Đi vay nợ nhưng chủ nợ yêu cầu sang tên sổ đỏ cho chủ nợ thì phải làm gì?

Việc chủ nợ yêu cầu người vay sang tên sổ đỏ để “làm tin” cho khoản vay là một rủi ro pháp lý nghiêm trọng có thể khiến người vay mất quyền sở hữu tài sản. Trong thực tế, rất nhiều trường hợp người vay do cần tiền gấp đã đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đất, dẫn đến việc tài sản bị sang tên và chuyển dịch hợp pháp sang người khác mà không thể thu hồi.

Trước hết, cần khẳng định rằng việc sang tên sổ đỏ khi mục đích thật sự chỉ là vay tiền thường bị xem là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Dù bên ngoài thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho, nhưng bản chất chỉ nhằm bảo đảm nghĩa vụ vay tiền. Những giao dịch như vậy không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên và có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có đủ chứng cứ.

Rủi ro lớn nhất khi sang tên sổ đỏ cho chủ nợ là người vay có thể mất trắng tài sản ngay cả khi giao dịch thực chất chỉ để đảm bảo khoản vay. Khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đã sang tên trong hồ sơ địa chính, chủ nợ sẽ trở thành người sở hữu hợp pháp, có quyền bán lại cho người thứ ba hoặc thế chấp ngân hàng. Một khi tài sản rơi vào tay người thứ ba ngay tình, pháp luật sẽ bảo vệ họ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 và người vay gần như không còn khả năng lấy lại đất.

Trong bối cảnh đó, người vay tuyệt đối không được ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho sổ đỏ để làm tin cho khoản vay. Thay vào đó, cách thức đúng pháp luật và an toàn nhất để đảm bảo khoản vay là ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng thế chấp vừa bảo vệ được người cho vay, vừa giữ nguyên quyền sở hữu của người vay.

Nếu người vay đã lỡ ký hợp đồng sang tên sổ đỏ, việc cần làm ngay là thu thập toàn bộ chứng cứ chứng minh giao dịch giả tạo, như tin nhắn vay tiền, giấy tờ giao nhận tiền, ghi âm, lời khai nhân chứng hoặc các cam kết “mượn sổ” trước đó. Sau khi có chứng cứ, người vay phải nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Việc khởi kiện càng sớm càng tốt vì nếu bên nhận sang tên kịp bán cho người thứ ba ngay tình, khả năng lấy lại tài sản gần như bằng không.

Tòa án chỉ tuyên giao dịch sang tên vô hiệu khi người vay chứng minh được bản chất giao dịch là để che giấu việc vay tiền. Các dấu hiệu như không có thanh toán thật, giá chuyển nhượng bằng không hoặc rất thấp, người vay vẫn quản lý đất, hoặc có chứng cứ về khoản vay phát sinh cùng thời điểm sẽ là cơ sở để Tòa án đánh giá. Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Cuối cùng, người vay cần chủ động bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình bằng cách tránh xa hình thức “sang tên để làm tin” và chỉ thực hiện bảo đảm nghĩa vụ thông qua thế chấp hợp pháp. Trong trường hợp đã lỡ ký giấy tờ sang tên, việc can thiệp pháp lý khẩn cấp là yếu tố quyết định để giữ lại tài sản.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Hồng Anh ; Ngày viết: 10/12/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan: