English 
TƯ VẤN VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ
Ở nước ta hiện nay, tình trạng đô thị hóa ngày càng diễn ra một cách nhanh chóng khiến nhiều diện tích đất nông nghiệp bị chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp ngày càng lớn. Do vậy, để hiểu biêt hơn về các vấn đề pháp lý xoay quanh việc chuyển mục đích sử dụng đất này. Hãy tham khảo bài viết của Công ty Luật HTC Việt Nam.
I. Về điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp thnh đất thổ cư
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”
II. Về cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
…
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
…”
Như vậy, đối với tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh. Còn lại đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ do ủy ban nhân dân huyện giải quyết, tuy nhiên trường hợp ngoại lệ khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND huyện phải có văn bản chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định
III. Về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1. Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
2. Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ thì người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất mang hồ sơ đến nộp cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
Trong thời hạn 15 ngày làm việc, xét thấy hồ sơ hợp lệ thì ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp không hợp lệ thì thông báo cho họ để tiến hành việc bổ sung, sửa chữa thiếu xót
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nộp tiền sử dụng đất:
Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Trên đây là tư vấn của công ty chúng tôi
Mọi thắc mắc của Quý khách xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Trịnh Phương Anh
----------------------
