English 
TƯ VẤN VỀ VIỆC ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
TƯ VẤN VỀ VIỆC ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Hoạt động thuê nhà là hoạt động diễn ra phổ biến trong cuộc sống hàng ngày. Việc thỏa thuận giữa người cho thuê và người thuê nhà được ghi nhận bằng văn bản – đó là hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà cho ta thấy các điều khoản, quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận với nhau. Trên thực tế, trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ gặp phải một số vấn đề mà một trong hai bên muốn chấm dứt. Hiện tượng này pháp luật gọi đó là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Để hiểu hơn về vấn đề này, Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam mời các bạn tham khảo vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà” thông qua bài viết dưới đây
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Nhà ở 2014;
- Luật Dân sự 2015;
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong các quan hệ pháp luật dân sự có rất nhiều mối quan hệ cần thiết lập hợp đồng. Quan hệ pháp luật trong hoạt động cho thuê nhà cũng không phải là ngoại lệ, giữa người cho thuê và người thuê sẽ hình thành với nhau một hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Trong hợp đồng thuê nhà sẽ thể hiện một số nội dung cơ bản sau:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
-Mô tả đặc điểm và tình trạng của nhà ở giao dịch;
- Giá thuê nhà, thời gian và phương thức thanh toán; Thời gian giao nhận nhà ở;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
-Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở 2014 cũng quy định, hợp đồng cho thuê nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực
2. Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật
Pháp luật không cho phép việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trừ một số trường hợp theo quy định. Các trường hợp các bên tham gia hợp đông thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:
*Đối với người cho thuê, người cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở nhưng không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
* Đối với bên thuê nhà ở, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Như vậy, nếu các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuộc vào các trường hợp trên thì được coi là hợp pháp.
3. Hệ quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Thứ nhất, luật nhà ở hiện hành có quy định các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Thứ hai, đối với các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật
Pháp luật về nhà ở quy định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật sẽ phải bồi thường theo quy định nếu gây ra thiệt hại cho bên còn lại. Bên cạnh đó, quan hệ thuê nhà ở cũng là một quan hệ pháp luật được điều chỉnh bởi luật dân sự, nên có thể áp dụng luật dân sự để giải quyết tranh chấp giữa người cho thuê và người thuê nhà, cụ thể như sau:
-Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ theo quy định thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
(Trần Hà)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
---------------------------------------------
Xem thêm bài viết có liên quan:
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành;
Rủi ro mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
