Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất – Khi nào mất cọc, khi nào được hoàn lại?

1. Đặt Cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Hiểu một cách đơn giản, đặt cọc là việc người mua giao cho người bán một khoản tiền (hoặc tài sản khác như vàng, đá quý...) nhằm thể hiện cam kết mua bán và ràng buộc trách nhiệm của hai bên. Nếu sau đó hợp đồng được ký kết hoặc giao dịch được thực hiện đúng như thỏa thuận, thì tiền đặt cọc sẽ được trừ vào giá trị hợp đồng. Ngược lại, nếu một bên vi phạm, chẳng hạn bên mua đổi ý không mua nữa hoặc bên bán không chịu bán thì sẽ phải chịu mất cọc hoặc bồi hoàn gấp đôi tùy theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.

2. Khi nào được hoàn trả tiền đặt cọc?

Pháp luật quy định rõ những trường hợp mà bên đặt cọc (thường là bên mua) được nhận lại tài sản đặt cọc, tùy thuộc vào việc giao dịch có được thực hiện hay không và lỗi thuộc về bên nào. Cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán được ký kết và thực hiện
Đây là tình huống thuận lợi nhất. Khi hai bên hoàn tất việc ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, số tiền đặt cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận:

- Bên bán hoàn trả lại toàn bộ tiền cọc cho bên mua; hoặc

- Khoản tiền cọc được trừ trực tiếp vào số tiền mua bán, tức là được coi như một phần của giá trị hợp đồng.

Trường hợp 2: Bên nhận cọc (bên bán) vi phạm nghĩa vụ
Nếu bên bán thay đổi ý định, không bán hoặc không thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc (ví dụ: nhà đất không đủ điều kiện pháp lý, sai khác so với cam kết...), thì họ đã vi phạm nghĩa vụ. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán phải hoàn trả toàn bộ số tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
Ví dụ: Bạn đặt cọc 500 triệu đồng mua nhà, nhưng bên bán lại đổi ý vì có người trả giá cao hơn. Khi đó, bên bán phải hoàn trả bạn 500 triệu đồng tiền cọc và bồi thường thêm 500 triệu đồng tiền phạt cọc.

Trường hợp 3: Lý do khách quan khiến giao dịch không thể thực hiện
Nếu hợp đồng mua bán không thể ký kết vì nguyên nhân khách quan ngoài ý muốn của cả hai bên (ví dụ: nhà đất bị thu hồi, thiên tai, hỏa hoạn...), các bên có thể thỏa thuận lại. Nếu không có thỏa thuận khác, bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ tiền đặt cọc cho bên mua, và không bên nào phải chịu phạt.

Trường hợp 4: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Hợp đồng đặt cọc sẽ bị coi là vô hiệu nếu vi phạm quy định của pháp luật, chẳng hạn:

- Người nhận cọc không phải chủ sở hữu hợp pháp của tài sản;

- Nhà đất đang bị tranh chấp, kê biên hoặc phong tỏa;

- Một bên bị ép buộc, lừa dối khi ký hợp đồng. Trong trường hợp này, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là bên mua sẽ được nhận lại toàn bộ tiền cọc.

3. Khi nào sẽ mất tiền đặt cọc?
Đây là rủi ro phổ biến và nghiêm trọng nhất đối với bên đặt cọc (thường là bên mua). Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, thì toàn bộ tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Cụ thể, bạn sẽ mất tiền cọc trong các trường hợp sau:

- Tự ý không ký hợp đồng mua bán mà không có lý do chính đáng, trái với thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng đặt cọc.

- Không thực hiện đúng nghĩa vụ dẫn đến việc hợp đồng không thể hoàn tất, chẳng hạn, không chuẩn bị đủ tiền thanh toán hoặc không đến ký hợp đồng đúng thời hạn.

4. Lời khuyên để tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất
Đặt cọc là bước quan trọng trong giao dịch bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện cẩn trọng. Để đảm bảo quyền lợi của mình, cả bên mua và bên bán cần lưu ý những điểm sau:

-Soạn hợp đồng đặt cọc rõ ràng và đầy đủ: Trong hợp đồng cần nêu cụ thể thông tin của các bên, mô tả chi tiết nhà đất, giá trị chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, phương thức thanh toán, nghĩa vụ của mỗi bên, mức phạt cọc và điều kiện hoàn trả cọc. Việc quy định càng chi tiết sẽ giúp hạn chế tranh chấp sau này.

- Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất: Trước khi đặt cọc, bên mua nên yêu cầu bên bán xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở), đồng thời kiểm tra tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp hoặc cấm giao dịch.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc: Mặc dù pháp luật không bắt buộc, việc công chứng giúp hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn và là chứng cứ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp.
- Giao dịch tiền đặt cọc qua ngân hàng: Việc chuyển khoản thay vì giao tiền mặt giúp dễ dàng chứng minh nguồn gốc, số tiền và thời điểm giao dịch.
- Giữ lại toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan: Bao gồm biên nhận, sao kê ngân hàng, bản sao hợp đồng, tin nhắn hoặc email trao đổi để làm bằng chứng khi cần.
- Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết: Đây là bước quan trọng giúp bạn nhận diện các điều khoản bất lợi, đánh giá rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi tối đa.

Nếu bạn đang có vướng mắc hoặc cần được tư vấn chi tiết về hợp đồng đặt cọc, mua bán nhà đất, xử lý tranh chấp hoặc phạt cọc, hãy liên hệ Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam qua hotline: 0989.386.729 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ tư vấn nhanh chóng, chính xác và tận tâm, giúp bạn yên tâm trong mọi giao dịch pháp lý.

Cam kết chất lượng dịch vụ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hoạt động với phương châm tận tâm – hiệu quả – uy tín, cam kết đảm bảo chất lượng dịch vụ, cụ thể như sau:

- Đảm bảo thực hiện công việc theo đúng tiến độ đã thỏa thuận, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đúng với quy tắc đạo đức và ứng xử của luật sư Việt Nam.

- Đặt quyền lợi khách hàng lên hàng đầu, nỗ lực hết mình để mang đến cho khách hàng chất lượng dịch vụ tốt nhất.

- Bảo mật thông tin mà khách hàng cung cấp, các thông tin liên quan đến khách hàng.

Rất mong được hợp tác lâu dài cùng sự phát triển của Quý Khách hàng.

Trân trọng!

(Người viết: Nguyễn Lan Hương; Ngày viết: 07/10/2025)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 0989.386.729

Email: hotmail@htcvn.vn

Website: https://htcvn.vn; https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Các bài viết liên quan: