợ từ sớm là giải pháp quan trọng để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về Đồng sở hữu nhà đất phải xử lý thế nào khi một người tự ý xây dựng hoặc chuyển nhượng? Mong rằng qua bài viết, công ty của chúng tôi đã có thể giúp bạn giải đáp được phần nào băn khoăn, thắc mắc và giúp bạn có thể nắm được những nội dung cơ bản về vấn đề này.

_________________________________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thị Hương Lan; Ngày viết: 05/05/2026)

___________________________________________________________________

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn