Tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà là một loại tranh chấp phổ biến vì nhu cầu mua nhà ở, thuê nhà ở của người dân ngày càng cao. Khi thuê nhà, các bên thường không nắm rõ các quy định của pháp luật, khiến hợp đồng thuê nhà không đủ cơ sở để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên một cách tốt nhất. Vì vậy, để tránh xảy ra tranh chấp, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự, theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp.

2.1. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng.

Chủ thể thuê, cho thuê tài sản: là những cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.

Đối với chủ thể là cá nhân cần đảm bảo có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì được tự mình tham gia vào các hợp đồng dân sự, còn những trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi, mất năng lực hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi và có năng lực hành vi dân sự một phần thì chỉ được thực hiện trong một số trường hợp pháp luật cho phép hoặc thông qua người giám hộ.

Đối với chủ thể là tổ chức thì các tranh chấp có thể phát sinh do người ký kết hợp đồng dịch vụ của các bên không có thẩm quyền ký.

2.2. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về đối tượng hợp đồng thuê tài sản

- Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê khi đối tượng là tài sản cho thuê vi phạm điều cấm pháp luật (bị nghiêm cấm kinh doanh, trao đổi) hoặc tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định khi kinh doanh.

- Thứ hai, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về việc giao tài sản thuê.

- Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị.

- Thứ tư, tranh chấp khi bên thuê sử dụng tài sản không đúng công dụng của tài sản và mục đích đã thỏa thuận ở hợp đồng cho thuê.

- Thứ năm, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp tài sản thuê.

2.3. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê.

Bên cho thuê có trách nhiệm phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2.4. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng thuê, cho thuê.

Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù trong đó, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, trong hợp đồng thuê, cho thuê tài sản, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Trong một số trường hợp, các bên trong hợp đồng thuê có thể thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc để tránh tranh chấp xảy ra. Tranh chấp xảy ra do bên thuê có hành vi thanh toán không đúng hạn tiền thuê, hoặc tranh chấp về giá thuê.

2.5. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến việc cho thuê lại.

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Tuy nhiên nếu hợp đồng không có quy định rõ về vấn đề thuê lại thì bên thuê có thể tự ý cho bên khác thuê lại nhằm kiếm lợi nhuận tự khoản chênh lệch về giá thuê.

2.6. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về thời hạn thuê tài sản, tài sản thuê bị bên thuê chiếm giữ.

Khi hết thời hạn thuê, bên thuê có trách nhiệm trả lại tài sản thuê theo như thỏa thuận. Khi hết thời hạn nhưng bên thuê vẫn không trả lại tài sản thì dẫn tới mâu thuẫn xảy ra.

2.7. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến vấn đề bồi thường.

Khi phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, các bên thường xảy ra tranh chấp trong vấn đề xác định mức bồi thường cho bên bị vi phạm, đặc biệt là khi phát sinh trách nhiệm với bên thứ ba.

Bên cạnh đó, cũng cần xét đến việc ngoài những trường hợp vi phạm nghĩa vụ do ý chí chủ quan của mỗi bên, dẫn đến thiệt hại phải bồi thường thì có những trường hợp vi phạm nhưng được miễn trách nhiệm. Đó là khi vi phạm do sự kiện bất khả kháng thiệt hại.

Vì vậy, khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải xem xét các rủi ro có thể xảy ra để đưa tránh những thiệt hại trong hợp đồng thuê và đưa ra các căn cứ định mức bồi thường trong một số trường hợp cụ thể, cũng như các quy định về sự kiện bất khả kháng.

2.8. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, cho thuê.

Khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thì bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường. Thông thường, các bên thường thỏa thuận về các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê như: Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận mà không có lý do chính đáng; Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại tài sản thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;….

3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện;

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú;

Bước 3: Tòa án tiếp nhận và thụ lý;

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm;

Bước 5: Xét xử sơ thẩm;

Bước 6: Thi hành án.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể thư sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Thúy Hiền/187; Ngày viết: 17/10/2022)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam.

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com ; https://luatsuchoban.vn

--------------------------------------------------------