TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay còn gọi là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là hợp đồng dân sự liên quan đến 3 bên bao gồm bên bán, bên mua và chủ đầu tư. Tuy nhiên, vì đối tượng mua bán là tài sản hình thành trong tương lai nên thủ tục hoàn toàn khác nên việc mua bán nhà đất đã có giấy chứng nhận. Vậy thì tự động, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện như thế nào? Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ đồng hành cùng bạn giải đáp thắc mắc trong bài viết sau.

I . Cơ sở pháp lý.

- Luật Nhà ở năm 2014

- Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Chính phủ Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/ND-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều chỉnh của Luật Nhà ở.

II. Nội dung tư vấn.

1. Quy định luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là sự đồng ý giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bên bán nhắm mục tiêu kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán nội dung đồng thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai là một đối tượng của quyền sở hữu, tuy nhiên trong thực tiễn nó thường chỉ được quan tâm khi xem là đối tượng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thành thành sau thời điểm ký kết hợp đồng mua bán và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận. Như vậy, tại thời điểm đang thử nghiệm, chủ sở hữu của Tài sản hình thành thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần người đó sẽ xác lập quan hệ sở hữu đối với tài sản đó nên pháp luật dành cho họ có khả năng áp dụng một số quyền trong phạm vi nhất định.

2. Điều kiện chuyển nhượng đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .

Để chuyển nhượng thì tài sản chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại chưa nhận được bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa được cấp quyền cho quan nhà nước nước có thẩm quyền.

- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa được ủy quyền cho cơ quan nhà nước có quyền thẩm định.

- Việc chuyển nhượng đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng đồng đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đồng.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bước 1 : Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thống nhất cài đặt Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.

Văn bản chuyển nhượng được thiết lập thành 06 bản, trong đó 03 bản giao dịch cho đầu tư lưu trữ, 01 bản hỗ trợ cho cơ quan thuế, 01 bản chuyển nhượng hợp đồng đồng lưu trữ; 01 bản được nhận chuyển nhượng đồng lưu.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng đồng phải được chứng minh hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên nhượng quyền có chức năng kinh doanh bất động sản thì công việc chứng minh, chứng thực đồng sẽ phụ thuộc vào sự thuận lợi của các bên.

Bước 2 : Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp miễn thuế phải có bằng chứng tài liệu.

Bước 3 : Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Được nhận chuyển nhượng 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm các giấy tờ sau đây:

- 5 bản văn chính chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản chuyển nhượng.

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản văn chính chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển tiếp liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có bằng chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

- Bản sao có bằng chứng thực hoặc bản sao và phải xuất bản bản chính để đối chiếu các tờ giấy của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân dân hoặc thẻ căn Chân công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải đính kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành viên tổ chức đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm nhận văn bản chuyển nhượng đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên tặng hồ sơ giấy tờ theo quy định.

Bước 4 : Bên nhận chuyển nhượng đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Ngoài các tờ giấy hướng dẫn của luật đất đai, người nhận chuyển nhượng cần phải đính kèm theo:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

- Văn bản chuyển nhượng đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên đây là những ý kiến của chúng tôi tư vấn về vấn đề thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.

(Bích Ngọc)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com

Trang web: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan:

- Rủi ro mua bán nhà ở hình thành trong tương lai? Làm cách nào để tránh những điều không may xảy ra?

- Tư vấn hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật hiện hành.