CHỦ NHÀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CÓ PHẢI BỒI THƯỜNG KHÔNG?

Tôi hiện đang thuê nhà để mở một cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và đã làm hợp đồng trong vòng 2 năm. Tuy nhiên, còn 06 tháng nữa mới hết hạn thuê nhà thì chủ nhà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng đồng thuê nhà và đòi lại nhà trong 15 ngày để bán mà không có thông báo cho tôi trước đó. Và trong hợp đồng thiết kế có điều khoản định nghĩa rằng “Nếu bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 03 tháng. Nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thì phải cam chịu trách nhiệm trước pháp luật.”. Vậy tôi xin hỏi, bên cho kế phải đảm bảo trách nhiệm như thế nào với tôi? Mong luật sư giúp đỡ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng đội ngũ luật sư Công luật TNHH HTC Việt Nam. Chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn, hướng dẫn tư vấn cho bạn để giải quyết vấn đề này trong bài viết dưới đây:

I. Cơ sở pháp lý.

• Bộ Luật Dân sự năm 2015;
• Luật Nhà ở năm 2014.

II. Nội dung tư vấn.

1 . Quy định pháp luật về hợp đồng nhà và hậu quả pháp lý của việc làm đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà.

Hợp đồng nhà là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự đồng ý của các bên. Theo đó, một bên giao tiếp cho bên kia sử dụng, một bên giao dịch tiền đã đồng ý sử dụng căn nhà.

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ được hai bên đồng ý sẽ mặc nhiên chấm dứt. Và thời điểm hợp đồng không còn hiệu lực nữa sẽ là thời điểm chấm dứt thông báo cho bên kia về việc không thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu các bên đồng ý về việc phạt, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp chấp nhận khi một trong hai đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận. Khi đó, bên đơn phương chấm dứt là bên vi phạm nghĩa vụ và phải có trách nhiệm bồi thường nếu có tổn hại xảy ra.

2. Trách nhiệm của bên thiết kế đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà trước thời hạn.

Trước hết, theo như bạn trình bày thì hợp đồng thuê nhà của bạn vẫn còn thời hạn và bên thiết kế đã đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà trước thời hạn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận nêu tại đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:

- Bên nhà ở sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng không đúng, không đúng điều kiện;

- Bên thuê không trả tiền nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Người thuê nhà ở không đúng mục đích như đã thuận lợi trong đồng;

- Bên cạnh thiết kế đục phá, cơ sở cải tạo, khám phá nhà ở đang thiết kế;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, thuê lại nhà ở đang thuê mà không có đồng ý kiến của bên thuê;

- Bên cạnh thiết kế mất trật tự, bảo vệ môi trường sinh thái, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sinh hoạt của những người xung quanh đã được thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập bản biên đến lần thứ ba mà vẫn chưa giải quyết được;

- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không đồng ý với việc thiết kế giá nhà mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên thuê phải bồi thường cho bên thuê.

Và theo khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; if vi phạm quy định tại khoản này gây tổn hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quy định này thì bên thuê nhà của bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng tuy nhiên lý do lấy lại nhà không nằm trong các trường hợp quy định tại Điều 132 phía trên nên việc làm cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng đồng nhà là trái pháp luật. Và theo như thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng nhà có quy định “ nếu bên thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 03 tháng.” . Tuy nhiên, nhà của bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lại nhà trong vòng 15 ngày. Do đó, nhà của bạn đã vi phạm quy định tại Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Vì vậy, bên thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bạn không có nghĩa là phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo thuận lợi. Nếu bạn có ý kiến trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu bên nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa đồng ý trong hợp đồng.

Trong trường hợp này, hãy xác định rõ ràng giữa bạn và chủ nhà có sự đồng ý ký kết đồng ý với nhau nên trường hợp này bạn cần xem xét kỹ lưỡng đồng quy định về vấn đề này như thế nào. Có điều khoản quy định về phạt đồng không, quy định về vấn đề bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà không.

Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì bạn có quyền yêu cầu nhà hoặc làm thủ tục khởi động ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu nhà bồi thường vì chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời khuyến khích thêm cho bạn một tài khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn. Bạn có nghĩa vụ chứng minh các tổn thương xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là những ý kiến thiết kế của chúng tôi tư vấn về vấn đề trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ đồng thuê nhà. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.

(Bích Ngọc)

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com

Trang web: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm các bài viết liên quan: