English 
TƯ VẤN VỀ VIỆC ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
TƯ VẤN VỀ VIỆC ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Nhà hoạt động là hoạt động diễn đàn phổ biến trong cuộc sống hàng ngày. Sự thuận lợi giữa người thuê và người thuê nhà được nhận bằng văn bản – đó là nhà thuê. Hợp đồng thuê nhà cho ta thấy các điều khoản, quyền và nghĩa vụ của các bên đã đồng ý với nhau. Trên thực tế, trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ phải gặp một số vấn đề mà một trong hai bên muốn chấm dứt. Hiện tượng pháp luật gọi đó là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Công ty TNHH HTC Việt Nam đã mời các bạn tham khảo vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà” thông qua bài viết dưới đây
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật Nhà ở 2014;
- Luật Dân sự 2015;
- Nghị định 99/2015/ND-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở;
- Nghị định 43/2014/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
II. NỘI DUNG TƯ VẤN
1. Hợp đồng nhà ở
Hợp đồng là sự đồng ý giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong các quan hệ pháp luật dân sự có rất nhiều mối quan hệ cần thiết lập hợp đồng. Hệ thống pháp luật hoạt động cho thuê nhà cũng không phải là ngoại lệ, giữa người thuê và người thuê sẽ thành lập với nhau. Hợp đồng nhà thuê là sự đồng ý giữa các bên, theo đó bên thuê nhà cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Nhà tài trợ hợp nhất sẽ có thể hiện một số nội dung cơ bản sau:
- Họ và tên của các cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
-Mô tả đặc điểm và trạng thái của nhà ở giao dịch;
- Giá thuê nhà, thời gian và phương thức thanh toán; Thời gian giao nhận nhà ở;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các bên đồng ý khác;
- Thời điểm có hiệu lực đồng bộ;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
-Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức năng của người ký.
Bên bờ đó, luật pháp về nhà ở 2014 cũng quy định, hợp đồng thuê nhà ở thì không bắt buộc phải chứng minh, chứng thực
2. Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật
Pháp luật không cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trừ một số trường hợp theo quy định. Các trường hợp các bên tham gia hợp đông đông nhà có quyền đơn phương chấm dứt đồng hợp nhất như sau:
* Đối đầu với người thuê, người cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp:
- Bên thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;
- Bên thuê không trả tiền nhà ở đồng ý từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã đồng ý trong đồng;
- Bên cạnh thiết kế đục phá, cơ sở cải tạo, khám phá nhà ở đang thiết kế;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, thuê lại nhà ở đang thuê mà không có đồng ý kiến của bên thuê;
- Bên cạnh thiết kế mất trật tự, bảo vệ môi trường sinh thái, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sinh hoạt của những người xung quanh đã được thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập bản biên đến lần thứ ba mà vẫn chưa giải quyết được;
- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở nhưng không đồng ý thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho người thuê theo quy định của pháp luật.
* Đối với bên thuê nhà, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp:
- Không sửa chữa nhà ở khi hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo sự đồng ý;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế mang lại lợi ích cho người thứ ba.
Như vậy, nếu các phương tiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuộc vào các trường hợp hợp thì được coi là hợp pháp.
3. Hệ thống pháp lý khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Thứ ba, luật nhà hiện hành có quy định các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà. Tuy nhiên, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có trường hợp các bên có sự đồng ý khác.
Thứ hai, đối với các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật
Pháp luật về nhà ở quy định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật sẽ phải bồi thường theo quy định nếu gây tổn hại cho bên còn lại. Bên cạnh đó, quan hệ nhà ở cũng là một quan hệ pháp luật được điều chỉnh bởi luật dân sự, nên có thể áp dụng luật dân sự để giải quyết tranh chấp giữa người thuê và người thuê nhà, cụ thể như sau:
-Khi hợp đồng thiết bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ đồng ý về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và đồng ý về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nhiệm vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị tổn hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có cơ sở theo quy định thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan không thực hiện đúng nghĩa vụ trong đồng.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Trần Hà)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 0989.386.729
Email: hotmail@htcvn.vn
Website:https://htcvn.vn;https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
---------------------------------------------
Xem thêm bài viết có liên quan:
Nhà thầu hợp đồng cần chứng minh?
Hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật hiện hành ;
Rủi ro mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
