Di sản là Bất động sản đang xảy ra tranh chấp thì chia thừa kế thế nào?

Di sản là Bất động sản đang xảy ra tranh chấp thì chia thừa kế thế nào?

Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là bất động sản đã xuất hiện từ lâu đời dưới các chế độ phong kiến xa xưa và được duy trì đến ngày nay. Dẫu vậy, quyền tài sản đối với loại tài sản đặc biệt qua mỗi thời kỳ có sự thừa nhận khác nhau của cơ quan lập pháp dẫn đến việc áp dụng chế định thừa kế liên quan đến việc thỏa thuận phân chia di sản mà người chết để lại còn chứa đựng khá nhiều vấn đề trái chiều.

1. Thời hiệu khởi kiện chia di sản

Hiện nay, thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản tức là nếu phát sinh tranh chấp trong việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với loại hình tài sản là bất động sản theo khoản 1 Điều 623 BLDS 2015 thì cá nhân cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm thì họ có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản tại Tòa án theo điểm khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (BLTTDS 2015). Tuy nhiên, đối chiếu với quy định này với các tình huống thực tế dường như không khả thi.

Trên thực tế, hướng giải quyết của HĐTP TANDTC vẫn còn chưa thấu đáo làm cho tranh chấp giữa các bên kéo dài dai dẳng. Do vậy, cơ quan xét xử đành phó mặc khối di sản đó cho những ai đang có nghĩa vụ quản lý di sản thì vẫn cứ duy trì công việc quản lý này hoặc quyết định di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo Điều 236 BLDS 2015.

Từ thời điểm mở thừa kế đến khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án, giữa các đương sự tự thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án nên nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện hoặc cả bị đơn rút yêu cầu phản tố thì Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đó. Biết rằng khi đình chỉ vụ án thì thời hiệu yêu cầu chia di sản vẫn còn. Tuy nhiên, thời gian sau nếu giữa hai bên đương sự lại tiếp tục phát sinh tranh chấp mới liên quan đến phần di sản là bất động sản này và kết quả thỏa thuận trước đó dẫn đến hậu quả về sau là xâm phạm đến quyền nhận di sản của các đồng thừa kế khác hoặc chính việc thỏa thuận cũng không mang lại nhiều giá trị hữu ích trong quá trình sử dụng lâu dài đối với phần bất động sản đó thì các bên đương sự trong cùng vụ án yêu cầu chia lại di sản trước đó nên đã khởi kiện lần nữa để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình và khi làm đơn khởi kiện thì đã hết thời hiệu khởi kiện.

Vấn đề đặt ra là nếu xét về quan hệ và đối tượng tranh chấp thì bản chất tranh chấp và yêu cầu khởi kiện vẫn không khác biệt thì nguyên đơn có được quyền khởi kiện lại không. Tham khảo theo hướng dẫn của TANDTC về Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/ 5/ 2017 hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 BLTTDS 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, cụ thể tại khoản 1 Điều 7: “Người khởi kiện có quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 192, điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và các trường hợp khác mà pháp luật có quy định” và đương sự trong vụ kiện này đã đáp ứng một trong những điều kiện tại khoản 3 Điều 192 và đã thực hiện hành vi rút yêu cầu khởi kiện theo điểm c khoản 1 Điều 217 BLTTDS thì có quyền khởi kiện lại hay không. Nếu được phép khởi kiện lại thì Tòa án sẽ căn cứ theo bản chất vụ việc liên quan đến quan hệ cũng như đối tượng tranh chấp để giải quyết hay giải quyết dựa trên sự thỏa thuận sẵn có trong lần thụ lý trước.

Bên cạnh đó, kinh tế thị trường ngày càng mở ra nhiều hình thức khai thác tiềm năng quỹ đất. Do vậy, giữa các cá nhân ngày càng phổ biến việc trao đổi quyền sử dụng đất trong giao lưu dân sự và kinh doanh thương mại nhà ở. Vậy nếu trước lúc người quá cố qua đời có lập hợp đồng cho thuê, mướn đất hay xây dựng các hạng mục công trình khác nhằm mục đích sản xuất kinh doanh với thời hạn thuê trung hạn theo thỏa thuận là 30 năm, thậm chí có thể dài hơn đối với các cá nhân, tổ chức kinh tế khác. Hết thời hạn thuê, mướn trên đồng nghĩa việc giao kết hợp đồng chấm dứt. Khi chấm dứt hợp đồng thì quyền sở hữu nhà ở hay quyền sử dụng đất không còn thuộc về chủ thể nào nữa nên các đồng thừa kế yêu cầu chia di sản nhưng tại thời điểm này, thời hạn yêu cầu chia di sản cũng đã vượt quá thời hạn luật định nên việc phân chia có vi phạm pháp luật hay không.

Ngoài ra, tại một số khu vực mà cơ quan nhà nước có quyết định trưng thu, trưng dụng bất động sản. Trước khi người để lại di sản thừa kế qua đời dù có hay không có di chúc thì sau khi người này ra đi thì những người thừa kế có quyền hưởng di sản có thể thỏa thuận phân chia giá trị tài sản là bất động sản này trong quá trình cơ quan nhà nước quản lý khối di sản nay hay không? Và sau thời gian nhà nước sử dụng, những người thừa kế có quyền thỏa thuận lại từ đầu về việc phân chia di sản không?

2. Tỉ lệ phân chia di sản

Đôi khi việc phân chia di sản gặp phải những thiếu sót khách quan mà bản thân các đồng thừa kế không biết dẫn đến việc phân chia di sàn không đủ, không đúng với phần cần được chia.

Ngoài ra, cần xem xét đến trường hợp việc thỏa thuận phân chia di sản vượt quá phần tài sản được quyền thỏa thuận phân chia, nghĩa là trong tổng khối di sản thì ngoài phần được các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia thì còn có phần di sản dành riêng cho các nghĩa vụ pháp lý khác mà người để lại di sản chưa hoàn thành hoặc đang thực hiện dang dở mà người này đã chết làm cho những người thừa kế của họ không biết làm cho họ vô tình giao dịch với người thứ ba thì giao dịch của họ lúc này có bị vô hiệu hay không, hoặc nếu những người thừa kế này biết sự tồn tại các nghĩa vụ thanh toán trên nhưng cố ý vi phạm nghĩa vụ để không bỏ lỡ phần di sản của mình thì sẽ được giải quyết như thế nào? Theo Điều 658 BLDS 2015 quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán mà những người thuộc diện thừa kế buộc trích khối di sản đó ra để thanh toán cho bên được thanh toán nhưng vì sơ suất mà những người thừa kế này đã nhầm lẫn hưởng giá trị suất thừa kế của mình lớn hơn phần mà họ đáng được hưởng làm cho thứ tự ưu tiên thanh toán này không còn được thực hiện một cách triệt để.

Đó là nếu sau khi thanh toán các nghĩa vụ pháp lý theo thứ tự thanh toán như luật định xong mà giá trị còn lại của phần di sản đã hết để tiếp tục phân chia nữa cho những người có quyền thừa kế thì họ có quyền yêu cầu bên được thanh toán trích lại một phần nhỏ giá trị di sản khi giao dịch bất động sản đó không bởi đôi khi, đối với những người thừa kế có hoàn cảnh sống khó khăn thì phần nhỏ di sản đó cũng có thể giúp họ tạo lập cuộc sống. Nên nếu họ không nhận được phần di sản trong trường hợp này cũng khiến họ mất quyền hưởng di sản cũng như mất đi phương tiện sống cơ bản thường ngày.

Tài chính ngày nay có hiện tượng bão hòa, khó khăn dẫn đến hiện tượng vay, mượn tiền rộng rãi. Do vậy, nếu người quá cố trước khi chết đã từng vay, mượn tiền và các loại tài sản khác từ nhiều chủ nợ khác nhau mà chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và người quá cố này trước khi chết có để lại di chúc về việc dành riêng phần đất duy nhất mà người này có quyền định đoạt sẽ được dùng vào mục đích thờ cúng tức không được phân chia. Như vậy, giữa những người có quyền được thanh toán (chủ nợ) được quyền thỏa thuận với nhau để nhận lại phần giá trị phù hợp mà họ đã cho vay, mượn trước đó hay không. Nếu không cho phép thỏa thuận thì dường như bên chủ nợ này sẽ bị xâm phạm về quyền tài sản của mình, còn nếu cho phép họ thỏa thuận nhận lại giá trị tài sản mà họ đã cho vay thì vô hình trung đã xâm phạm đến ý nguyện của người chết và giá trị cốt lõi liên quan đến ý nghĩa di sản đó.

Hoạt động nhập, tách diện tích đất nhất định là một trong những quyền định đoạt của chủ thể quyền đối tài sản và hoạt động nhập, tách thửa ngày càng phổ biến trong mối môi trường bất động sản, đặc biệt là đối với đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở hay còn gọi đất thổ cư). Ngoài ra, để chủ thể quyền được công nhận quyền sử dụng đất thì chủ thể này phải được CQNN có thẩm quyền cấp sổ (tức Sổ đỏ). Tuy nhiên, hai hoạt động cấp sổ và tách thửa phải đáp ứng về tỉ lệ diện tích đất tối thiểu ở từng địa phương thì mới có thể thực hiện các quyền dân sự của mình đối với số phận bất động sản trên.

Như vậy, nếu người chết để lại phần bất động sản quá nhỏ thì các đồng thừa kế có quyền thỏa thuận phân chia loại tài sản này hay không? Giả sử diện tích đất này đạt trên mức diện tích tối thiểu theo luật định nhưng sau khi các đồng thừa kế thỏa thuận phân chia xong thì xảy ra hiện tượng thiếu phần phân chia cho các đồng thừa kế khác do phần di sản quá nhỏ không đủ để chia cho từng suất thừa kế nhỏ, dẫn đến hệ quả là quyền hưởng di sản giữa các đồng thừa kế không cân xứng và khó thống ý chí các bên.

3.Yếu tố nhân thân của người thừa kế và thỏa thuận phân chia trong quan hệ hôn nhân

Hiện nay, theo BLDS ghi nhận có bốn mức độ năng lực hành vi dân sự, gồm: NLHVDS đầy đủ, hạn chế NLHVDS, mất NLHVDS & người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi. Với người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc thỏa thuận phân chia di sản cũng không đáng lo ngại bởi họ hoàn toàn tự do về ý chí cũng như nhận thức trong việc đòi hỏi quyền lợi cho mình khi xác lập giao dịch, còn đối với những mức độ còn lại thì rất khó định hình được các đồng thừa kế có tự nguyện thỏa thuận phân chia hay không nên sẽ dẫn đến cơ quan xét xử cũng khó nhận định rõ ràng được.

Theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014 hiện nay cũng thừa nhận phần tài sản riêng trong khối di sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, đối với tài sản riêng của vợ hoặc chồng nhưng có sự đóng góp công sức quản lý, khai thác công dụng để hưởng hoa lợi, lợi tức thì khi ly hôn, phần di sản là bất động sản giữa họ sẽ được phân như thế nào cũng là điều vướng mắc.

Bên cạnh đó, nếu những người vợ hoặc chồng nếu rơi vào tình huống bị Tòa án tuyên bố là đã chết mà sau đó quay về thì cũng chưa được các nhà làm luật dự liệu được. Vì tin rằng người thân của mình đã chết thực tế nên người thuộc diện thừa kế đã thỏa thuận phân chia, việc phân chia bất động sản đã được công nhận bởi cơ quan nhà nước nhà nước và phần sở hữu của mỗi người cũng được công chứng chứng thực phù hợp theo luật định. Sau khi phân chia khối di sản và được mỗi người thừa kế sử dụng vào các mục đích khác nhau thì người được tuyên bố là đã chết quay trở về, dĩ nhiên lúc quyền tài sản của họ được khôi phục lại tình trạng ban đầu theo quy định khoản 1 Điều 67 LHNGĐ năm 2014. Tình huống này, cho dù quan hệ hôn nhân của họ được khôi phục thì quyền tài sản của người tuyên bố đã chết mà quay trở về cũng chẳng còn ý nghĩa gì bởi phần di sản đã không còn nữa mà đã được chuyển hóa trong giao dịch dân sự mới với người thứ ba ngay tình.

4. Bất động sản được phân chia vi phạm về hình thức chuyển giao

Tại các trung tâm thành phố ngày càng nhiều khu đô thị lớn nhỏ khác nhau, đặc biệt là các khu chung cư tọa lạc tại các vị trí kinh tế trọng điểm với nhiều dự án hấp dẫn. Tuy nhiên, đối với một số dự án lớn không đủ điều kiện xây dựng, phát triển dự án hay vi phạm trong công tác huy động vốn, thời hạn bàn giao,… khiến cho công trình phải đóng băng trong thời gian dài do lỗi có chủ đầu tư trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán dự án. Trong trường hợp này thì liệu người thuộc diện thừa kế được quyền thỏa thuận phân chia phần tài sản hình thành trong tương lai mà người quá cố đã để lại di sản hay không? Nếu người thừa kế được nhận lại giá trị di sản đã mua thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại số tiền đã thỏa thuận mua bán trong hợp đồng hay dựa trên giá thị trường của bất động sản biến thì sẽ cân bằng lợi ích của bên bị thiệt hại là gia đình người để lại di sản.

Hiện nay nếu giữa bên mua và bên bán có lập giấy tay liên quan việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên thanh toán hơn hai phần ba giá trị hợp đồng thì Tòa án vẫn công nhận thỏa thuận các bên trong hợp đồng đó theo luật định. Vậy khi người chết để lại di sản là phần bất động sản này mà người thừa kế thỏa thuận phân chia thì phát hiện phần di sản này thuộc diện vi phạm hình thức chuyển nhượng khi phần bất động sản này không đủ điều kiện xác lập quyền sử dụng và giấy phép xây dựng. Đối với trường hợp nêu trên, pháp luật có thừa nhận việc thỏa thuận phân chia bất động sản của các đồng thừa kế dựa trên hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đã có hay không là thực sự cần lưu tâm.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Phạm Thị Thương; Ngày viết: 19/09/2024)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: [email protected]

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

________________________________________________________________________