Chia thừa kế nhà đất khi một trong các đồng thừa kế ở nước ngoài

1. Căn cứ pháp lý

Theo Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp thừa kế có yếu tố nước ngoài được xác định như sau:
Việc thừa kế được áp dụng theo pháp luật của nước mà người để lại di sản có quốc tịch ngay trước khi chết.
Nếu di sản là bất động sản tại Việt Nam, việc thừa kế sẽ được điều chỉnh theo pháp luật Việt Nam, bất kể người thừa kế đang ở đâu.
Như vậy, nếu người để lại di sản là công dân Việt Nam hoặc di sản là nhà đất tại Việt Nam, việc chia thừa kế vẫn thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam.

2. Người ở nước ngoài có được hưởng thừa kế tại Việt Nam không?

Pháp luật Việt Nam không phân biệt người thừa kế ở trong nước hay nước ngoài.
Theo Điều 624 và 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có toàn quyền:
- Chỉ định người thừa kế;
- Phân chia phần di sản cho từng người;
- Giao nghĩa vụ hoặc chỉ định người quản lý di sản.
Pháp luật Việt Nam công nhận quyền thừa kế hợp pháp của mọi cá nhân, không phân biệt người đó đang ở Việt Nam hay nước ngoài. Do đó, người thừa kế đang định cư hoặc có quốc tịch nước ngoài vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế hợp pháp tại Việt Nam, nếu di chúc hợp lệ hoặc được xác định theo pháp luật.
Tuy nhiên, nếu di sản là bất động sản (đất đai, nhà ở) thì theo khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024, người có quốc tịch nước ngoài sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, họ chỉ được hưởng giá trị của tài sản thừa kế, không được đứng tên quyền sử dụng đất.

3. Hình thức chia thừa kế nhà đất

Pháp luật quy định hai hình thức thừa kế:
- Thừa kế theo di chúc: Người để lại di sản có quyền chỉ định người thừa kế, phân chia phần di sản cho từng người (Điều 624 và 626 Bộ luật Dân sự 2015).
- Thừa kế theo pháp luật: Áp dụng khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp, hoặc người được chỉ định từ chối nhận di sản (Điều 649, 650 Bộ luật Dân sự 2015).

4. Trình tự, thủ tục chia thừa kế nhà đất khi có người ở nước ngoài

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người thừa kế ở nước ngoài cần có:
- Giấy chứng tử của người để lại di sản;
- Di chúc (nếu có) hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
- Giấy tờ nhân thân (hộ chiếu, thẻ thường trú...);
- Giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà);
- Giấy ủy quyền có công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự (nếu ủy quyền cho người khác tại Việt Nam làm thủ tục).

Bước 2: Công chứng văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản

Công chứng viên thụ lý, niêm yết công khai thông tin thừa kế, sau đó lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo quy định.

Bước 3: Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi có văn bản công chứng, các đồng thừa kế làm thủ tục đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất.
Trường hợp người thừa kế ở nước ngoài không về Việt Nam được, người thừa kế có thể:
- Lập giấy ủy quyền cho người thân tại Việt Nam thực hiện thủ tục;
- Giấy ủy quyền cần được công chứng tại nước sở tại, hợp pháp hóa lãnh sự và dịch sang tiếng Việt có công chứng.

5. Xử lý khi người thừa kế ở nước ngoài không được sở hữu nhà đất

Nếu người thừa kế mang quốc tịch nước ngoài, không đủ điều kiện sở hữu đất tại Việt Nam, họ có thể:
- Chuyển nhượng phần thừa kế cho người khác và nhận lại giá trị bằng tiền;
- Thỏa thuận với các đồng thừa kế khác để nhận tài sản hoặc tiền tương ứng;
- Thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam (nếu đáp ứng điều kiện pháp luật) để đứng tên tài sản.
Khi chia thừa kế nhà đất mà có người ở nước ngoài, các bên cần hiểu rõ quy định pháp luật về quyền sở hữu và thủ tục hợp pháp hóa giấy tờ. Trong trường hợp có yếu tố nước ngoài, nên tham khảo ý kiến luật sư chuyên về thừa kế và đất đai để đảm bảo quá trình diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và tránh tranh chấp phát sinh.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:
- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.
- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.
- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.
Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.
Trân trọng!
(Người viết: Nguyễn Thị Khánh Linh; Ngày viết: 16/10/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 0989.386.729
Email: hotmail@htcvn.vn
Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan:

- Luật sư hỗ trợ thủ tục chia thừa kế hợp pháp
- Tư vấn giải pháp cho người nước ngoài có tài sản thừa kế
- Thừa kế theo pháp luật