Làm thế nào để phạt cọc khi trong hợp đồng đặt cọc không ghi điều khoản phạt cọc

1. Khái niệm đặt cọc

Để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên khi xảy ra tranh chấp, trước tiên cần xác định tính chất pháp lý của giao dịch dựa trên các quy định hiện hành.

Căn cứ Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc được quy định như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

2. Về tài sản đặt cọc

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đặt cọc được xác định là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.

Từ quy định trên, cần lưu ý các đặc thù pháp lý sau:

- Loại trừ bất động sản: Tài sản đặt cọc phải là tài sản có thể chuyển giao vật lý. Do đó, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) không thể là đối tượng trực tiếp của tài sản đặt cọc.

- Điều kiện lưu thông: Tài sản dùng để đặt cọc không được thuộc danh mục cấm lưu thông hoặc hạn chế lưu thông theo quy định pháp luật.

- Quyền sở hữu: Bên đặt cọc phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, hoặc nếu tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu đó.

3. Về chủ thể tham gia quan hệ đặt cọc

Quan hệ đặt cọc là một giao dịch dân sự song vụ, được xác lập dựa trên sự thỏa thuận giữa hai bên: Bên đặt cọc và Bên nhận đặt cọc.

Để giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp lý, các chủ thể tham gia phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

- Năng lực chủ thể: Các bên phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập.

- Tính tự nguyện: Việc tham gia giao dịch phải hoàn toàn dựa trên ý chí tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.

4. Về hình thức của hợp đồng đặt cọc

Đây là điểm đổi mới quan trọng của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005.

- Quy định cũ (BLDS 2005): Việc đặt cọc bắt buộc phải được lập thành văn bản (Điều 358). Nếu chỉ thỏa thuận miệng, giao dịch sẽ vô hiệu.

- Quy định hiện hành (BLDS 2015): Pháp luật không còn quy định bắt buộc về hình thức văn bản đối với giao dịch đặt cọc. Do đó, về mặt lý thuyết, thỏa thuận đặt cọc có thể được xác lập bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, dưới góc độ an toàn pháp lý, các bên được khuyến nghị xác lập thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản. Đây là cơ sở chứng cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và thuận lợi cho quá trình giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.

*Lưu ý: Phân biệt "Đặt cọc" và "Trả tiền trước"

Đây là điểm mấu chốt thường gây nhầm lẫn trong thực thực tế. Việc xác định đúng bản chất giao dịch sẽ quyết định việc có áp dụng chế tài phạt cọc hay không.

- Đặt cọc: Mang tính chất biện pháp bảo đảm. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ (từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng), chế tài phạt cọc sẽ được kích hoạt theo quy định của pháp luật.

- Trả tiền trước: Là việc thực hiện trước một phần nghĩa vụ thanh toán. Nếu hợp đồng không thành, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không phát sinh nghĩa vụ phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận bồi thường thiệt hại khác.

5. Mức phạt cọc và cơ chế tính toán khi các bên không có thỏa thuận

Trong quan hệ dân sự, việc văn bản thỏa thuận thiếu vắng điều khoản về phạt cọc không đồng nghĩa với việc loại trừ trách nhiệm pháp lý của bên vi phạm. Phần này sẽ tập trung phân tích cơ chế xác định mức phạt cọc và căn cứ áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trước.

Nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên (trong khuôn khổ pháp luật). Tuy nhiên, khi các bên không có thỏa thuận, các quy định của pháp luật sẽ được áp dụng làm căn cứ giải quyết.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, chế tài đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc được xác định như sau: trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó cho bên đặt cọc. Quy định mở “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” tại điều luật này đóng vai trò xác lập nguyên tắc ưu tiên sự thỏa thuận. Tuy nhiên, khi hợp đồng không có điều khoản dự liệu về mức phạt, pháp luật sẽ mặc nhiên áp dụng chế tài phạt cọc bằng 01 (một) lần giá trị tài sản đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm.

Trong trường hợp bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ (ví dụ: bên bán từ chối bán, bên cho thuê từ chối cho thuê) và hợp đồng không quy định mức phạt, tổng nghĩa vụ tài chính mà bên vi phạm phải thanh toán cho bên đặt cọc bao gồm hai khoản độc lập: Khoản hoàn trả (trả lại nguyên trạng số tiền/tài sản gốc đã nhận) và khoản phạt cọc (một khoản tiền bằng đúng giá trị tài sản đã đặt cọc)

Việc thiếu sót điều khoản phạt cọc trong hợp đồng không làm mất đi quyền yêu cầu bồi thường của bên bị vi phạm. Bộ luật Dân sự 2015 đã thiết lập cơ chế bảo vệ mặc định với mức phạt tương đương 100% giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro tranh chấp, các bên nên tham vấn ý kiến pháp lý để soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, ghi nhận rõ ràng mức phạt và phương thức giải quyết tranh chấp ngay từ giai đoạn sơ khởi.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Chí Lâm; Ngày viết: 08/12/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website:https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: