English 
Chỉ có chữ ký của một chủ sở hữu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không??
Gia đình tôi có một mảnh đất, tôi và chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chồng tôi có ký hợp đồng đặt cọc bán mảnh đất với người khác, nhưng không có chữ ký của tôi. Theo đó tiền đặt cọc là 500 triệu. Nếu bên mua không mua đất nữa thì sẽ bi phạt mất tiền cọc. Nếu bên bán không bán nữa thì sẽ phải trả lại tiền cọc và bị phạt thêm 500 triệu nữa. Bây giờ tôi biết, tôi phản đối bán mảnh đất đó. Cho tôi hỏi là hợp đồng đặt cọc trên không có chữ ký của tôi là 1 người cùng đứng tên trong sổ đỏ thì có được không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật TNHH
Thứ nhất, căn cứ tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:
“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Căn cứ quy định trên, để bán được mảnh đất đó thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của cả chồng bạn và bạn là chủ sở hữu căn nhà.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Căn cứ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về đặt cọc, quy định:
Điều 328. Đặt cọc
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về các sở hữu chung có đồng ý hay không (chỉ khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở phải có sự đồng ý của cả chồng bạn và bạn), mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tài sản như đã thỏa thuận trong văn bản xác lập trước đó.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật HTC Việt Nam về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không khi chỉ có chữ ký của một chủ sở hữu? . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi qua:
------------------------------------------------------
Mọi thông tin xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
