CHỦ NHÀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CÓ PHẢI BỒI THƯỜNG KHÔNG?

Tôi hiện đang thuê thuê nhà để mở một cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và đã làm hợp đồng thuê trong vòng 2 năm. Tuy nhiên, còn 06 tháng nữa mới hết thời hạn thuê nhà thì chủ nhà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lấy lại nhà trong 15 ngày để bán mà không có thông báo cho tôi trước. Và trong hợp đồng thuê có điều khoản quy định rằng “Nếu bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 03 tháng. Nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thì phải chịu phạt và chịu trách nhiệm trước pháp luật.”. Vậy tôi xin hỏi, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm như thế nào với tôi? Mong luật sư giúp đỡ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng đội ngũ luật sư Công ty luật TNHH HTC Việt Nam. Chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn, hướng dẫn tư vấn cho bạn để giải quyết vấn đề này trong bài viết dưới đây:

I. Cơ sở pháp lí.

• Bộ Luật Dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014.
• 

II. Nội dung tư vấn.

1. Quy định pháp luật về Hợp đồng thuê nhà và hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê nhà là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ được hai bên trong thỏa thuận sẽ mặc nhiên chấm dứt. Và thời điểm hợp đồng không còn hiệu lực nữa sẽ là thời điểm bên chấm dứt thông báo cho bên kia về việc không thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận về việc phạt, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận. Khi đó, bên đơn phương chấm dứt là bên vi phạm nghĩa vụ và phải có trách nhiệm bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

2. Trách nhiệm của bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Trước hết, theo như bạn trình bày thì hợp đồng thuê nhà của bạn vẫn đang còn thời hạn và bên cho thuê đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận nêu tại hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.

Và theo Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quy định này thì bên cho thuê nhà của bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng tuy nhiên lý do lấy lại nhà không nằm trong các trường hợp quy định tại Điều 132 phía trên nên việc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật. Và theo như thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng thuê nhà có quy định “nếu bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 03 tháng.”. Tuy nhiên chủ nhà của bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lấy lại nhà trong vòng 15 ngày. Do đó, chủ nhà của bạn đã vi phạm quy định tại Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Vì vậy, bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thoả thuận. Nếu bạn có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp này, rõ ràng giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận ký kết hợp đồng với nhau nên trường hợp này bạn cần xem xét kĩ hợp đồng quy định về vấn đề này như thế nào. Có điều khoản quy định về phạt hợp đồng không, quy định về vấn đề bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không.

Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời bồi thường thêm cho bạn một khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn. Bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là những ý kiến của chúng tôi tư vấn về vấn đề trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hơp đồng thuê nhà. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

(Bích Ngọc)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan: