English 
TƯ VẤN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
Hiện nay, ngày càng có nhiều tòa nhà chung cư mọc lên. Những căn nhà chung tiện nghi, có vị trí có lợi, giá cả hợp lý đang là sự lựa chọn của nhiều người . Vì vậy nhu cầu mua/bán nhà chung cư đang tăng lên. Tuy nhiên không phải ai cũng biết thủ tục mua bán nhà chung cư ra sao. Chính vì vậy Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam sẽ đồng hành cùng bạn giải đáp những thắc mắc về vấn đề trên trong bài viết sau .
I. Cơ sở pháp lý.
1. Bộ luật Dân sự 2015;
2. Luật nhà ở 2014;
3. Nghị định số 65/2013/ND-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
4. Thông số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi đổi, bổ sung một số điều của Luật Thu nhập cá nhân;
5. Thông số 301/2016/TT-BTC ngày 15 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn chính về lệ phí trước liên;
6. Thông số 20/2019/TT-BTC ngày 09 tháng 4 năm 2019 của Bộ Tài chính sửa đổi chính, bổ sung một số điều của Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15 tháng 11 năm 2016 hướng dẫn về phí trước đó.
7. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
II. Nội dung tư vấn.
1. Điều kiện để nhà chung tham gia giao dịch mua bán
Nhà chung được tham gia vào giao dịch mua bán cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Nhà có bằng chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không bắt buộc theo quy định của pháp luật;
+ Nhà không có tranh chấp, kiệt sức, khoáng kiện về quyền sở hữu; đang còn thời gian sở hữu nhà chung đối với trường sở hữu có thời hạn;
+ Nhà không đang kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật;
+ Nhà không thuộc trường hợp đã quyết định thu hồi, có thông báo giải thoát, giải pháp cơ sở có thẩm quyền cấm hành động.
2. Điều kiện để các bên tham gia mua bán nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 119, Luật Nhà ở 2014 thì bên mua và bên bán nhà chung phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất: Bên bán đáp ứng đủ các điều kiện nêu sau:
+ Là chủ sở hữu nhà chung hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch mua bán nhà chung.
+ Nếu là cá nhân thì cá nhân phải có đủ năng lực hành động dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức thì tổ chức đó phải có cách pháp nhân theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Thứ hai: Bên mua cần đáp ứng một trong các điều kiện nêu sau:
+ Cá nhân trong nước có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không cần phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư được giao dịch.
+ Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, thuộc đối tượng được sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành và không cần phải có người đăng ký tại nơi cư trú hoặc người cư trú thường xuyên tại nơi có nhà chung cư được giao dịch.
+ Tổ chức trong nước có tư pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
+ Tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà chung tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành.
3. Trình tự, thủ tục mua bán nhà chung cư
Các bên trong tiến trình tự động, thủ tục mua bán nhà chung cư cần tiến trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.
3.1 Trình tự tiến hành
Bước 1 : Kí kết nối và công chứng đồng mua bán nhà chung cư
Hai bên đồng ý và ký kết hợp đồng mua bán nhà chung có các nội dung quy định của pháp luật dân sự và pháp luật bảo vệ nhà tại Văn phòng công tư nhân hoặc Phòng công chứng nhà nước.
Bước 2 : Làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và khai thuế miễn phí
- Các bên cần thực hiện thủ tục kê khai thuế theo quy định của pháp luật. Hai bên mua, bán cần chuẩn bị hồ sơ và tiến hành thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
+ Hợp đồng mua bán nhà chung cư có chứng từ
+ Bản gốc được cấp bằng chứng nhận
+ Chứng minh nhân dân, Căn chân công dân Sổ hổ khẩu của hai bên
- Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các bên tiến hành hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có nhà chung cư.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu bên bán điền vào tờ khai thuế thu nhận cá nhân và bên mua điền vào tờ khai thuế trước địa chỉ.
- Hai bên có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước, Lệ phí cấp giấy chứng nhận, Tiền sử dụng đất (nếu có). Khi hoàn thành tiền xong, người cần giữ lại hóa đơn, chứng từ để chứng minh công việc đã thực hiện thanh toán nghĩa vụ tài chính chính của mình và phiếu hẹn đến lấy kết quả.
Bước 3 : Trả kết quả
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp bằng chứng nhận cho bên mua nhà chung sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
3. Chi phí khi thực hiện mua bán nhà chung cư
- Bên bán sẽ chịu: Trong một số trường hợp bán sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư = 2% giá bán nhà
- Bên mua sẽ chịu các chi phí để được cấp bằng chứng nhận đối với nhà chung cư như: Lệ phí trước liên, lệ phí cấp bằng chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ sơ bộ…
Lệ phí trước bạ
Giá tính phí trước đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai giá trị trước liên.
Chứng chỉ cấp giấy chứng nhận
Lệ phí này do HDND cấp quyết định tình hình của địa phương mình.
Phí thẩm định hồ sơ
Tùy chọn quyết định của cấp HDND mà giữa các phương tiện có thể có các năng lực khác nhau.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi về tư vấn thủ tục mua bán nhà chung một cách dễ dàng, nhanh chóng, chuyên nghiệp theo đúng quy định của pháp luật. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam vui mừng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn tốt nhất.
(Nguyễn Tú Anh)
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, Phường Yên Hòa, Thành phố Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: htcvn.law@gmail.com
Trang web: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
Xem thêm các bài viết liên quan:
- Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng
