Đấu giá quyền sử dụng đất: Thủ tục, điều kiện và lưu ý tham gia

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 có quy định về đấu giá tài sản như sau:

Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.

Theo đó, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước giao đất/cho thuê có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tham gia đấu giá công khai với những người khác theo trình tự, thủ tục và nguyên tắc đấu giá theo quy định pháp luật.

2. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 3, khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đó, điều kiện tham gia đấu giá đất theo Luật Đất đai 2024 như sau:

- Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024 phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Điều 119 Luật Đất đai 2024 và Cho thuê đất Điều 120 Luật Đất đai 2024;

+ Bảo đảm các điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;

+ Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

- Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản

3. Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất gồm 09 bước như sau:

Bước 1: Lập phương án

Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có văn bản chỉ đạo của UBND cùng cấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định, sau đó được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 7 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt theo Khoản 1 Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 10 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 6: Tổ chức thực hiện

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 11 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Các công việc được quy định tại Điều 12 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, cụ thể như sau:

Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các công việc được quy định tại Điều 13 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP như sau:

Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá. Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 14 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi nhận chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

4. Lưu ý khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

- Để tránh rủi ro pháp lý, người tham gia cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến khu đất đấu giá, bao gồm nguồn gốc, quy hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý và các nghĩa vụ tài chính kèm theo. Những thông tin này phải được công bố công khai trong hồ sơ đấu giá do đơn vị tổ chức hoặc Trung tâm Phát triển quỹ đất cung cấp.

- Người dân cũng cần đọc kỹ quy chế đấu giá, nắm rõ các điều kiện như mức giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước, hình thức tổ chức (trực tiếp hay trực tuyến), thời gian, địa điểm… Việc chuẩn bị trước về năng lực tài chính là rất cần thiết, bởi nếu trúng đấu giá mà không thanh toán đúng hạn, người tham gia sẽ bị mất tiền đặt cọc.

- Theo quy định hiện hành, người tham gia đấu giá phải nộp hồ sơ hợp lệ và đặt cọc trước một khoản tiền, thường từ 5-20% giá khởi điểm. Sau khi trúng đấu giá, người mua phải thanh toán đầy đủ số tiền trong thời gian quy định, đồng thời hoàn tất nghĩa vụ tài chính như nộp thuế, lệ phí trước bạ… Nếu vi phạm cam kết, người trúng đấu giá có thể mất cọc và bị xử lý theo quy định.

- Một lưu ý quan trọng là tránh nghe theo lời “cò đấu giá” hoặc thông tin không chính thống trên mạng xã hội. Chỉ nên làm việc với đơn vị đấu giá có giấy phép hoạt động, theo đúng quy định của pháp luật.

- Ngoài yếu tố pháp lý, việc khảo sát kỹ vị trí, quy mô, hạ tầng xung quanh và quy hoạch sử dụng đất cũng giúp người dân đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu sử dụng.

- Đấu giá đất là một hình thức phân bổ tài sản công minh bạch, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu người tham gia thiếu thông tin và sự chuẩn bị. Vì vậy, cần thận trọng, đánh giá đúng khả năng tài chính và kế hoạch sử dụng đất trước khi tham gia.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Ngọc; Ngày viết: 23/05/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hoà, Thành phố Hà Nội.

Điện Thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htc-law.com ; https://htcvn.vn ; https://luatsuchoban.vn

Bài viết liên quan: