Đất được bố mẹ tặng cho có công chứng nhưng chưa sang tên, nay bố mẹ mất thì phải làm sao?”

Trong thực tế, không ít trường hợp cha mẹ đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con, hợp đồng được công chứng đầy đủ nhưng vì nhiều lý do như chưa có nhu cầu sử dụng, chưa hiểu rõ quy định pháp luật hoặc chủ quan trong thủ tục hành chính nên chưa thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận. Khi bố mẹ qua đời, thửa đất này lập tức trở thành tâm điểm tranh chấp giữa các đồng thừa kế, đặt ra câu hỏi lớn về hiệu lực của hợp đồng tặng cho và quyền lợi thực sự của người được tặng cho. Đây là tình huống pháp lý phức tạp, nếu không xử lý đúng có thể dẫn đến việc mất quyền sử dụng đất hoặc kéo dài tranh chấp nhiều năm.

1. Tặng cho đất đã công chứng nhưng chưa sang tên có hiệu lực không?

Vấn đề then chốt trong các tranh chấp phát sinh khi bố mẹ đã tặng cho đất nhưng chưa sang tên là xác định hợp đồng tặng cho đã phát sinh hiệu lực hay chưa. Nhiều người cho rằng chưa sang tên thì hợp đồng chưa có giá trị pháp lý, tuy nhiên cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Khi hợp đồng đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện và hình thức công chứng hợp pháp thì hợp đồng đã có hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm công chứng, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Việc sang tên trên Giấy chứng nhận là bước tiếp theo nhằm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, không phải là điều kiện làm phát sinh hay vô hiệu hóa hợp đồng.

Cần phân biệt rõ giữa hiệu lực của hợp đồng tặng cho và thời điểm Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất. Việc chưa đăng ký sang tên không đồng nghĩa với việc hợp đồng tặng cho không tồn tại hoặc không ràng buộc các bên. Do đó, trong trường hợp bố mẹ mất sau khi hợp đồng tặng cho đã được công chứng hợp pháp, giao dịch này không tự động bị vô hiệu và cũng không đương nhiên biến thửa đất thành di sản thừa kế, mà phải tiếp tục được xem xét trên cơ sở ý chí tặng cho đã được xác lập khi người tặng cho còn sống.

2. Trường hợp có thể sang tên đất khi đã công chứng hợp đồng tặng cho nhưng bố mẹ mất

Sau khi xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hợp pháp và có hiệu lực về mặt giao dịch dân sự, vấn đề tiếp theo cần làm rõ là liệu người được tặng cho có thể tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên khi bố mẹ đã qua đời hay không. Đây chính là điểm mấu chốt thường gây tranh chấp giữa người được tặng cho và các đồng thừa kế khác, đặc biệt trong trường hợp đất vẫn đứng tên bố mẹ trên Giấy chứng nhận.

Theo hướng giải quyết được khẳng định trong Án lệ số 52/2021/AL, việc người tặng cho chết sau thời điểm hợp đồng tặng cho đã được công chứng không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng, nếu có đủ căn cứ chứng minh ý chí tặng cho là có thật và giao dịch không nhằm che giấu hoặc trốn tránh nghĩa vụ. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất không còn được xem là di sản thừa kế để chia, mà thuộc về người được tặng cho theo nội dung hợp đồng đã xác lập khi bố mẹ còn sống.

Án lệ nhấn mạnh rằng việc chưa đăng ký sang tên chỉ là việc chưa hoàn thành thủ tục hành chính, không phải là căn cứ để phủ nhận giao dịch tặng cho. Nếu người được tặng cho chứng minh được hợp đồng được lập tự nguyện, có công chứng hợp pháp, bố mẹ đã giao giấy tờ đất, giao đất trên thực tế hoặc người được tặng cho đã quản lý, sử dụng ổn định, công khai mà không bị phản đối trong thời gian dài, thì Tòa án có cơ sở công nhận hiệu lực của hợp đồng và cho phép tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên, dù bên tặng cho đã chết.

Ngược lại, trong trường hợp hợp đồng tặng cho chỉ tồn tại về mặt hình thức, không có việc bàn giao đất, bố mẹ vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng, định đoạt thửa đất cho đến khi qua đời, hoặc có căn cứ cho thấy hợp đồng được lập mang tính hình thức, thì nguy cơ rất lớn là quyền sử dụng đất vẫn bị coi là di sản thừa kế. Khi đó, người được tặng cho không thể đơn phương sang tên mà phải tham gia vào việc phân chia di sản cùng các đồng thừa kế khác theo quy định của pháp luật thừa kế.

Như vậy, khả năng sang tên đất sau khi bố mẹ mất không phụ thuộc đơn thuần vào việc có hợp đồng công chứng hay không, mà phụ thuộc vào bản chất thực tế của giao dịch tặng cho và mức độ chứng minh ý chí chuyển giao quyền sử dụng đất đã được hoàn tất trước thời điểm người tặng cho qua đời. Đây cũng chính là tinh thần xuyên suốt của án lệ 52/2021/AL nhằm bảo vệ sự ổn định của các giao dịch dân sự hợp pháp và hạn chế việc lợi dụng thủ tục đăng ký để phủ nhận ý chí thực sự của người đã chết.

3. Thủ tục sang tên và giải quyết tranh chấp sau khi bố mẹ đã mất

Trong trường hợp các đồng thừa kế không có tranh chấp, người được tặng cho có thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên cơ sở hợp đồng tặng cho đã công chứng kèm theo giấy chứng tử của bố mẹ và các giấy tờ liên quan. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét hồ sơ, nếu đủ căn cứ theo quy định và phù hợp với tinh thần án lệ, vẫn có thể giải quyết việc sang tên.

Ngược lại, nếu phát sinh tranh chấp và các đồng thừa kế cho rằng thửa đất là di sản chung, người được tặng cho buộc phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho và xác định quyền sử dụng đất không thuộc khối di sản thừa kế. Quá trình tố tụng này thường kéo dài và đòi hỏi việc thu thập, đánh giá chứng cứ rất kỹ lưỡng, từ hợp đồng công chứng, quá trình quản lý sử dụng đất, cho đến lời khai của những người liên quan.

4. Vai trò của luật sư trong trường hợp đất đã được tặng cho nhưng chưa sang tên

Trong các vụ việc dạng này, vai trò của luật sư là đặc biệt quan trọng. Luật sư không chỉ giúp đánh giá chính xác hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho mà còn định hướng chiến lược xử lý phù hợp: nên thực hiện thủ tục hành chính hay khởi kiện ra Tòa án. Luật sư cũng hỗ trợ thu thập, hệ thống hóa chứng cứ theo đúng tinh thần của án lệ 52/2021/AL, giúp người được tặng cho chứng minh ý chí tặng cho thực sự của bố mẹ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước các yêu cầu chia thừa kế. Trong bối cảnh tranh chấp thừa kế ngày càng phức tạp, việc có sự đồng hành của luật sư ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tránh những thiệt hại không đáng có về thời gian, chi phí cũng như quan hệ gia đình.

______________________________________

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!
(Người viết: Trần Ngọc Mạnh – Ngày viết: 15/12/2025)

________________________________________

Để được tư vấn chi tiết, xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 0989.386.729
Email: hotmail@htcvn.vn
Website: https://htcvn.vn ; https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

___________________________________

Các bài viết liên quan:

- Tư vấn thủ tục chia di sản thừa kế theo pháp luật

- Hướng dẫn giải quyết tranh chấp thừa kế nhanh chóng và hiệu quả

- Tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Quy định của pháp luật về quyền thừa kế với con ngoài giá thú

- Tư vấn phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở